房东延期办理过户导致买方无法获得房产证怎么办？
一、 原告诉称
金鑫向本院提出诉讼请求：1、判令双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令刘宇哲协助将北京市朝阳区科技园3号楼1001号房屋(以下简称1001号房屋)权属转移登记至我名下，向我交付1001号房屋，我依约支付剩余购房款588万元;3、判令刘宇哲支付双倍定金20万元。
事实和理由：我与刘宇哲通过北京某房产经纪有限公司(以下简称 )于2016年6月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《定金保管协议》，由我购买刘宇哲所有的1001号房屋，房屋成交价格为598万元。如发生争议依法向房屋所在地有管辖权的人民法院诉讼。同时约定：如果该房屋产权不能在2016年8月31日前办理，双方签订的合同自动解除。刘宇哲不能隐瞒产权证办理结果。签订合同后我即向房产经纪公司交付房屋定金10万元，但刘宇哲于2016年9月2日表示不再将房屋出售给我。我认为1001号房屋的产权证已经办理完毕，刘宇哲的隐瞒行为已经构成违约，严重侵犯我的合法权益，故诉至法院。
二、 被告辩称
刘宇哲辩称：不同意金鑫的诉讼请求。双方约定合同解除条件已经成就，签约时双方均知晓1001号房屋尚未取得产权证，约定我取得产权证后10个工作日内，双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。若8月31日前我不能取得产权证，合同自动解除，双方互不追究违约责任。1001号房屋是我于2000年入职时单位分配的房屋，当时约定产权证先办理到单位名下，员工服务满15年后再办理到个人名下。我于2001年购买1001号房屋，购房款621143元。2015年下半年，单位启动了产权过户程序，由单位统一办理产权证并分批领取，员工没有办法直接了解产权证办理流程。单位办理完毕的最后一批产权证是在2016年9月初，后由员工统一领取。2016年9月27日，单位发布了员工领取产权证通知，我多次和单位工作人员询问产权证办理情况，9月5日我才得知1001号房屋产权证办理下来了。9月8日，我领取了房屋产权证。8月31日前我不具备办理产权证的条件。我没有隐瞒行为，我一直向单位询问办证进度，也一直和房产经纪公司沟通办证进程，并于8月30日前明确告知房产经纪公司8月31日前无法取得产权证。金鑫明知合同解除条件已经成就，房产经纪公司告诉我说金鑫于8月20日、8月23日、8月30日多次表明想和我续签合同，我不同意继续履行。双倍返还定金条件没有成就，我没有收到定金，也没有违约行为。房产经纪公司一直以我没有取得房屋所有权证为由，不把定金支付给我。如有过错也是房产经纪公司的过错。实际上，房产经纪公司违规操作，居间销售没有取得房产证的房屋，房产经纪公司没有告知金鑫的联系方式，我无法直接和金鑫沟通协商，房产经纪公司也没有按照合同约定将定金交付我。
三、 法院查明
经审理查明：2016年6月26日，经房产经纪公司提供居间服务，刘宇哲(出卖方)与金鑫(买受人)签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋系1001号房屋。出卖人已与开发建设单位万科地产就该房屋签订商品房预售合同，出卖人确认其已经以贷款方式，付清购房款。若出卖人是以贷款方式购买房屋，则出卖人应于2016年8月26日前办理提前还款及抵押注销手续。该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2016年8月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人按照本合同约定就该房屋办理房屋权属转移登记。该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。该房屋共有权属情况为无共有权人。该房屋成交价格为598万元，上述转让价包括房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等。买受人在签订本合同时支付定金10万元，总定金50万元，见到产权证后支付剩余40万元。买受人为表履约诚意，另向出卖人支付预付款310万元，支付时间为见房本后10个工作日且2016年9月12日前，支付方式为某担保有限公司指定账户资金监管。双方协商一致，出卖人应于2016年9月10日前将房屋交付买受人。双方约定待出卖人取得房屋的所有权证书后，除定金及购房预付款等已经支付的款项外的剩余房款，应于过户前2日以银行资金托管的方式支付。买受人拟贷款金额为120万元。合同履行过程中，应缴纳的各项税费由买受人承担。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十个工作日内，向房屋所在地户籍管理机关申请办理原有户口迁出手续，按照户籍管理机关的要求提交全部所需材料。
