王某等与王某等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
【关 键 词 】
定金
违约金
税费
变更登记
所有权变更登记
【文书来源】
中国裁判文书网
基本信息
审理法院：
北京市东城区人民法院
案 号：
（2015）东民初字第13381号
案件类型：
民事
案 由：
房屋买卖合同纠纷
裁判日期：
2016-11-29
合 议 庭 ：
陈新
刘钧强
审理程序：
一审
原 告：
曾某
王某
被 告：
王某
北京链家房地产经纪有限公司 企业信息
原告代理律师：
苏婷婷 [北京市炜衡律师事务所]
席旸 [北京市炜衡律师事务所]
被告代理律师：
付新岭 [北京君途律师事务所]
其他方代理律师：
付新岭 [北京君途律师事务所]
文书性质：
判决
文书正文
当事人信息原告曾某，男，1979年12月2日出生。
原告王某，女，1982年2月2日出生。
二原告委托代理人席旸，北京市炜衡律师事务所律师。
二原告委托代理人苏婷婷，北京市炜衡律师事务所律师。
被告王某，男，1968年3月13日出生。
委托代理人付新岭，北京君途律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左某，董事长。
委托代理人唐某，女，1979年5月14日出生。
第三人王某，女，1972年6月7日出生。
委托代理人付新岭，北京君途律师事务所律师。
审理经过原告曾某、王某诉被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理。根据案情，本院追加北京链家房地产经纪有限公司为被告，追加王某为第三人，由审判员刘钧强担任审判长，与审判员陈新、人民陪审员李毓彤组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾某、王某的委托代理人席旸与被告王某及其委托代理人付新岭，被告北京链家房地产经纪有限公司的委托代理人唐某，第三人王某到庭参加了诉讼。被告北京链家房地产经纪有限公司于2016年11月16日的庭审中经本院传唤，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称原告曾某、王某诉称：2015年5月，二原告与被告王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告王某将北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋出售给二原告，房屋总价款为2300000元；二原告通过资金监管的方式将首付款支付至被告王某账户，之后再通过向银行贷款的方式向被告王某支付尾款。双方同时还约定，被告王某应于银行批贷后5日内配合二原告办理房屋过户手续，并保证该房屋产权取得已满五年且为被告王某名下唯一住宅，否则产生的个税由被告王某承担。该合同签订后，二原告依约履行了合同，于2015年7月23日前累计向被告王某支付房款1730000元。其中，定金80000元支付至被告王某账户，首付款1650000元以资金监管的方式支付至被告王某账户。二原告已办理完毕银行贷款手续，银行在房屋过户后即可放贷。但被告王某未能按照双方的约定履行合同义务，其在办理过户手续过程中突然反悔，拒绝将房屋过户至二原告名下。后经二原告多次催促，但被告王某始终拒绝配合。故二原告起诉要求被告王某协助原告办理房屋买卖过户手续，将北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋的所有权变更登记至二原告名下；被告王某按每日1150元标准向二原告支付自2015年7月27日至判决生效之日的违约金；本案诉讼费由被告王某承担。
被告辩称被告王某辩称：被告王某已收到二原告交付的定金80000元。其余款项，不在被告王某名下。被告王某没有表示不出售该房屋的行为，现同意与二原告办理过户手续。王某与被告王某原系夫妻关系。涉诉房屋是被告王某于婚后自行购买的。与二原告签订房屋买卖合同时，被告王某与王某就有涉诉房屋一套住房。关于王某在北京市有无其他住房，被告王某并不清楚。2015年7月23日，被告王某与二原告办理房屋买卖过户手续。在办理过程中，经房管部门核查，发现王某名下还登记有一套房屋，这样按买房人的家庭情况被告王某要出售给二原告的房屋就不属于满五唯一的住房，在办理交易时要缴纳个税。经过与二原告及北京链家房地产经纪有限公司协商，确定由王某与王某办理离婚手续，这样被告王某名下的房屋就属于满五唯一的情况。2015年8月24日，被告王某与王某离婚，并约定涉诉房屋归被告王某所有。但当王某与王某办理离婚手续后，二原告却不再配合办理其他手续。被告王某从未说过拒绝卖房给二原告，所以被告王某认为二原告要求其支付违约金不合理。对于诉讼费，被告王某希望法院依法裁决处理。现被告王某同意按合同约定配合二原告办理房屋买卖过户手续。
