律师说法：国有土地上房屋征收与补偿那些事
国有土地上房屋征收与补偿那些事
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
房屋价值补偿
房屋价值补偿是整个补偿中最重要的部分，包括房屋本身价值、附属物价值、占用范围内国有土地使用权价值补偿三部分。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。
搬迁及临时安置补偿
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费；
选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供周转用房，则不必支付临时安置补偿；
因征收房屋，选择房屋产权调换的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房超过约定的过渡期限的，应当向被征收人支付双倍的临时安置费或者延长周转用房使用期并支付一倍的临时安置费。
停业停产损失
停产停业补偿主要是针对非住宅中的经营性房屋。经营性用房的认定需同时具备三个条件：
第一，房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；
第二，具有合法、有效的营业执照且载明的住所为被征收房屋；
第三，已办理税务登记并具有纳税凭证。
对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
停产停业损失的补偿范围一般限于直接经济损失，具体包括被征收人的利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。停产停业的利润损失一般是指企业主营业务的利润损失，而不包括投资利润损失在内。
补助和奖励
《征收条例》第17条所规定的市、县级人民政府给予被征收人的补助和奖励不具有普惠性，即不是每个被征收人都能获得奖励和补助。
市、县级人民政府规定的奖励是针对按期搬迁的被征收人的；如果被征收人未按期搬迁，就不能享受政府给予的奖励；
市县人民政府规定的补助一般是针对生活困难救助、重大疾病救助、住房困难家庭救助等确实需要政府特殊补助的特殊情况。
补偿方式的选择
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第1款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”
根据这一法条规定可知：
1、再对被征收的国有土地上的房屋进行补偿时，被征收人有权自主选择补偿方式。这是因为，房屋作为居民赖以生存的重要生活资料，一旦房屋被拆除，势必会给居民的生活带来不便。允许被征收人根据自己的实际需要选择补偿形式，有利于保护被征收人的合法权益，减少纠纷的发生。
2、《征收条例》规定的补偿方式包括两种，即货币补偿和产权调换。
货币补偿是指根据被征收房屋的区位、建筑面积、用途等因素，以房地产市场评估的办法确定被征收房屋价值，对被征收房屋的所有人进行货币形式的补偿。
产权调换是指征收人用自己建造或购买的的产权房屋与被征收房屋进行产权调换，并按照被征收房屋和产权调换房屋的市场价格进行差价结算，实行多退少补。
其实无论货币补偿，还是产权置换，其实质都是用市场评估的办法来确定被征收房屋的价值，按照“等价有偿”的原则予以补偿。
房屋价值评估
评估时点：被征收房屋的价值评估时点是房屋征收决定公告之日。
确定评估机构：（1）房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。注意：法律将协商放在评估机构选择方式的第一顺位，对于未经协商就直接采取其他方法确定房地产价格评估机构的，所做出的评估报告在诉讼中不予采纳。
（2）如果被征收人无法在规定时间内就选定评估机构进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
实践中常常出现直接由征收人选定评估机构的状况，这种做法显然是不合法的，被征收人应该注意行使自己的权利。
评估结果与报告：根据《国有土地上房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。对于前者，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利；在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。
