先看一个案例：某县为了达到招商引资的目的，县政府牵线搭桥，支持一大型建材市场与一村委会签订协议，将该村300亩耕地出租开办建材市场。协议规定每亩土地年租金800元，租赁期限为30年。
《土地管理法》第四十三条规定，建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，兴办乡镇企业和村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地的除外。也就是说农民集体所有的土地只有经过国家征收成为国有土地之后，才可用于建设使用。


另外，根据《土地管理法》第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。


以上法律条文明确规定禁止的行为，在实践中被称作“以租代征”。所谓“以租代征”，指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，农村集体土地规避农用地转用审批，逃避土地计划调控，规避土地收益税费政策的调控，直接进入非农业建设用地的行为。同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。


实践中，“以租代征”主要存在以下几种表现形式：


 一是用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地，二是基层政府直接租赁农村集体土地，三是基层政府转租农村集体土地，四是基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为，五是村民自行出租自己的承包地，六是村委会租用农户的承包地搞非农建设。


“以租代征”行为，不仅违反了土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避了农用地转用和土地征收审批，规避了依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费，规避了依法进行征地补偿和安置，规避了履行耕地占补平衡法定义务，擅自扩大建设用地规模，而且非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设等行为，也严重违反了《土地管理法》的有关规定。


对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人，应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准"以租代征"用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。


依法对"以租代征"违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。有关地方要做好群众工作，依法保护农民集体和农户的合法权益，维护社会稳定。


相关法律规定：


《中华人民共和国土地管理法》第七十六条：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。


第七十八条：无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。


非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。


第八十一条： 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。


以上，是对“以租代征”行为的详细解析。“以租代征”在实践中并不少见，希望大家在遇到此类情况时，能明辨分析，避免自己跳入违征的坑里。