被告北京链家房地产经纪有限公司辩称：如果房屋买卖双方同意办理过户手续，被告北京链家房地产经纪有限公司愿意协助双方办理。买卖双方的房屋买卖合同是2015年5月签订的，房屋总价款为2300000元。2015年6月18日，被告北京链家房地产经纪有限公司为双方办理了网签手续。2015年7月22日，二原告为支付购房款而向银行的贷款申请获得审批通过。2015年7月31日，买卖双方去办理房屋过户手续。其间，税务机关告知，王某名下还有一套住房，需要缴纳个人所得税。因为缴纳个税问题，双方没有成功办理过户。
第三人王某述称：第三人王某与被告王某原系夫妻关系。在二人婚姻关系存续期间，被告王某购买了涉诉房屋，产权登记在其名下。被告王某出售该房屋时，第三人王某作为其配偶同意出售该房。第三人王某作为王某的代理人与二原告签订了房屋买卖合同。签订合同时，北京链家房地产经纪有限公司没有询问过王某，该房屋是否为产权取得已满五年且为被告王某名下的唯一住房。补充协议是北京链家房地产经纪有限公司提供的，其没有就相关内容向第三人王某作出解释。在北京链家房地产经纪有限公司通知双方在房管部门办理房屋买卖过户手续时，第三人王某才知道办理过户要缴纳个税。第三人王某名下确实在北京市朝阳区登记有一处住房。该房是第三人王某的朋友借王某之名购买，产权证不在王某手中。2015年8月24日，被告王某与王某办理离婚手续，并约定涉诉房屋归被告王某所有，目的是达到涉诉房屋为已满五年且为被告王某名下唯一的住房，以避免缴纳个税。
本院查明经审理查明：原告曾某与王某系夫妻关系。被告王某与第三人王某原系夫妻关系。位于北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋系被告王某所有的私房，该房屋建筑面积为49.75平方米。
被告北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，促成二原告与被告王某就上述房屋的买卖事宜达成一致。2015年5月10日，二原告给付被告王某定金80000元，由第三人王某代被告王某收取。
2015年5月11日，原告曾某、王某（买受人）与第三人王某代理的被告王某（出卖人）经被告北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，二原告购买被告王某位于北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋，建筑面积49.75平方米，成交价格为2100000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价200000元；二原告向被告王某支付定金80000元；二原告向银行申办抵押贷款，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给被告王某；二原告拟贷款金额为1100000元；被告王某收到二原告全部购房款5个工作日内将该房屋交付给二原告；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，原告曾某、王某（买受人）与第三人王某代理的被告王某（出卖人）及被告北京链家房地产经纪有限公司（居间人）签订《居间服务合同》。
同日，原告曾某、王某（买受方）与第三人王某代理的被告王某（出卖方）及被告北京链家房地产经纪有限公司（居间方）签订《补充协议》。三方约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计2300000元，此价格为被告王某净得价，不含税；二原告于2015年5月10日向被告王某支付定金80000元，二原告支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；二原告于过户前5个工作日将第一笔首付款1100000元以非建委资金监管的方式支付给被告王某；二原告与被告王某应于网签后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；二原告与被告王某在银行批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；本次交易涉及的税费全部由二原告承担；买卖双方任何一方逾期履行该协议中关于房屋交易具体事宜的约定，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；被告王某承诺此次交易房产满五年且是在京家庭名下唯一住宅，如果产生个税由被告王某承担。
2015年6月10日，被告王某办理委托公证，其委托第三人王某作为代理人办理房屋出售事宜。
2015年6月18日，被告北京链家房地产经纪有限公司为房屋买卖双方办理了《北京市存量房屋买卖合同》的网上签约登记手续。
2015年7月8日，评估公司向二原告出具了房屋评估报告。
