交易习惯在房屋买卖合同履行过程中的适用
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年11月，张智诉称：经博爱公司中介，我与杨菲于2013年4月11日签订《北京市房屋买卖合同》一份，约定杨菲将北京市顺义区502室房屋一套出售给我。合同签订当日，我依约支付给杨菲首付款44万元，另有16万元待杨菲办理房屋解押手续当日支付。杨菲未按照约定及时办理房屋解押、过户手续，导致合同无法继续履行，其行为严重违反了合同约定，应当依照合同承担继续履行、并支付违约金的责任。为了维护自身合法权益，请求判令：1.杨菲继续履行合同，立即将房屋交付我并将产权过户给我;2.杨菲支付我逾期履行违约金，自2013年7月1日起至实际履行之日止，按照总房价110万元的日千分之三计算;3.博爱公司在杨菲办理房屋解押当日垫付房款16万元;4.诉讼费由杨菲负担。
2、被告辩称
杨菲辩称：我并未如张智所述不履行合同义务，相反，我在合同签订后积极履行义务，向银行申请解押，但在向张智通知可以办理解押手续时，张智却告知我，博爱公司的垫付款16万元不能及时到位，因此我无法办理解押手续，并始终等待剩余16万元垫付款的支付到位。在双方多次协商未果的情况下，我已经向张智发出了解除合同的通知。综上，我不存在违约情形，张智的诉讼请求不应得到支持。
中行顺义支行书面辩称：鉴于杨菲贷款所购房屋已涉诉讼，我行在债权得到顺利实现的条件下，同意依照人民法院所作生效判决，协助法院办理解除该房屋抵押登记及过户手续。
二、法院查明
2013年4月11日，经博爱公司中介，张智与杨菲签订《北京市房屋买卖合同》一份，该合同约定：第四条、付款方式B、商业贷款或公积金贷款方式……C、附加：经甲乙双方友好协商达成如下协议：①乙方于签订合同之日起2日内给予甲方购房首付款44万元整(含定金5万元)，剩余需垫资项目16万元整，于甲方银行解压当日付清。②乙方支付甲方的首付款总计陆拾万元整，乙方应贷50万元，实际放款66万元整，其中由博爱房地产经纪有限责任公司垫资16万元整，含一次性由银行放款给甲方。在放款之日起甲方应当4日内归还乙方。如逾期归还或未归还，乙方有权追究甲方一切法律责任。”
第五条：若甲方所售房屋设定抵押，甲方需将乙方交付的首付款用于办理该房屋解押，并于2013年X月X日前办理完毕，逾期将承担违约责任。
第七条、房屋交付：1、甲方应于该房屋办理完权属过户手续并收到房屋总价款之日起当日向乙方交付房屋。
第八条、关于产权登记的约定：3、乙方为商业或公积金贷款的，甲方应配合乙方到银行办理贷款手续，无条件提供贷款所需材料。甲乙双方在合同签订之日起当日提交贷款相关资料，应在贷款机构签发的批贷通知书之日起当日内共同到产权登记部门办理产权过户登记手续。
第九条、违约责任：2、乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。3、甲方逾期不提交房屋贷款手续、逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，乙方有权追究甲方违约责任。每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。张智、杨菲、博爱公司三方于该合同签订当日，一并签订了《居间服务合同书》、《买卖定金协议书》。2013年4月13日，杨菲向张智出具收条一张，确认收到首付款44万元。
审理中，就解押时间未予明确的事实，张智解释为合同格式为博爱公司提供，书写内容也是博爱公司所写，合同订立时只说明让杨菲尽快办理解押。杨菲解释为，因解押时间不能确定，所以在合同上无法具体明确。
2007年2月11日，杨菲与中行顺义支行签订《楼宇按揭担保借款合同》，杨菲向中行顺义支行借款19万元，贷款期限240个月，自2007年2月14日至2027年2月14日。杨菲以502室房屋向中行顺义支行设定了抵押担保。至2014年4月30日，杨菲仍有贷款本金142074.81元及相应利息尚未向中行顺义支行归还。
就办理房屋解押手续流程，杨菲答复称：办理解押前我方需要申请提前还贷，我方申请提前还贷至审批下来至少是一个月时间，之后的过程不清楚。就房屋解押的完成状态，杨菲答复为解除房屋抵押权的登记。杨菲主张，其已经于2013年4月12日向房屋的贷款银行提出了提前还款解押申请，但杨菲未向法院提交证据证明其实施了后续解押程序及房屋已经成功办理解押手续。杨菲主张，因在合同履行过程中与张智就博爱公司垫资事宜发生争议，杨菲认为合同约定的垫资款无法及时支付，张智存在预期违约的事实，故于2013年6月14日向张智发送了《律师函》及《解除合同通知书》，称因张智未能支付全部首付款，依据合同规定，现本人(杨菲)解除合同，并在已支付的首付款44万元中，按照房屋全价款的20%即22万元扣除违约金。
