作者：南京杨超律师
返租式商铺又称售后包租模式的购买近年成为一个法律上风险性投资的问题。
首先我们看一个规定
2001年《商品房销售管理办法》第11条：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，对于已通过竣工验收的商品房未禁止售后返租。我们看新闻链接：《南京花样年喜年中心再曝“包租”销售》
当然，这则新闻里面律师对该合同的性质定性是错误的，按照目前的主流观点，此类合同是有效的，因为《商品房销售管理办法》是一个行政性管理性规定，参考今年初江苏省发布的房地产纠纷的审判会议纪要，明确此类合同是有效的。
目前来说，售后返租的发展模式主要有两种：
（1）开发商将房屋卖给业主，业主与管理公司签订租赁合同，开发商拿钱不管理；
（2）业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，开发商拿钱并管理；
对于前者，开发商已经脱身了，业主自己要承担出租的风险。对于后者，开发商参与管理，风险还小一点。
这种模式其实目前带来很大的维权困境，两个合同，购房合同和租赁合同两个，在购买房屋后其实将风险转移给了业主，开发商拿到了快钱。如果商铺经济效益好，业主确实可能收益，如果商铺后期经营不好，业主可能本金都拿不到，本人就接受过咨询，返租式公司破产，业主只能债权申报。
这种模式，如果后期资不抵债，还涉嫌非法集资，触及刑法。最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚，最高可判10年有期徒刑。
所以，投资需谨慎。
