【租赁合同】违约被索赔22万，律师力争减少赔偿14万
【案 号】（2017）粤0605民初842、847号
【委 托 人】乔*竹（被告)
【审理程序】初审法院一审
【代理结果】成功为当事人减少赔偿14万余元
【代理单位】广东熊何律师事务所
【主办律师】谢伟娟 律师、卢剑龙 实习律师、刘作朋 律师助理
一、基本案情
原告佛山市***经济合作社与被告乔*竹于分别在2011年11月28日、2013年10月22日签订两份租赁合同，约定合同于2014年12月31日到期，租赁厂房总面积约1000平米。后2014年1月开始，佛山市***经济合作社在乔*竹租赁的厂房处粘贴公告进行招标，招标的范围包含了该租赁厂房，乔*竹误以为佛山市***经济合作社此举是违法的违约行为，但实际上公告的内容显示其租赁期是在2015年1月1日开始的，佛山市***经济合作社只是提前进行公告。因为此时乔*竹于2014年1月开始拒付佛山市***经济合作社租金，并且一直占有使用至合同结束。
另外，租赁厂房附近于2014年1月左右曾发生山体滑坡，但是对租赁厂房影响的程度不得而知。
现原告佛山市***经济合作社起诉被告乔*竹，要求被告乔*竹支付2014年整年的租金，加上逾期的违约金以及律师费共计22万余元。（文中所用均为化名）
二、代理过程
我所接受被告乔*竹的委托后，认真研究了案卷材料，考虑到以下两个方面的问题，第一是本案中两份合同的效力问题，第二是山体滑坡对于本案的影响。办案律师认为因为山体滑坡的原因，导致乔*竹所租赁的厂房部分区域处于镂空状态，对厂房的使用产生严重的影响，因此该合同应当予以解除。
随后我们与被告乔*竹本人进行了详细的沟通，发现其在签订两份合同的时候有缴纳合同保证金共计28000元，因此我门马上向法院提起了反诉，要求原告佛山市***经济合作社向被告返还上述的合同保证金。
在开庭时，对方还当庭提交了很多材料，同时在借口整理证据的过程中还拿走了其庭前提交的证据（一份对我方极其有利的通知），随后在庭审过程中被我方发现，我方当庭要求补充证据，得以证明山体滑坡的事实。此外，原告佛山市***经济合作社还申请了证人出庭作证。在庭审的过程中，我方办案律师详细地核对了该案材料，并且通过询问，使得对方提请的证人承认了曾发生山体滑坡，且对乔*竹所租赁的厂房的使用产生了影响。同时，我们还发现该厂房没有进行规划报建，因此我方主张乔*竹所签订的两份合同无效，佛山市***经济合作社诉请的违约金没有任何依据，并且因为合同无效，原告佛山市***经济合作社应当向被告乔*竹返还合同保证金。
最终，法院采纳我方观点，判决两份合同无效，我方无需支付2014年整年的租金及违约金，并要求佛山市***经济合作社返还当事人两份合同的保证金合计28000元，当事人仅需支付2014年使用该厂房的使用费及延期支付的利息，即我所成功为当事人减免赔偿14万余元，当事人对此非常满意。
（以下是第一份合同的判决结果）
佛山市禅城区人民法院作出如下判决：
一、乔*竹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1-12月的使用费21444.48元予佛山市***经济合作社。
二、乔*竹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2017年1月13日止延期支付使用费的利息损失3287.17元予佛山市***经济合作社。
三、佛山市***经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金7000予乔*竹。
（以下是第二份合同的判决结果）
佛山市禅城区人民法院作出如下判决：
一、乔*竹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1-12月的使用费68323.2元予佛山市***经济合作社。
二、乔*竹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2017年1月13日止延期支付使用费的利息损失10529.26元予佛山市***经济合作社。
三、佛山市***经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金21000元予乔*竹。
三、争议焦点
1、山体滑坡的情况是否导致乔*竹所租赁的厂房无法使用
2、两份合同的效力问题
四、律师点评
对于租赁合同来说，如果租赁厂房没有建设工程规划许可证，则该建筑为违章建筑，而基于此建筑签订的合同因为违反法律的强制性规定，则应当被视为无效合同。而因为合同无效，那么合同处于争议条款外，均为无效条款。具体到本案，因为缺乏两证，所以我方认为该合同为无效合同，对于合同有关于违约金的约定，均是无效条款，因此我方主张原告佛山市***经济合作社无权要求支付违约金，并且应当返还合同保证金，最后成功为当事人争取到理想结果。
