因房地产限购政策导致商品房买卖合同目的无法实现的风险应由何方承担 ---吴某、奚某诉某房地产股份有限公司商品房预售合同案
因房地产限购政策导致商品房买卖合同目的无法实现的风险应由何方承担
---吴某、奚某诉某房地产股份有限公司商品房预售合同案
案情介绍
2010年12月20日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》一份，约定“乙方（原告）愿向甲方（被告）认购位于中国厦门集美某地块的商品房，”“认购之房产楼价总值为人民币1100000元，该价格为按一次性付款方式付款的成交价”，“乙方为取得所认购上述房产的优先购买权，自愿在签订本协议的同时向甲方交付人民币五十万作为定金。购房余款六十万元于2011年3月10日前一次性付清”，“在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，乙方所交定金无息抵购房款”，双方还就其他事项进行了约定。原告于当日向被告支付了500000元，发票联显示款项性质为“预收购房款”。2011年2月10日，两原告向被告递交《请求停止执行“商品房认购协议书”报告》，称“由于国务院2011年1月26日发布新的房地产市场调控政策措施，双方尚未正式签订‘商品房买卖合同’，经考虑不应再购买，原签订的‘商品房认购协议书’只好停止执行”。
两原告均为上海市户籍，于1966年5月14日登记结婚，均无法提交在厦门的社会保险缴纳证明。2005年10月24日，原告吴某购买房屋一套，位于厦门市思明区官人路。
一审法院于2011年3月7日向厦门市国土资源与房地产管理局发出《咨询函》，咨询以下事项：“购房人系外地户口且已经退休不能提交最近5年的社保缴交证明，是否符合‘国八条’和厦门市的实施细则的购房规定？能否在未来房屋建成后获得该房屋的所有权登记？”厦门市国土资源和房屋管理局即作出答复：“根据我市房地产市场调控工作实施意见（厦府办[2011]24号），本案件中的购房人不符合我市住房限购规定，不能办理房屋交易合同备案手续。”同日向本院提供2011年2月20日公布的厦门办[2011]24号《厦门市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》（以下简称“厦府办24号文”）。该文件第六条规定：“自意见发表之日起至2011年12月31日止……对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”
案例评析
本案争议的在于由于房地产限购政策导致商品房买卖合同目的无法实现，合同能否解除，以及合同解除后责任的承担问题。
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为，在双方签订之《商品房认购协议书》履行过程中，原告按照约定支付了定金，在签订正式《商品房买卖合同》期限届满前，因国家、地方相关调控措施的出台导致合同目的无法实现。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中原、被告双方约定的定金数额为50万元，然依《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，其中22万元为定金，剩余28万元应当认定为预付购房款。按照司法解释的规定，22万元定金应返还原告。因法律未对利息作出相关规定，且被告对合同目的之不能实现并无过错，原告对该款项利息的请求本院不予支持；剩余28万元预付购房款因原告主张解除合同，被告亦应予以返还。该款项为双方合意、原告自愿支付给被告，双方亦未就利息事项达成协议，故原告对该部分款项利息的请求本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告吴某、奚某与某房地产公司签订之《商品房认购协议》；二、被告某房地产公司应于本判决生效之日起10日内返还原告吴某、奚某定金220000元、预付购房款280000元；三、驳回原告吴某、奚某其他诉讼请求。
某房地产公司持原审答辩意见提起上诉，福建省厦门市中级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：
一、吴某、奚某确认已收某到房地产公司就本案讼争的双方于2010年12月20日签订的《商品房认购协议书》项下给予退还的款项计490000元；二、就本案讼争的双方于2010年12月20日签订的《商品房认购协议书》项下尚未返还的款项10000元。某地产公司同意于2011年6也30日之前再向吴某、奚某退还9900元款项；吴某、奚某同意某地产公司将该9900元款项支付至吴某在中国银行开立的账户；三、双方当事人一致确认；在某地产公司付清上述9900元款项之后，双方就上述《商品房认购协议书》项下再无其他争议，任何一方均不得在向对方主张其他权利；四、本案一审受理费50元，简易程序审理减半收取为25元，由吴某、奚某负担；本案二审受理费50元，调解结案减半收取为25元，由某地产公司负担；五、本调解协议自双方当事人或代理人签署之日起即有法律效力。
管理建议
一、公司应关注房产的相关政策信息，特别是厦门本地的政策，并及时跟进解读相关政策，避免因政策的改变而造成不必要的损失；
二、在与买房签订《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》时，需对其主体资格进行审查，看是否有限购等方面的约束，如有之应当及时告之并采取相应措施。
