具体行政行为被判违法
未尽审查义务而补发房产证 具体行政行为被判违法
2012年1月，住房和城乡建设局以原房屋所有权证遗失、张某申请补发新房屋所有权证为由，注销了张某名下的2011722132号《房屋所有权证》，后又制发了2012701554号《房屋所有权证》。该房屋所有权证除证号和填发时间外，与原房屋所有权证内容一致。该具体行政行为认定的事实为：“张某有住宅一处，于2011年取得2011722132号房屋所有权证。现该证遗失，2011年10月22日已公告声明作废。现张某申请补发房屋所有权证，经调查核实该房屋无抵押查封情况，符合登记条件。”
特别感谢撰稿人 滨城区检察院王春明
山东源诚律师事务所宋连民
【案情简介】
2012年1月，住房和城乡建设局以原房屋所有权证遗失、张某申请补发新房屋所有权证为由，注销了张某名下的2011722132号《房屋所有权证》，后又制发了2012701554号《房屋所有权证》。该房屋所有权证除证号和填发时间外，与原房屋所有权证内容一致。该具体行政行为认定的事实为：“张某有住宅一处，于2011年取得2011722132号房屋所有权证。现该证遗失，2011年10月22日已公告声明作废。现张某申请补发房屋所有权证，经调查核实该房屋无抵押查封情况，符合登记条件。”
张某换证后，在其妻子梁某服刑期间，未经梁某同意，私自将房屋出卖。梁某出狱后发现共有房屋被卖，张某不知去向，遂于2012年8月将住房和城乡建设局诉至法院。
【法庭审理】
原告梁某诉求，要求法院撤销2012701554号《房屋所有权证》，确认2011722132号《房屋所有权证》合法有效
被告住房和城乡建设局认为，被诉具体行政行为事实清楚，证据确实充分。
住房和城乡建设局向法院提供作出该具体行政行为的证据和依据：张某的身份证和户口簿，梁某的身份证和户口簿，用于证明梁某与张某登记结婚的时间、结婚证号和登记机关的《结婚证明》，用于证明原房屋所有权证登记内容的《查档证明》，声明原房屋所有权证作废的第563号公告，住房和城乡建设局对补发房屋所有权证自行实施的一套程序，即申请补发房屋所有权证需要提供申请书、身份证明、夫妻双方的户口簿、结婚证、查档证明。
法院审理后认为：涉案房屋系梁某与张某婚后共同购买，应为夫妻双方共有，补发房屋产权证的行为显然与梁某具有法律上的利害关系，因此梁某诉讼主体适格。由于相关法律法规对补发房屋所有权证的程序没有作出具体规定，住房和城乡建设局作为登记机关便自行制定了一套审查程序，要求当事人必须提交“结婚证”这一形式要件。而张某并未提交其结婚证，住房和城乡建设局仅凭“结婚证明”为其补发房屋所有权证，显系审查不严。判决：住房和城乡建设局为张某补发2012701554号房屋所有权证之行为违法。
【法律分析】
房屋作为重要的不动产，法律明确规定必须进行权属登记取得相应的权属证书，必须由法律规定的不动产登记部门负责。在对不动产登记申请的审查制度上，一般分为两种：实质审查主义和形式审查主义。所谓实质审查主义，就是指登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件在形式上是否完备外，对于不动产物权的变动原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予登记。所谓形式审查主义，就是指登记机关对于登记之申请，只进行形式和程序上的审查，而对于契约上所载的权利事项在实质上是否真实、有无瑕疵，在所不问。
《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”可见，我国不动产权属登记审查所采取的是一种以形式审查为原则，以实质审查为例外的较为严格的形式审查主义。登记机关必须负担谨慎注意的义务，即必须就登记申请人所提供的材料仔细加以审查，在满足书面材料无瑕疵的情况下才可以做出登记决定。
就本案而言，住房和城乡建设局制定了一套不动产审查程序，申请补发房屋所有权证需提供登记申请书、身份证明、夫妻双方的户口簿、结婚证、查档证明等，共有房屋须由全体共有人共同申请补发。登记机关依此履行时必须谨慎审查。如果当事人提交的材料有瑕疵，就应当拒绝登记。本案张某在其妻子梁某服刑期间，与他人合谋，使用伪造的梁某身份证（照片为冒名顶替之人），向住房和城乡建设局提交相关材料，申请补发房屋所有权证。其中张某提供的婚姻状况证明是结婚证明而非结婚证，该结婚证明上没有夫妻双方照片，无法与到场申请人进行核对。住房和城乡建设局作为登记机关，疏忽大意，在张某提供的结婚证明这一形式要件不符合要求的情况下，未尽到谨慎注意的义务，向其补发了房屋所有权证，致使房屋共有人梁某的合法权益受到损害。
该案虽经法院认定涉案具体行政行为违法，但对于梁某来说，受到的损失却难以弥补。她出狱后无家可归，共有房屋已被张某变卖，张某又下落不明。梁某既不能向房屋的善意取得人追索，又无法向张某讨要共有的房款，还因其未与张某解除婚姻关系，而面临诉请行政赔偿难以举证的困境。
