央产房不能上市交易导致买卖合同解除
一、基本案情
1、原告诉称
王佳诉称：2015年1月10日，通过链家公司居间，我与刘晖签订了《存量房屋买卖合同》，约定将性质为央产房的5号房屋出售给我，房屋总价款为205万元，并于同日与链家公司签订了《履约服务合同》和《居间服务合同》。当日及次日，我向刘晖支付了购房定金15万元，向链家公司支付了履约服务和居间服务费总计4.8万元。合同签订前，链家公司、刘晖承诺我该房屋可对铁路系统外部人员买卖。但2014年2月2日，刘晖明确告知我房屋不能上市卖给铁路系统以外人员，并提供了《关于二院已购公有住房上市出售管理有关问题的通知》，其中内容显示房屋所属范围只能出售给铁路系统内部人员。2月7日刘晖再次明确表示二院仍不同意该房对外出售。
我认为刘晖作为二院在职职工，在明知二院限制买卖的情况下，将房屋上市交易;而链家公司亦存在房屋审核不当。链家公司、刘晖的行为损害了我的利益，并已然构成违约。根据法律规定及三方签署的相关合同约定，请求法院判令：1、解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》;2、刘晖退还我定金15万元，并支付违约金20.5万元;3、链家公司退还我4.8万元履约服务及居间服务费用;4、刘晖和链家公司赔偿我房屋买卖定金及履约、居间服务费在其持有本金期间的全部银行同期存款利率所得的利息，从2015年1月11日至上述费用实际返还之日止;5、本案诉讼费由刘晖承担。
2、被告辩称
刘晖辩称:2014年10月，经铁路一院批准，同意该房上市出售，这是我签订合同所依据的前提条件。我是在2015年1月15日和王佳到单位办理物业交接手续时才被告知，二院最新通知，房屋只允许出售给铁路内部职工。
链家公司对造成目前不能履行合同的结果负有主要的责任。链家公司是中介公司，作为房屋居间服务的专业性机构，应当具备涉及房屋买卖的相关法律知识，尤其是央产房的政策规定。在我和王佳签订合同时，中介公司应该要求我提供在京中央单位已购公房变更通知单，但他们并未提出该要求，也未履行相关告知义务。链家公司未按规定程序和条件居间买卖央产房。他们为了尽快促成交易，让我们先签买卖合同，后填写变更通知单。在履行合同受阻后，又提出了违规操作的办法，这完全是不负责任的做法。
王佳本人对造成本合同无法履行亦负有重要责任。根据合同第一条中对买受方的风险提示，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料。王佳并未要求我提供。在合同签订之前，王佳也未对我提供的房屋买卖契约中优先卖给单位提出任何异议。所以王佳对此也负有不可推卸的责任。我是在2015年1月15日才知道二院对限购房屋的规定，这些并未通知到我本人，对我来说是不可抗拒的外力。我在1月10日签订合同时不可能预测二院的规定会对我出售房屋产生影响，因此也就不可能对影响本人房屋出售的规定采取避免性和控制性的任何措施。导致合同不能履行的原因完全是不可抗力所致，是我无法预知和抗拒的，我不应该承担违约责任。
其次，此次交易没有给王佳带来任何损失，从签订合同到发现问题也就一周时间，这期间房价没有明显变化。我在交易过程中，严格按照中介公司的要求操作，不存在主观故意终止买卖行为和动机。我同意退还王佳15万元定金。不同意支付违约金。我同意赔偿15万元的利息，但只同意赔偿到2月2日，因为2月2日我同意退还王佳15万元定金时，是王佳拒绝了。我同意解除与王佳签订的各份合同。
二、法院查明
2015年1月10日，刘晖(甲方、出售方)、王佳(乙方、买受方)在链家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：甲方将5号房屋出售给王佳，该房屋性质为央产，房屋成交总价为205万元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金15万元。该合同前面附一个签约提示，其中交易风险提示中对买受方风险提示第二条约定：在合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明;如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料。