2015年7月22日，原告曾某、王某（乙方、买受方）与第三人王某代理的被告王某（甲方、出卖方）及案外人北京中融信担保有限公司（丙方），被告北京链家房地产经纪有限公司（丁方）签订《融信托管协议》。四方约定，二原告将购房款1650000元存入其在北京中融信担保有限公司开立并由其托管的账户中；该房屋完成产权转移登记手续且二原告取得该房屋的契税票和领证通知单，并向北京中融信担保有限公司提交相关材料之日起1个工作日内，北京中融信担保有限公司将全部托管资金划转至被告王某所开立的账户。
同日，二原告将购房款1650000元存入其在北京中融信担保有限公司开立的账户中。
2015年7月23日，二原告与第三人王某及被告北京链家房地产经纪有限公司到房屋权属登记部门办理房屋买卖过户手续。其间，税务机关向双方告知，第三人王某名下在本市还有一套住房，办理涉诉房屋买卖过户时需要缴纳个人所得税。对于个人所得税缴纳问题，二原告与第三人发生分歧，经协商未能达成一致意见，由此导致双方未能办理过户手续。
此后，二原告诉至本院，要求被告王某继续履行合同，办理房屋买卖过户手续。
另查，2015年8月24日，被告王某与第三人王某办理离婚手续，并约定涉诉房屋归被告王某所有。
又查，北京市朝阳区×××号楼×××层×××单元×××号房屋系第三人王某名下所有，其于2009年1月6日取得房屋所有权。
庭审中，二原告称被告王某的行为已构成违约，根据合同约定，其应继续履行合同，办理房屋买卖过户手续。同时，原告王某提供其存款证明，证明其名下的银行账户内现有现金570000余元，可随时支付给被告王某剩余全部房价款。后，原告将购房款570000元交至本院。
上述事实，有当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，收据，《居间服务合同》，《补充协议》，《融信托管协议》，公证书，储蓄对账单，离婚证，离婚协议书，房屋档案材料，查询信息结果告知单和庭审笔录等在案为证。
本院认为本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告北京链家房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未在本案的庭审中出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同义务。二原告与被告王某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及二原告、被告王某与第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同各方当事人均应按照约定履行各自义务。根据合同约定，二原告以支付定金、资金监管和银行贷款的方式向被告王某支付2300000元总价款购买其房屋。在合同签订后，二原告积极履行了义务，办理了相关贷款手续，并已将首付款1650000元汇至监管账户。在办理房屋买卖过户手续过程中，因税务机关查出第三人王某名下在本市还有一套住房，故被告王某所出售给二原告的房屋不属于《补充协议》约定的在京家庭唯一住房，由此被告王某按规定需要缴纳个人所得税。因二原告与被告王某对于个人所得税缴纳问题发生分歧，经协商未达成一致，导致双方未能办理过户手续。现二原告要求被告王某继续办理过户手续，被告王某对此予以同意，本院准许。在办理过户手续过程中，如发生个人所得税，应由被告王某承担。同时，二原告将剩余购房款570000元已交至本院，对此其已履行了支付房价款的合同义务。因被告王某已配合二原告办理过户手续，而二原告在双方发生分歧后起诉至本院，此后双方一直在诉讼中，且二原告没有证据证明被告王某拒绝出售房屋，故二原告现要求被告王某支付违约金，缺乏事实依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果一、原告曾某、王某于本判决生效后七日内给付被告王某购房款五十七万元（已交纳）；
二、被告王某于本判决生效后七日内协助原告曾某、王某办理北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋的买卖过户手续，将该房屋的所有权变更登记至原告曾某、王某名下，在办理上述手续时发生的税费等相关费用由原告曾某、王某负担（如发生个人所得税，由被告王某负责缴纳）；
三、驳回原告曾某、王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23600元，由原告曾某、王某负担11800元（已交纳），被告王某负担11800元（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费300元，由原告曾某、王某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判人员审判长刘钧强
审判员陈新
人民陪审员李毓彤
裁判日期二〇一六年十一月二十九日
书记员书记员田欣然
