河南省系列案例之二：政府以租代征10余年 新盖别墅拒不补偿
【案情简介】
A某是河南省周口市鹿邑县某村村民，一直在涉案地块（现伯阳双语学校附近）从事农业生产活动，以维持基本的生活来源。从2004年4月开始，原城郊乡人民政府（现卫真街道办事处）受鹿邑县人民政府委托，以租代征方式圈占包括A某在内的耕地216亩。随后在未取得任何征地批准文件的情况下，开始在A某土地上修建四栋别墅，并于2013年开始修建九鼎华御君府小区，现几栋商品楼基本竣工。建设单位未取得征地批文，擅自开工建设的行为，严重违反了《土地管理法》等法律之规定，侵害了A某的合法权益！
【维权须知】
依据相关法律之规定，未经批准非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。建设单位违法占地的行为，严重侵害了A某的私有财产权益。
A某在开发商修建别墅和商品楼后，才得知自己的土地并非像政府所说仅是租用，并用于农业生产活动。而是从事商品房建设行为，这将直接造成A某等村民的土地权利被剥夺，以至于无法继续生产经营。但鉴于本案中商品房及别墅已经修改完毕，且即将出售，A某此时委托律师维权将面临“主张返还土地不能”的尴尬局面。
【法律解析】
一、政府在将土地出售给开发商从事建设活动时需要履行哪些法定程序？
在我国土地征收使用有严格的审批流程。政府在将土地出售给开发商前，必须履行法定的程序，才能够使得土地的合法性得以保障。鉴于目前对于农用地的征收案件较多，本文仅从农用地征收的核心相关程序说起：
首先，征地报批阶段。由市县人民政府按照土地利用年度计划拟定农用地专用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报政绩政府或国务院审批。
其次，是批文公告阶段。方案批准后，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡镇、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
再次，补偿安置方案公告。市县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟定征地补偿安置方案，在被征收土地所在地的乡村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。
最后，争议裁决。征地补偿安置方案报市县人民政府批准后，由市县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有异议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿安置争议不影响征收土地方案的实施。
二、土地权利人在土地遭受侵害时可以采取哪些救济途径？
针对自家土地遭受侵害，土地承包经营权人可以拿起法律的武器及时维护自身合法权益。常见的救济途径有以下几种方式：
1.协商解决。征地案件中核心的问题在于补偿，无论通过何种方式，阻止政府不占地的概率较低。在土地财政的暴利刺激下，违法现象自不待言。因此，当自家土地被强征强占时，可以通过协商的方式就补偿问题及时洽谈解决；
2.法律途径解决。正如上文所述，征地需要有严格的审批和程序，且政府需要给出公平合理补偿，因此征地过程中，作为被征地人完全可以通过法律途径对自己的权利进行救济。目前法律上确定了被征收人可以救济的方式和程序。如果被征收人对相关法律不了解，可以委托专业人士代为维权；
3.信访及钉子户解决。据不完全统计，中国的大部分上访户都与征地拆迁有关。因存在恶劣的征地行为及补偿极不合理，为了将自己的事情产生影响，很多被征收人不惜通过进京上访的方式维权。在上访工程中，很多被征收人有的被限制人身自由，有的被多次行政拘留。有的则被定寻衅滋事罪、敲诈勒索罪、扰乱公共场所秩序罪等各种名义定罪判刑，从而失去了人身自由。
4.通过关系解决。在征地过程中，关系户占有一定的比例，为了获得更高的补偿款项，行贿、送钱、托关系、找领导等等情况极为普遍，很多新闻也经常报道一些负责拆迁的政府工作人员因受贿、贪污、挪用公款等各种原因被定罪判刑。因此，在征地过程中，找到关系从而提高补偿也是被征收人常用的方式之一。
【风险提示】
作为被征收人除了争取自身的合法权益外，还应当采取合法的方式。即便自身遭遇不公，也不意味着可以采取非法无理的方式进行，而在选择非法无理方式进行的开始，将对自身埋下一个祸患。因此，德凯律师提醒被征收人，维权当依法理性进行，不可因他人的违法而选择“以暴制暴”，否则人财两空。