同日，刘晖(甲方、出售方)、王佳(乙方、买受方)与链家公司(丙方、居间方)签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间服务费45100元。同日，三方签订《补充协议》，第2条约定，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金;若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。
上述合同签订后，王佳于当日向刘晖支付购房定金15万元，向链家公司支付了履约服务和居间服务费总计4.8万元，其中履约服务费为2900元。链家公司称上述履约服务费由链家公司一并收取后再与担保公司结算。
另查，5号房屋的现所有权人系刘晖。2001年10月8日，刘晖(购房人、乙方)与中国长峰机电技术研究设计院(售房单位、甲方)签订《单位出售公有住房买卖契约》，购买5号房屋。该契约第五条第4款约定，乙方如发生产权转移或继承等变更，应经过甲方及乙方所在单位同意，到房地产交易部门办理过户手续，并交纳有关费用。庭审中，刘晖称其于2015年1月15日与王佳到房屋产权单位(铁路二院)办理物业交接手续时方被告知，按照二院最新通知，其所售房屋属于限售范围，依规定只能出售给铁路内部职工。对此，刘晖提供了《关于二院已购公有住房上市出售管理有关问题的通知》、《二院已购公有住房上市交易审批表》、《关于铁路一院十二所职工已购公房上市的证明》予以证明。其中《通知》载明“经研究确定二院已购公有住房上市出售限定的范围。本区域内的住宅房屋只能在二院职工内部(或铁路系统内部)进行交易。”此外，刘晖在庭审中称其在签订房屋买卖合同前，曾于2014年10月得到其所在单位铁路一院的批准;因《关于二院已购公有住房上市出售管理有关问题的通知》属于内部通知，并未向所属单位进行传达，故申请卖房时铁路一院是批准的。刘晖对上述主张未能提供相应证据。
庭审中，王佳和刘晖均表示同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》。链家公司称同意解除《补充协议》。经法庭询问链家公司在促成买卖合同前是否要求刘晖提供房屋可以上市交易的书面材料，链家公司称该公司审查了刘晖的房屋产权证书，并进行了口头询问。经当庭释明，刘晖表示补充协议中约定的违约金标准过高，要求法院酌减。
三、法院判决
1、解除王佳与刘晖签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;
2、解除王佳与刘晖及北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及《居间服务合同》;3、刘晖返还王佳购房定金十五万元，并支付王佳违约金五万元;
4、链家公司退还王佳履约服务费及居间服务费共计四万八千元;
5、驳回王佳的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
就本案中违约责任的确定，律师认为，刘晖作为5号房屋的所有权人及出售方，应当负有全面审查房屋限售情况并向买受人予以说明的义务。根据其与原售房单位签订的《单位出售公有住房买卖契约》的约定，该房屋如发生产权转移等变更，应经过原售房单位及刘晖所在单位同意。故刘晖未能于签订房屋买卖合同前确定房屋是否可以上市交易的事由并非不能预见、不能避免、不能克服的情形，不构成不可抗力。因此，刘晖应当承担相应的违约责任。
《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
因补充协议中约定的违约金标准过高，且王佳作为5号房屋的买受方，明知其购买的房屋属于央产房，故应在签订房屋买卖合同时亦应尽到合理的注意义务，其未能全面了解该房屋是否允许上市交易的相关信息，对合同的解除亦应承担一定的责任。故法院依法对刘晖应支付给王佳的违约金数额酌情予以减少。
链家公司作为专业的房地产经纪服务机构，未能在促成买卖双方签订合同前对央产房屋的限售情况予以了解核实，亦未能充分履行其风险提示及合理告知义务，在居间服务过程中存在重大过失。故对于王佳主张解除与刘晖、链家公司签订的《居间服务合同》并要求链家公司返还4.8万元履约服务及居间服务费用的诉讼请求，法院予以支持。链家公司虽称履约服务合同不是该公司签署的，但履行服务费用是链家公司一并从王佳处收取的，故法院对链家公司的该项抗辩理由不予采信。另外，就王佳要求刘晖支付定金相应利息和要求链家公司支付履约服务及居间服务费的相应利息的诉讼请求，缺少合同依据，法院不予支持。
