教您防范二手房买卖纠纷
发布日期：2017-06-08 作者：石峰律师
转发自重庆律师董恒近年来，房屋交易持续火爆，交易价格连年走高，不论是自住求安身之所，还是投机赚取差价，抑或是“屈从于”丈母娘的“虎威”……动机各异下的大众追捧已使房屋当仁不让的成为当下最具“网红”气质的“商品”。而二手房买卖因权属争议复杂、交易金额较大、交易过程冗长、交易手续繁琐等特性，加上市场的普涨行情、参与者契约精神的缺失、逐利心理的泛滥和法律知识的欠缺等因素，成为纠纷的易发和多发区。一旦发生争议不能协商解决，面临的将是旷日持久的诉讼，花去时间和精力成本不说，双方可能要承担的合同与法律责任已是难以言说的隐痛。
如何防范和避免二手房买卖中的法律风险，使买卖双方均能在潜藏暗礁与险滩的“网红”商品交易中平稳登陆，将鲜活的案例和审判实践相结合，帮助大家躲避暗礁、跨越险滩，从而到达交易成功的彼岸。下面先介绍实践中几处常见的风险点：
案例一：
夫妻产权未查明，无权处分难履行
案情
2006年4月，丁某与李某签订《房屋转让协议书》，约定李某将涉案房屋转让给丁某。丁某已支付全部房款350万，因李某尚未取得房产证，其保证在可以办理产权时立即办理并协助过户至丁某名下。签订协议后，丁某入住涉诉房屋。2007年，涉诉房屋登记至李某名下。后李某的配偶赵某表示对李某与丁某签订《房屋转让协议书》一事不知情，并拒绝李某继续履行合同。因双方对合同履行发生争议，丁某诉请李某办理过户手续，赵某予以协助。
北京三中院判决：《房屋转让协议书》合法有效，但涉案房屋属于李某与赵某的夫妻共同财产，无证据表明赵某知晓并同意李某出售涉案房屋，而丁某对于赵某与李某的夫妻关系明知，丁某签订合同时具有过失，在赵某明确不同意协助办理过户的情形下，合同无法继续履行，对丁某的请求法院不予支持。
案例二：
抵押房产慎购买，解押不成过户难
案情
2012年5月，刘某将已被抵押两次的房屋以600万的价格出售给王某，王某支付购房款460万，刘某于同月10日向王某交付房屋。此后刘某仅解除了争议房产两处抵押登记中的一处，另一处抵押登记因债务始终无法清偿而未注销，并最终导致抵押权人申请强制执行，法院于2013年4月查封涉案房屋。后王某诉请刘某办理房屋过户手续并支付逾期过户违约金83万元。
北京三中院判决：因刘某拖欠朱某债务，导致房屋自2013年4月起被查封，被禁止办理买卖、过户、转让等手续，王某要求过户的请求在客观上不具备履行条件，法院难以支持。刘某的违约行为导致王某未能取得产权证，应承担违约责任，故判决刘某支付逾期过户违约金56万余元。
案例三：
不能履行快解除，及时止损莫含糊
案情
2012年11月，赵某与闫某签订房屋买卖合同，由赵某以373万元的价格购买闫某房屋。合同签订后，赵某支付定金5万元。后因闫某的配偶李某以闫某出售房屋时未经李某同意为由拒绝闫某履行合同并明确告知赵某，赵某不同意解除合同并诉请继续履行。该案一审开庭时李某明确表示不同意出售涉诉房屋。法院判决认定合同有效，但因李某不同意出售而无法继续履行，闫某的行为构成违约。判决后赵某再次起诉闫某，要求解除合同并赔偿损失93万余元等。第二次诉讼时房价已比合同价上涨110余万元。
北京三中院判决：本案合同不能履行系闫某隐瞒夫妻共有情况所致，闫某应承担违约责任。但一方违约造成损害后，另一方应及时采取合理措施防止损失的扩大，否则应对扩大部分的损害负责。本案中赵某在房屋共有人到庭明确表示拒绝出售房屋的情形下，应预见到合同无法继续履行，此时，赵某可采取解除合同、要求违约赔偿并进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，而赵某未及时采取减损措施，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。故法院综合认定闫某赔偿赵某预期利益损失30万元。
风险提示
一、核实房屋性质、权属和代理授权情况，提前防范风险。房屋的性质和权属往往比较复杂，买受人可通过查询不动产信息后区分情况予以处理：不购买已被查封等不可交易的房屋，限制交易的房屋应在符合上市条件后方能购买，购买普通商品房时应尽到善意注意义务。签订合同时应了解房屋是否属于卖方夫妻共有，如属于共有应要求配偶在签订合同时到场签字或出具同意出售的承诺书。对于设定多重抵押的房产，应慎重签约以免被查封的风险。在家庭成员代为卖房时，除查验房主的身份证件、房产证原件和户口簿等证明文件外，还需要代理人提供授权委托书或其他能证明代理人有授权的证据。
二、明确合同条款，审慎约定受外部因素影响较大事项的条款。对重要的履行条款应约定清楚，如付款时间，若仅约定在查验房本时付清首付款却未约定查验房本的时间，则双方很可能因此发生争议。而有些事项因涉及外部因素，约定过于刚性易导致违约。比如户口迁出事项，因涉及行政管理事项，约定期限过短则很可能因不能如期迁出而发生纠纷。故对涉及履行条件、履行期限、履行顺序、违约责任承担等事项的约定应尽可能明确具体，而对涉他等双方皆不能控制的事项，应审慎约定履行条件和期限，以降低违约的风险。
