案情简介：购房者有房产证却没有房子
原告连某于2011年从案外人谢某处购得上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋，后案外人谢某一直未履行交房义务，故原告于2012年7月5日诉至法院，要求案外人谢某履行交房义务，在审理过程中，法院依法追加被告臧某共同参加诉讼，被告主张原告与案外人谢某所签订的房屋买卖合同无效，后未获支持。原告已合法取得系争房屋，现被告仍居住在系争房屋中，严重侵犯了原告作为物权人对物权正常权利的行使，故要求被告立即迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。原告连某对其主张提供了如下证据材料：民事判决书1份证明其诉争房屋法院判决属原告所有。上海市房地产登记簿1份，证明所争房屋的产权登记为原告。被告臧某辩称：上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋属被告所有，被告未出售诉争房屋，被告与案外人谢某之间的买卖关系属无效，故不同意原告连某的诉求。但被告臧某对原告连某提供证据的真实性均无异议。后一审法院判决：被告臧某于判决生效之日起二个月内迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。后被告不服向市人民法院提起上诉。
法院判决：有房产证房子也不是你的
市中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，于2014年3月13日作出如下判决：
一、撤销上海市浦东新区人民法院一审民事判决；
二、驳回连某要求臧树林迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋的诉讼请求。
本判决为终审判决。
律师说法：产权交易需谨防无权处分
本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。本案中生效判决已确认案外人李某以被告臧某代理人身份与案外人谢某就诉争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧某之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在诉争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连某无权在其从未从出售方谢某处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧某迁出。
财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。在第二手的房屋买卖交易中，被上诉人连某与案外人谢某签订了房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连某与谢某均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连某对该房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连某已于2012年4月5日取得了房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付，但其自始未曾取得过房屋的占有、使用权。对此，连某应依据其与案外人谢某签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢某自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连某履行交付房屋的义务，故连某应向谢某主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付．在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下．其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉．要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
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