尽管是政府职能部门出具的证据材料，也需要由人民法院对证据是否真实、合法、有关联进行判断，以确定该证据是否能够作为认定案件事实的依据。如果出售的房屋存在质量问题，导致购房人无法正常使用的，当事人可以根据同期其它房屋的租金来计算实际损失。
某甲诉乙公司商品房预售合同纠纷案
 
案情简介：
2006年6月7日，原告甲与被告乙公司签订了总面积为276平方米的房屋买卖合同，同年6月24日，被告乙公司实际交付了面积为280.22平方米的房屋。2008年，原告甲向被告乙公司报告房屋存在质量问题。2010年3月，丙建筑公司对该房屋存在的质量缺陷进行了施工。施工结束，但甲乙双方的争议仍未得到解决，因此，原告甲要求乙公司对房屋的楼板进行修复达到安全标准并赔偿损失50万元。一审法院向其所在区的物价局价格认证中心咨询后，根据本案情况认为房屋存在质量问题，导致原告甲无法居住，故支持了原告甲在2010年4月前除装修期以外的租金损失。原告甲再次起诉要求被告乙公司还要支付2010年4月至2011年9月21日的租金损失及其它费用。其它费用包括物业服务费20522.46元，以及违约金等共计29638元。


法院裁判：
一审法院：被告乙公司支付原告甲租金损失138660元及物业费18181.2元，合计156841.2元。
二审法院：乙公司赔偿甲物业费20103.2元，与租金损失合计158763.2元。
在审法院：乙公司赔偿甲物业费20103.2元，租金损失270559元，共计290662.2元。
再审后上诉：驳回上诉，维持原判。


法律分析：
    本案中，甲与乙公司诉争的焦点在两项费用，即租金损失与物业费的具体数额认定上。
    首先，甲与乙公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应当忠实履行。因房屋质量问题导致甲对涉案房屋的收益、使用受到损害，乙公司出现了违约情形，应当进行赔偿。
其次，关于物业费的认定。虽然物业费的起讫期间为2008年7月至2011年7月22日，但是应当除去2008年12月至2009年3月的装修期间的费用，故物业费用的计算被分成了两个时间段。关于从2008年7月至11月物业费的计算，根据甲提供的其2008年总共12个月缴纳的4612元发票复印件一份，所以得出第一个时间段的物业费用为1922元（4612÷12×5=1921.66，约为1922元）。根据甲提供的2009年1月1日开始的物业费发票，第二个时间段总计为18181.2元。两个阶段的物业费总计为20103.2元。
最后，关于租金损失的认定。法院向市物价局调取了涉案房屋所在地区多幢别墅的出租单价，调查结果显示：2010年为每平方米每月61.36元，2011年每平方米每月为67.82元。人民法院认定案件事实应当以证据为依据，无论是当事人提供的证据还是人民法院调查取证的证据，如果能符合证据的真实性、合法性、关联性，能够认定案件事实，才能作为案件的证据。尽管是政府职能部门提供的咨询意见等证据也应当由法院经过判断，作为质证对象后，才可作为定案根据，并不能当然作为认定事实的根据。法院在事实基础上，经过审理，认为2010年4月21日至12月的租金损失为143229元（61.36元/平方米/月/×280.22平方米×8.33个月）；2011年1月至7月22日的租金损失为127330元（67.82元/平方米/月×280.22平方米×6.7个月）。以上合计270559元。


法律法规：
《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获
得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
韦律师温馨提示：
    购房者在购房之前，应当对房屋质量问题有一个详细的了解，再决定是否签订购房合同。此外，不仅是房屋质量，关于房屋的产权证明、物业费用缴纳情况等都要有具体的认识。
    损害赔偿的计算标准问题。如果购房之后，房屋质量有问题导致无法居住的，对于赔偿数额的计算，可以参考同期相类似房屋的平均租金水平。
注：案例来源于最高人民法院公报2016年第12期
本文摘自网络，如有侵权，请联系删除。