三、诚信守法，全面及时履行合同义务。要诚信履行合同，在合同签订前，应如实告知房屋共有、抵押、购买资格等有关情况；在合同签订后，要依约及时履行合同，防止因违约可能导致的高昂诉讼成本和严重的违约后果。而当一方已陷入违约造成损失时，另一方要及时采取合理措施，避免损失的扩大。要依法签订合同，防止通过签订黑白合同逃税所可能引发的行政或刑事责任。
如何防范和避免二手房买卖中的法律风险，使买卖双方均能在潜藏暗礁与险滩的“网红”商品交易中平稳登陆，将鲜活的案例和审判实践相结合，帮助大家躲避暗礁、跨越险滩，从而到达交易成功的彼岸。下面先介绍实践中几处常见的风险点：
案例一：
夫妻产权未查明，无权处分难履行
案情
2006年4月，丁某与李某签订《房屋转让协议书》，约定李某将涉案房屋转让给丁某。丁某已支付全部房款350万，因李某尚未取得房产证，其保证在可以办理产权时立即办理并协助过户至丁某名下。签订协议后，丁某入住涉诉房屋。2007年，涉诉房屋登记至李某名下。后李某的配偶赵某表示对李某与丁某签订《房屋转让协议书》一事不知情，并拒绝李某继续履行合同。因双方对合同履行发生争议，丁某诉请李某办理过户手续，赵某予以协助。
北京三中院判决：《房屋转让协议书》合法有效，但涉案房屋属于李某与赵某的夫妻共同财产，无证据表明赵某知晓并同意李某出售涉案房屋，而丁某对于赵某与李某的夫妻关系明知，丁某签订合同时具有过失，在赵某明确不同意协助办理过户的情形下，合同无法继续履行，对丁某的请求法院不予支持。
案例二：
抵押房产慎购买，解押不成过户难
案情
2012年5月，刘某将已被抵押两次的房屋以600万的价格出售给王某，王某支付购房款460万，刘某于同月10日向王某交付房屋。此后刘某仅解除了争议房产两处抵押登记中的一处，另一处抵押登记因债务始终无法清偿而未注销，并最终导致抵押权人申请强制执行，法院于2013年4月查封涉案房屋。后王某诉请刘某办理房屋过户手续并支付逾期过户违约金83万元。
北京三中院判决：因刘某拖欠朱某债务，导致房屋自2013年4月起被查封，被禁止办理买卖、过户、转让等手续，王某要求过户的请求在客观上不具备履行条件，法院难以支持。刘某的违约行为导致王某未能取得产权证，应承担违约责任，故判决刘某支付逾期过户违约金56万余元。
案例三：
不能履行快解除，及时止损莫含糊
案情
2012年11月，赵某与闫某签订房屋买卖合同，由赵某以373万元的价格购买闫某房屋。合同签订后，赵某支付定金5万元。后因闫某的配偶李某以闫某出售房屋时未经李某同意为由拒绝闫某履行合同并明确告知赵某，赵某不同意解除合同并诉请继续履行。该案一审开庭时李某明确表示不同意出售涉诉房屋。法院判决认定合同有效，但因李某不同意出售而无法继续履行，闫某的行为构成违约。判决后赵某再次起诉闫某，要求解除合同并赔偿损失93万余元等。第二次诉讼时房价已比合同价上涨110余万元。
北京三中院判决：本案合同不能履行系闫某隐瞒夫妻共有情况所致，闫某应承担违约责任。但一方违约造成损害后，另一方应及时采取合理措施防止损失的扩大，否则应对扩大部分的损害负责。本案中赵某在房屋共有人到庭明确表示拒绝出售房屋的情形下，应预见到合同无法继续履行，此时，赵某可采取解除合同、要求违约赔偿并进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，而赵某未及时采取减损措施，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。故法院综合认定闫某赔偿赵某预期利益损失30万元。
风险提示
一、核实房屋性质、权属和代理授权情况，提前防范风险。房屋的性质和权属往往比较复杂，买受人可通过查询不动产信息后区分情况予以处理：不购买已被查封等不可交易的房屋，限制交易的房屋应在符合上市条件后方能购买，购买普通商品房时应尽到善意注意义务。签订合同时应了解房屋是否属于卖方夫妻共有，如属于共有应要求配偶在签订合同时到场签字或出具同意出售的承诺书。对于设定多重抵押的房产，应慎重签约以免被查封的风险。在家庭成员代为卖房时，除查验房主的身份证件、房产证原件和户口簿等证明文件外，还需要代理人提供授权委托书或其他能证明代理人有授权的证据。
二、明确合同条款，审慎约定受外部因素影响较大事项的条款。对重要的履行条款应约定清楚，如付款时间，若仅约定在查验房本时付清首付款却未约定查验房本的时间，则双方很可能因此发生争议。而有些事项因涉及外部因素，约定过于刚性易导致违约。比如户口迁出事项，因涉及行政管理事项，约定期限过短则很可能因不能如期迁出而发生纠纷。故对涉及履行条件、履行期限、履行顺序、违约责任承担等事项的约定应尽可能明确具体，而对涉他等双方皆不能控制的事项，应审慎约定履行条件和期限，以降低违约的风险。
三、诚信守法，全面及时履行合同义务。要诚信履行合同，在合同签订前，应如实告知房屋共有、抵押、购买资格等有关情况；在合同签订后，要依约及时履行合同，防止因违约可能导致的高昂诉讼成本和严重的违约后果。而当一方已陷入违约造成损失时，另一方要及时采取合理措施，避免损失的扩大。要依法签订合同，防止通过签订黑白合同逃税所可能引发的行政或刑事责任。
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