近日笔者接到友人咨询，经其叙述，其大致案情如下：甲与乙系夫妻，乙于2012年去世，其后甲于2015年取得一处房屋并登记至自己名下，随后甲意欲将此房屋出售，遂向登记机构提出登记申请，登记机构要求甲提供继承相关材料，而甲认为该处房屋系其在配偶去世之后取得，并非夫妻共同财产，故而并不涉及继承。针对此情形，笔者以为，登记机构之做法是有失妥当的，首先就其要求甲提供继承相关材料而言，其应是基于不动产属于夫妻共有之判断而做出，那么且不论是否属于夫妻共有，登记机构在不动产登记中审核夫妻财产属性，笔者便并不赞同。
登记机构审核夫妻财产属性并不妥当
单纯针对登记机构而言，其在审核当事人申请之时，予以审核申请之标的不动产是否属于夫妻共有实则并无意义，很多登记机构在实务中却秉持每笔业务必须审核婚姻状况继而确定财产性质，进而定性是否属于共有。实则此种做法属于被《婚姻法》之法定财产制绑架之做法，在登记实务中，登记簿之推动力决定了登记簿之记载应赋予其确信权属归属之外观，至于是否权属正确，只有当存在其他利害关系人或真实权利人提供确切证据足以推翻登记簿之记载时方能予以判定。登记机构作为物权公示的履行机构，在登记依申请之模式下主动审查不动产是否属于夫妻共有而置登记簿之记载不顾，实则是无视不动产登记推定力的做法。故而笔者以为此例中登记机构做法有失妥当，其在甲申请之时，只需以询问之方式，问询是否存在其他共有人，或者可通过甲获取不动产权属首次登记之时之历史档案查询明确权属。只有当事人明确表示存在其他共有人之时，其方能要求申请人提供其他共有人同意之材料，或者在其他共有人因故去世而需继承之材料。
针对一方去世后取得不动产之性质认定
退而言之，迫于很多登记机构的压力，本例之中甲如果意欲顺利完成交易，进行登记，其尚需证明其不动产确系其在配偶去世之后单方取得，那么其不动产之共有或单独性质认定问题亦需予以考虑。此定性判断不仅对于当事人申请登记具有推进作用，其在许多财产争议诉讼之中亦有其积极意义。
针对不动产之取得方式，其不乏购买、受赠、继承这几种方式，在处理涉及此类不动产之登记申请业务之时，笔者认为应把握以下几个原则：首先，把握不动产取得时点与配偶一方死亡时点，以时间先后初步判断权属性质；其次，遵照不动产登记之在先原则，审核出卖方获得权属之形式。再之，不对购买不动产之金钱归属过分纠结，但确系配偶去世前取得不动产权益，嗣后登记的应不予登记。
首先，存在一方配偶去世情形的，把握是否系夫妻共同财产或者一方死亡后单独财产的，死亡时间与取得不动产时点之比对可谓最为直接之证明方法。如本案之中，乙于2012年去世，而甲之财产在2015年取得，其在初步判定上其应属甲之单独所有财产，那么甲理应可以单独为处分行为。然而因财产关系之复杂性及产权人取得不动产之形式和时点可能存在争议，单纯以死亡时点与财产取得时点之比对并不能有效辨别财产之属性，故而有必要进一步对产权人取得方式和时点进行审核。
其次，依据不动产登记之在先原则和连续性原则，登记机构可以查询其先前登记簿之记载据以明确产权人取得权属之方式。比如对于甲之取得方式，可通过登记机构自主查询，查询甲之取得方式，如甲通过购买取得或者通过继承之形式取得。此种查询之目的在于：排除当事人取得财产权益是否在死者去世之前。如存在一些情形，当事人在配偶一方未去世，即夫妻关系存续期间成为继承人，而因存在继承纠纷涉诉或者其他情形一直未办理权属登记，直至配偶一方去世之后方办理权属登记，并登记至一方。根据《婚姻法》第十七条第（四）项之规定：“继承或者赠与所得的财产”其应系夫妻共同财产，而因一方去世，其归属去世一方之份额理应发生继承，在未经继承确定其明确权属之前，一方并不能为处分行为，如此一则满足不动产登记连续性和在先原则之要求，二则所涉不动产因存在继承可能存在潜在争议，明确权属利于物权稳定及交易安全。再比如，配偶一方在婚姻存续期内购买的预售商品房，其隐匿私自购买的情形，于一方配偶去世后方申请登记，而据以登记之预售商品房买卖合同则系婚姻存续期间购买，此种亦为财产权益在配偶死亡之前取得，其潜在争议难以避免。针对此类情形，因所涉不动产部分产权应属继承财产，故而登记机构在受理产权人处分登记申请之时应要求其提供所涉不动产已经继承明晰产权的相关证明或者其他继承人同意之意见。
