近日，关于《重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（2017）最高法民申2817号民事裁定书的内容引爆朋友圈。

　　裁定书中的有一点重要的内容为“根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。”

　　其总结起来一个核心内容就是由于地面车位无法登记，因而不属于开发商，而属于全体业主所有。此判决笔者觉得不妥，具体理由如下：

　　一、车位符合登记单元

　　1、由于该案件在《不动产登记暂行条例》实施之前，因此应根据《房屋登记办法》第10条以及《房屋登记技术规程》2.1.3之规定来判断，根据以上两条规定，车位符合能够区分相邻房屋登记基本单元或共用部分，由固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线的特定空间，因此属于合法的可以登记的房屋登记基本单元。

　　因此法院在审理中将地上车位认定为土地使用权而随房屋专有部分的转让而转移给全体业主是不正确的。

　　二、不计容面积也可以登记

　　在该案二审判决（2016）渝民终7号民事判决书中，法院认为“本案中，虽然帝景豪苑小区的地面停车位确系建筑区划内规划用于停放汽车的车位，但地面停车位并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算；已建成的地面停车位不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴，当然也不属于开发商可以取得产权登记的物业。”在法院认为，不计容的面积就不属于可以登记的面积，这是对登记规则的误解。

　　是否计容和不动产登记无关，这是由于不动产登记的规则与规划许可的规则本身不同，规划是要控制具体建设需满足规划要求的各自技术指标，如绿化率、容积率、控高等等，其计算建筑面积的标准适用的是《建筑工程建筑面积计算规范》。而不动产登记所适用的建筑面积计算规则《房屋测量规范》中并无容积率，也无需考虑容积率，即是否计容不是登记依据，只需要是规划合法审批建设的即可进行登记。

　　《房屋登记簿填写说明》《不动产登记簿填写说明》中也明确规定建筑面积需按照《房产测量规范》等技术规定测量的房屋建筑面积填写，区分所有建筑物的建筑面积包括专有建筑面积和分摊建筑面积。

　　三、没有登记不代表不能登记

　　对于地上停车位的登记问题，其实是国内大多数不动产登记机构所忽视的一个地方，甚至很多地方连地下车位都没登记，因此简单的用是否取得登记来判断是不妥的。

　　并且根据《房屋登记办法》第31条、《重庆市土地房屋权属登记条例》第40条直至现在适用的《不动产登记暂行条例实施细则》第36条均有需将“建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。”的规定，如此车位属于全体业主共有的部分，则依法就应该登记了，没有登记，只是当事人的申请和不动产登记机构的登记出现问题，而不能就简单推定为不能登记，而《物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”就属于不能登记的车位类型，因为此类车位并未通过规划批准，是竣工后改造并占用了业主共有的土地使用权部分，因此自然应当属于业主共有。

　　地上车位登记的困难当然也不能简单的认为是不动产登记机构的不作为，因为从规则上来说，车位只有划线而无墙体、顶盖等围护结构，确实不符合不动产登记的建造面积计算规则，因而无法填写建筑面积，这是登记规则制定的时候的一个缺失。

　　四、空余土地使用权并不必然属于全体业主

　　法院认为“开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。”法院其实混淆了一个问题，即满足了绿地率、容积率等指标以后空闲的土地使用权并不必然属于全体业主，因而推理出来的结论自然也占不住脚，在实践中，很多开发项目会超过绿地率的，底层部分绿地在销售时，约定给商品房小区中的底层业主。更何况有些小区既有高层建筑，又有别墅型单体建筑，单体建筑往往都有单独的绿地。因此法院的这种推论是不成立的。

　　五、法院的认定不符合立法本意

　　根据《物权法释义》中关于第74条的条文解读中叙述“立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。”

　　六、对不动产登记机构的警示

　　如果此案例的影响扩大，开发企业由于车位未登记而无法取得既得利益而起诉登记机构，则登记机构很难逃脱败诉的结局，而在实务中，一些地方登记机构往往喜欢选择性的进行登记，除了地上车位以外，架空层、地下空间、人防设施等都是不动产登记机构习惯性忽略的应登记的空间。

　　建议登记机构应该吸取本案例的警示，不能选择性登记，应对规划合法审批的可登记空间均予以明确归属，避免类似的纠纷发生，对于地上车位的登记，可采用记载面积而非建筑面积的方法来处理。建议国土部需尽快制定对特定空间的记载规则，因为建筑面积并不适用于所有的可登记空间，除车位外还有很多构筑物的登记也无法简单的用建筑面积来进行记载。

　　法院在三审认定中，并没有很好的了解不动产登记和规划许可的相关规则，简单的将开发商未取得登记认定为无法登记而将地上车位的权属认定为全体业主所有是错误的，也是违背了立法本意的。

　　作者简介

　　李炜，福建省武夷山市房地产交易管理所所长，土木工程管理专业，长期担任武夷山市人民法院人民陪审员、武夷山市消费者协会专家顾问、福建省房协市场委副秘书长，并从事房屋登记研究工作。