同日，刘宇哲(甲方)、金鑫(乙方)与房产经纪公司(丙方)签署《补充协议》，甲、乙双方通过丙方的居间服务签订了买卖1001号房屋，现甲、乙、丙三方协商一致作出如下约定：1、双方约定该房屋产权如果不能在2016年8月31日前办理，双方签订的该合同自动解除，双方互不追究违约责任。甲方不得隐瞒产权证办理结果，如有隐瞒，该合同继续有效。若甲方、乙方仍有意向继续履行该合同，再另行协商处理，等待房本处理结果。2、本协议自甲、乙双方签字(签章)之日起生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。
同日，刘宇哲(出卖人)、金鑫(买受人)与房产经纪公司(居间方)签署《定金保管协议》，买卖双方委托居间方作为保管人，代为保管现买受人应向出卖人交付的购房定金10万元，居间方收到该笔定金即视为出卖人收到，买卖双方的履约行为受定金罚则的约束。买卖双方约定在2016年6月26日，居间方将该笔定金转付给出卖人。
签约当日，金鑫支付定金10万元，由房产经纪公司代为收取。
另查，2001年9月12日，刘宇哲与单位签署《新入行员工购房协议》以621143元购买1001号房屋。协议生效后，单位负责将刘宇哲取得的贷款及预借的住房补助予以划转，作为刘宇哲一次性支付的全部房款。协议生效后，单位仍保留房屋所有权人身份，拥有房屋所有权，在刘宇哲为单位服务年满十五年，享受全额住房补助或刘宇哲为单位服务未满十五年，但已退还不能享受的补助部分时，单位办理过户手续，将房屋所有权转移至刘宇哲。
另查，单位总务部房产管理处于2016年11月7日出具《证明》，内容如下：“员工刘宇哲(身份证号×××)于2001年购买了北京市朝阳区科技园3号楼1001号房屋。产权证由单位统一进行办理，向房屋所在区房屋管理局提交产权过户申请及相关材料，房屋管理局按批量办理房屋所有权过户手续，并分批次完成产权证领取。单位领取产权时间为2016年9月初，刘宇哲个人于2016年9月8日办理领取产权证手续。刘宇哲同志的房屋所有权证上显示日期为2016年8月17日，但日期为产权证制证日期，非登记中心通知中行领证日期。特此证明。”
诉讼期间，经金鑫申请，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取了1001号房屋相关底档。据《北京市不动产登记申请审批表》载明收件日期系2016年4月13日，房屋面积107.47平方米。据《不动产权证书领证凭证》载明2016年9月1日郭建军代刘宇哲领取了不动产权证书。
关于履约情况，金鑫表示签约后等待刘宇哲办理房屋产权证的结果，房产经纪公司一直与刘宇哲联系，刘宇哲一直说没有取得房产证。2016年9月2日，三方见面约谈，刘宇哲明确表示没有拿到房屋产权证，1001号房屋不卖了，此后双方没有沟通。金鑫认为1001号房屋于2016年8月17日办理产权登记，履约行为不存在障碍，签约时约定解除事由已经消失，不论刘宇哲何时领取房屋所有权证书都不影响合同继续履行，并就此提交谈话录音、房产经纪公司经办人韩冰与刘宇哲的短信截屏为证。其中，房产经纪公司经纪人韩冰向刘宇哲发送短信内容如下：“姐，据我们了解，贵单位在万科星园所购房屋产权证已全部办理完毕，只是由于当时所购其他社区房本未全部办理完毕，单位计划统一发放，所以您暂时未能拿到房本原件，我们双方于2016年6月26日所签订的合同补充协议第1条：双方约定该房屋产权如果不能在2016年8月31日前办理，双方签订的该合同自动解除，双方互不承担违约责任。在房屋所有权证已办理的情况下，不论您是否拿到房权证该合同都是有效的，基于我们与您获得的信息不一致，建议您与买受人书面另立约定。您拿到房本时若是房本登记日期是2016年8月31日前那么我们双方签订的合同既是有效合同，我们按照合同履行合同义务就好了。若是房本登记日期是2016年8月31日之后，那么是否履行合同的主动权就是您了。若是现在我们以未拿到房本为由终止该合同的话有可能涉及到违约的情况，若是买家追究我们违约责任的话，法院会去建委核查房本办理日期的，如果办理日期在2016年8月31日前，那这个违约责任就严重了，您是搞法律的这方面一定比我更清楚，买家的意思现在就是见面写一个延期等待的协议。”