其次，对于产权人在婚后通过购买之形式取得的不动产，倘若其合同签订在配偶一方去世之后，其应属于去世一方死亡之后取得的财产权益，不应归入夫妻共同财产之列。然而有观点认为，实务中存在一种情形，即配偶一方用本为夫妻共同共有而之金钱在一方去世之后购买房屋的，所涉及房屋为共同财产之转化形式，其亦应归入共同财产之列。此观点不无道理，然而对于不动产登记实务而言，登记机构无能力亦无义务判定产权人购买不动产所用之金钱之归属。其仅能依据登记簿之记载，通过合同签订时点或者继承公证文书或者生效法律文书等登记原因材料判断取得时点以明确是否将其归入夫妻共同财产。纵使相关继承人对所涉金钱系夫妻共同财产而存在争议，其亦应由司法机构加以裁决据以判断其性质。从登记簿之记载来看，依附其推定力和公信力，其系丧偶之后签订合同或者继承财产或者接受赠与的，其便应为其单独所有财产，至于其取得财产存在对价的，对价之性质实非登记机构所应审核之内容。
登记机构无须就财产属性审核婚姻状况
针本案情形，倘若甲据以提出登记申请时，其明确表示自己为单身，而根据登记簿之记载，其取得不动产之时亦为其单独获取，那么便无需询问其婚姻状况，如文首所述，虽然在实务中，很多登记机构多秉持询问之作法，并要求申请人提交婚姻状况证明，然而由于婚姻状况证明的不予开具，登记机构又无法与民政部门通过联网查询的情形下，登记机构审核婚姻状况实则难度颇大。而且基于登记簿之推定力，笔者认为，登记实务中无须就申请人之婚姻状况进行审核。
首先，如前所涉，登记机构无条件和能力展开此项工作，实务中多采申请人自主提供相关证据之做法，一则容易加大成本，二则，由于申请人配合度不高，易引发纠纷和不满情绪。再之，审核婚姻状况系确定财产之权属，其系婚姻法之调整所致，实则导致了登记机构受夫妻共同财产制之桎梏。登记机构审核财产属性，实则对登记簿之推定力和公信力易产生动摇，很多人便会产生疑问，登记机构其掌握的便是权利归属，物权公示，其尚不明确权属，需向登记申请人予以核实，如何能够起到公示公信之作用呢？
探究登记实务中此种怪相之原因，实则其系物权法与婚姻法之冲突所致，权利推定与夫妻财产归属必然存在冲突，在未有明确立法予以协调之时，笔者认为在物权登记领域，宜采物权法之规定，明确物权之推定力和公信力，以登记簿之记载为产权人，利于提高交易效率、增强产权人产权意识，很多夫妻会登记为共同所有。在婚姻法领域则物权法则应保持歉抑性，尊重夫妻财产约定或法定共有制。故而，登记时不应审核婚姻状况，只需就共有情况进行询问，如申请人答复为无，则据以其答复进行进行登记。值得注意的是，在实务中，很多登记机构已经认识到此问题，并开始放弃对婚姻状况之审核，如安徽蚌埠市不动产登记中心下发《关于改进不动产登记有关审查方式的通知》，其明确自2018年1月1日起，受理不动产转移、抵押等登记时，仅对不动产共有情况进行询问，不再对不动产之隐形共有人和权利人婚姻状况进行审查。
那么如此看来，对于前文第二标题下之探讨似乎便显得毫无意义了。实则不然，登记以依申请为前提，倘若申请人明确提交死亡证明或者表示存在配偶去世情形，登记机构便应据以调查，此系维护物权稳定，保护交易安全值初衷考量。同时在实务中，尚存在房改房、集资房和经济适用住房等政策性保障住房，其财产属性及权利人共有情况在一定情形下，仍有审核之必要。
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