杨菲向法院提交了双方沟通的短信记录作为证据。张智否认短信记录的真实性，否认讨论过解除合同问题，但认可双方就税费负担问题有过讨论。张智表示不接受杨菲所发送的《律师函》及《解除合同通知书》。
张智于2013年11月或12月强行进入房屋，并更换门锁。张智表示，如果继续履行合同，不再需要博爱公司履行垫资义务，并撤销了要求博爱公司履行垫资义务的诉讼请求。
三、法院判决
1、张智与杨菲继续履行《北京市房屋买卖合同》;
2、张智向杨菲支付十六万元首付款;杨菲向中顺义支行偿还剩余贷款本金及利息,杨菲于偿还清上述房屋剩余贷款本金及利息之日起七日内办理注销上述房屋抵押权的相关手续，中行顺义支行予以协助;
3、驳回张智的其他诉讼请求;
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同对合同当事人均具有约束力。履行合同应遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：依据第六十一条仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
本案中，《北京市房屋买卖合同》系杨菲与张智真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。现双方当事人争议焦点系张智支付16万元首付款与杨菲办理解押手续的履行时间问题。依据张智与杨菲签订的《北京市房屋买卖合同》，在该合同签订后2日内张智应支付杨菲购房首付款60万元，但该合同附加项中又约定其中的16万元应在杨菲办理银行解押当日付清。因合同并未约定解押的具体时间及流程，杨菲与张智就支付16万元首付款与办理解押手续的履行顺序产生纠纷，导致买卖合同产生履行障碍。经法院核实，解押过程为杨菲向银行申请提前还贷并偿还剩余贷款，之后到房屋管理部门办理注销抵押权的手续。从该描述可以看出，解押是一个持续性的行为，并非一个固定的时间点。杨菲与张智仅以“解压当日”作为履行16万元首付款的时间约定，属于约定不明。根据合同法的规定，在履行期限不明的情况下，可以协议补充;达不成补充协议的，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。因杨菲与张智未能就争议问题达成一致意见，且合同亦未进一步确定杨菲办理解押的具体时间及相应履行内容，故需考察买卖合同中对于解押与首付款支付的交易习惯。
因买卖房屋通常系个人依据自己意思而行为，合同约定的内容依据买卖双方自身情况亦有所不同。故在涉及交易房屋存在银行抵押权的买卖合同中，对于解押与支付购房首付款履行的情况，既存在卖方申请提前偿还银行抵押贷款之时买方支付首付款，亦存在卖方还清银行剩余贷款并注销抵押登记时买方支付首付款的情况。现合同对16万元首付款的支付时间约定不清，依据合同意思自治原则，结合本案目前证据及前述房产交易习惯，法院难以对杨菲与张智在签订合同时如何考虑“解压当日”与16万元首付款支付的履行顺序的真实意思作出认定。在此情形下，依据合同法的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
从本案已查明的事实看，因签订合同约定不明，导致杨菲与张智在16万元首付款支付的时间问题上产生矛盾，进而引起合同继续履行的障碍。但该障碍并非不可消除，故在双方无法协商一致诉至法院的情况下，法院就此明确杨菲办理解押手续及张智支付16万元首付款的时间。在法院审理中，中行顺义支行表示在其债权得到顺利实现下，同意依照法院判决协助办理解除房屋抵押登记及过户手续;张智则表示不需要博爱公司垫资16万元首付款，法院对该两项意见均不持异议。因合同虽对首付款16万元的支付时间约定不明，但确系杨菲与张智的真实意思表示，故双方对就此产生的相应后果均应各自承担责任，现杨菲与张智均以对方当事人不履行合同义务而主张对方当事人承担违约责任的请求，法院均不予支持。
关于张智提出的房屋过户的请求，因过户时间在合同中已有约定，双方应依约继续履行各自义务。现张智在未完成合同义务的情况下，要求杨菲立即办理房屋的产权过户手续，不符合合同约定，法院不予支持。同时，杨菲在张智办理贷款手续时，应积极履行协助义务。另，对于张智在未完成合同义务的情况下，进入房屋且更换门锁的行为，法院提出批评，房屋的交付应遵照双方合同的约定进行。法院同时希望，杨菲与张智经过本次诉讼，吸取教训，本着诚实信用的原则，积极履行各自的合同义务。
