如何理解“买卖不破租赁”原则的例外（上）？
“买卖不破租赁”是我们日常交易中的一种习惯性说法，具体体现在我国《合同法》第229条的规定，即租赁物在租赁期间，租赁物所有权发生变动的，不影响承租人对租赁物的占有、使用及收益的权利，即不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间依然有效。此外，我国《商品房屋租赁管理办法》第12条也有类似的规定。
但是遇到某些特殊情况，如房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人行使抵押权发生所有权变动的，是否也适用“所有权变动不破租赁”原则呢？下面我们通过一则司法判例来详细解读“买卖不破租赁”原则的例外。
案例
上诉人钟某与被上诉人欧某物权保护纠纷一案，不服一审法院广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11148号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉。钟某上诉认为根据“买卖不破租赁”原则，欧某通过司法竞拍获得房屋所有权不得对抗其房屋的承租权，要求二审法院改判。一审法院审理查明：案涉房屋原登记在温某名下，该房屋于2014年6月5日办理了抵押登记，抵押给招商银行广州分行；于2015年2月9日被一审法院查封并制发协助执行通知书，查封时效为2015年2月9日至2017年2月8日。因温某拒不履行一审法院作出的民事调解书，2015年8月18日，一审法院委托拍卖案涉房屋以清偿债务。2016年6月22日该房屋由欧某通过司法竞拍获得所有权，并在2016年7月28日办理了案涉房屋的不动产权证。
另查明，在上述房屋的拍卖公告中注明：被拍卖的案涉房屋，按现状拍卖，法院不负责清偿；......案外人提供租赁合同（2015年12月8日签订，租赁期至2024年12月7日）租赁备案证明。据《房屋租赁登记备案证明》记载，上述房屋出租人为温某，承租人为钟某，租赁期限为2015年12月8至2024年12月7日，月租金为2500元。
一审法院认为：
案涉房屋是在被法院查封后再出租的，租赁合同对经执行拍卖房屋受让人不具有约束力。本案房屋已于2015年2月9日被一审法院查封，并于2015年8月18日被一审法院执行拍卖，其后于2015年12月8日出租给钟某。根据最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第20条之规定，租赁合同存在下面两种情况的，承租人要求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院不予支持：第一，房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；第二，房屋出租前已经被法院依法查封的。
根据上述法律规定，一审法院判决钟某在判决生效之日起30日内将案涉房屋腾空交还欧某。
二审法院经审查，认定一审查明的事实无误，适用法律正确，驳回钟某的上诉请求，维持原判。
审理法院：广州市中级人民法院
案号：（2017）粤01民终4263号
律师评析
一、房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人行使抵押权发生所有权变动的，是否适用“所有权变动不破租赁”原则？“所有权变动不破租赁”的规定即是要保护出租人对其物的处分自由和利益，也要保护承租人对承租物的实际利用的自由和利益。所以无论法律也好、司法解释也好，必须在维护公平交易秩序、保护弱势一方的规则下，有效的平衡租赁物出租人、承租人和买受人（或他物权人）之间的合法权益，以实现实质意义的平等保护。
抵押期间，抵押人将抵押物出租的，在同一标的物上同时存在抵押权和租赁权。抵押权注重的是抵押物的交换价值，而租赁权注重的是抵押物的使用价值，故两者可以共存同一标的物上。若抵押权成立在先的，因而具有优先的效力，成立在后的租赁权不得损害抵押权。同样，若租赁权成立在先的话，租赁权具有优先的效力，成立在后的抵押权同样不得损害租赁权。法律对于租赁物和抵押权的关系调整，实际上就是两者之间的互相对抗效力的要求，法律是以租赁权或抵押权两种权利设定的先后顺序来决定它们之间的效力的。
另外，根据最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第66条明确规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定，法律允许抵押人将抵押物抵押后，再租赁出去，这就存在着两个法律关系：一是抵押担保关系，二是租赁合同关系。因此对承租人来说，若租赁合同中已明确告知租赁房屋存在抵押的情况下，必须全盘考虑，慎之又慎，否则抵押权实现造成承租人的损失，只能由承租人自己承担。
因此，房屋出租前已设立抵押权，抵押权人行使抵押权发生所有权变动的，不再适用“所有权变动不破租赁”原则，承租人需要返还租赁物。
二、房屋出租前已被法院查封，承租人要求继续履行租赁合同的，房屋买受人能否要求承租人返还租赁物？
根据 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第20条之规定 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
从上述案例可以看出，钟某租赁案涉房屋时，该房屋已被法院依法查封，进入司法执行拍卖阶段，其主张的“买卖不破租赁”原则不能再适用。只要房屋买受人欧某不愿履行原租赁合同的，承租人钟某就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。本案中，欧某不受原租赁合同约束，其有权要求钟某腾房，一审、二审法院的判决是正确的。
【配套法律】
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《商品房屋租赁管理办法》
第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
转自：江苏金汇人律师事务所