刘宇哲表示1001号房屋产权证由单位统一办理分批领取，己方多次询问单位办证人员，均没有确定日期。刘宇哲于2016年8月30日与房产经纪公司进行沟通，三方于9月2日见面约谈。刘宇哲于2016年9月5日接到单位通知领取房屋产权证，后于9月8日领取了1001号房屋不动产权证书。刘宇哲认为领取证书后才得知制证时间为2016年8月17日，因客观原因无法继续履行合同，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年8月31日解除，并就此提交单位向北京某律师事务所出具的证明、房产证领取统计单、房产经纪公司经纪人张译证言为证，申请单位经办人房琳、房产经纪公司经纪人张译出庭作证。房琳出庭作证表述：“我们办产权证是以批量为单位送到房管局办理，每批20个，房产证办好一批则通知领取。我们于8月30日去领证，房管局让9月1日再去。我们于9月1日从房管局领取了包括1001号房屋在内的房产证，我和刘宇哲说了这批证已经领回来了。领回后就把证交回行里了，没有再通知刘宇哲。我们计划9月5日下发证书，但行里没有批准，当天下午我告诉刘宇哲单位没让发。次日刘宇哲说着急卖房子。我向领导请示，9月7日领导说可以单独处理，下午我通知刘宇哲可以领取房产证了。刘宇哲于9月8日领取了房屋产权证。”张译于书面证言中表述：“由于2016年6月26日签署该合同时卖方未取得房产证，因此买卖双方关于房产证在补充协议上做出如下约定，如果2016年8月31日卖方未取得房产证，该合同自动解除或另行商议。”张译出庭表述：“1001号房屋签约时没有房本，双方出了一个补充协议，约定2016年8月31日前要办理房本，如果在8月31日前没有办理房本，双方可以解约或另行商议”。经询，张译表示“补充协议约定的是办理，情况说明写的是取得，因为房屋是二手房交易，办理和取得是一样的。”
经查，1001号房屋不动产证登记日期系2016年8月17日，权利人系刘宇哲，建筑面积系107.47平方米，共有情况系单独所有。
经询，刘宇哲表示于2016年9月10日将1001号房屋另行出售案外人，售房款金额659万元，已经收取了定金50万元及首付款300万元，目前1001号房屋尚处于闲置状态。
诉讼期间，经本院释明风险，金鑫将剩余房款588万元提存本院以证明具备履约能力。
四、 法院判决
1.原告金鑫与被告刘宇哲签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行：
2.原告金鑫于本判决生效之日起七日内支付被告刘宇哲剩余购房款588万元;
3.被告刘宇哲于收到购房款当日协助原告金鑫办理涉诉房屋权属转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告金鑫名下。被告刘宇哲于收到购房款当日将涉诉房屋交付原告金鑫。
五、北京房产律师靳双权认为
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，金鑫与刘宇哲签署之《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。
结合双方诉辩意见可知，本案争议焦点系金鑫与刘宇哲之间的房屋买卖合同关系是否依约解除。双方就此分别提交房产经纪公司不同的经纪人相关证明材料，但对于签署《补充协议》时的约定情况表述并不一致，在金鑫与刘宇哲各执一词之情形下，对此依法予以判断。自文本约定而言，《补充协议》约定“房屋产权如果不能在2016年8月31日前办理，双方签订该合同自动解除，互不追究法律责任”，此约定限定为房屋产权的办理，故应理解为房屋产权登记时间即房屋不动产权证记载时间，自此时间起，房屋所有权依法登记生效，登记权利人享有物权权利。在事关合同解除权条款拟定及把握方面，应审慎并严谨处理。此约定明确规范、有据可查，亦与法律规定相印证，符合双方缔约目的。自交易习惯而言，领取房屋不动产权证在办理房屋产权登记之后，领证时间由房屋权利人决定，受其主观因素影响较大。就处置大额价值财产即房产交易行为过程中，以领取房产证时间为合同解除条件，无疑对房屋买受人苛以不稳定因素及风险，显然不符合双方订约意图，有违常情常理。故此，应该采信金鑫所述事实。
结合双方所述及在案证据可知1001号房屋不动产权证书载明登记日期系2016年8月17日，双方约定合同解除条件并未成就，现金鑫要求继续履行合同有事实及法律依据，亦应当支持，判处金鑫将剩余房款588万元支付刘宇哲，刘宇哲协助金鑫办理1001号房屋权属转移登记手续，并向金鑫交付1001号房屋。关于违约责任，双方引发履约争议系对《补充协议》的约定理解存在异议，且据在案证据显示刘宇哲并未怠于办理房屋产权登记及领取房屋不动产权证，不宜认定恶意违约，故应该驳回对于金鑫主张双倍返还定金的诉求。
综上，我认为法院判决正确。
