来硕征地拆迁律师：如何确定房屋性质和面积？

如何确定房屋性质和面积?主要证据就是房屋产权证。不管被征收房屋是住宅还是非住宅，以及房屋面积的最终确定，都密切关系到被征收人的利益，同时也是矛盾的主要激发点。
比如，被征收人的房产证上写的是住宅，但实际房屋用途已被人变更其他用途，并领取了营业执照，对这种情况应如何认定?有人认为，法院应当认定该房屋为非住宅;也有人认为，法院不能代替行政机关作出认定征收房屋性质。据了解，行政机关具有颁布公告，发放许可证，还是对征收房屋性质、征收面积的认定以及确定被征收人的补偿安置标准的权力。同时，房地产管理法律、法规有规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，依法核准登的房地产权利受法律保护。在房屋征收安置过程中，对房屋面积和性质认定应当是房地产管理机关，人民法院及其他机关都不能擅自干预。
也就是说，对房屋使用性质变更认可权在行政机关手里，人民法院不能强行要求行政机关适用批复对某征收房屋作出非住宅的认定，甚或在判决中径行认定。但是，如果行政机关适用批复，允许被征收人补办房屋使用性质变更登记手续，能否在诉讼中予以采信，则是人民法院的职权。
那么，行政机关补办手续的时间效力如何确定?
只要行政机关在房屋征收主管部门裁决前依法给被征收入补办了有关房屋使用性质变更登记手续，人民法院就应当予以采信。这样规定既充分尊重了行政机关的决定，也为政府机关自由裁量行力作了一定的限制。