法官提醒：租房，这六大问题一定要注意
法官提醒：租房，这六大问题一定要注意！
来源：最高人民法院微信公众号
在房屋租赁市场中，各种类型的纠纷不仅对租赁双方的利益造成了损害，也影响了经济秩序及社会稳定。2016年5月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求规范租赁行为，促进住房租赁市场健康发展。据悉，2014年至2016年上半年，仅北京市第一中级人民法院就审结房屋租赁合同纠纷案件742件，占该院房地产类案件的15%。结合审判实践，北京一中院对涉及房屋租赁热点问题的典型案例进行了梳理，并就当前房屋租赁中的风险对社会公众进行了提示。
群租房租赁合同是否有效
2013年8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，约定张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间，租金每月1500元，租期一年。合同签订当日，张某支付租金及押金后，入住该房屋。合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租给多人。次年4月，相关行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书，对打隔断等群租行为进行整顿治理，要求上述房屋的承租人尽快搬离。此后，相关部门联合执法清理群租房，张某主动搬离了租赁房屋，此时距1年租赁期满还差2个月。后张某向法院提起诉讼请求：1.确认双方租赁合同无效;2.中介公司返还已支付的房屋租金及押金。
法院审理认为，张某与中介公司签订的租赁合同合法有效。因中介公司将房屋群租，违反了相关管理规定，在清理群租房过程中，法院确认双方的合同于张某2014年5月19日搬离房屋之日起解除，并判决中介公司返还张某已支付的剩余租金及押金。
■法官说法■
2013年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确禁止将房屋改造后分割出租。实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。而《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》仅为地方性规定，违反上述规定并不影响租赁合同的效力，故当事人一方以房屋属于群租房为由要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。但同时也应明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
保障性住房能否出租
朱先生于2005年3月购买了北京市保障性住房一套，并实际居住使用。2011年6月，朱先生搬入其另外购买的一套商品房，并将保障性住房出租给高先生。出租后，朱先生又想提前将房屋收回，在与高先生协商无果后，起诉至法院，以保障性住房对外出租违反相关规定为由，要求判决双方签订的房屋租赁合同无效。
法院审理后认为，朱先生以房屋是保障性住房为由，要求确认租赁合同无效，没有充分的法律依据，法院不予支持。同时，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。最终判决驳回了朱先生的诉讼请求。
■法官说法■
虽然购买保障性住房后将其出租获利，并不符合政府保障房制度设立的初衷，但是，我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁，故当事人仅以租赁房屋为保障性住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，并不符合合同法关于合同无效的规定，故法院不予支持。但同时亦须明确，法院未对合同效力进行否定，并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
租赁面积与合同不符谁担责
刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同，约定乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住，房屋建筑面积78平方米，租赁期限一年，租金每月5000元。合同签订后，刘先生向乐家公司支付了约定费用后入住房屋。入住后不久，刘先生经查询发现401号房屋面积只有67.7平方米，遂与乐家公司交涉要求减少租金。遭到拒绝后，刘先生向乐家公司发出律师函，要求终止合同并退还多收租金。随后，刘先生搬离诉争房屋。后双方协商未果，刘先生诉至法院，要求解除合同，乐家公司退还其房租、中介费等相应费用，赔偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失。
法院认为，专业的房地产中介机构，应当知道房屋的实际面积。刘先生作为普通的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积不足78平方米。乐家公司在与刘先生缔约时，两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定。法院最终判令解除双方租赁合同，乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用，并支付刘先生违约金1万元，赔偿其搬家费等实际损失。
■法官说法■
房屋租赁合同履行过程中，如果租赁房屋的租金数额与租赁面积直接相关，那么承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，要求出租人承担减付租金等违约责任的，法院予以支持;如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，那么承租人又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，法院不予支持。
租赁合同能否提前解除
2011年，王某租赁张某名下一处房屋开办餐馆。2014年，因经营不善，王某突然停业并撤离租赁房屋，留下大量设备未清理，也未继续交纳租金。张某诉至法院，要求判决解除双方租赁合同，王某将房屋清理恢复原状后交还张某。王某则表示，除非张某对其物品和装修等予以赔偿，否则不同意解除合同。
法院经审理认为，王某自行搬离房屋且不再继续支付租金，已经以行为方式表示其不再履行合同，属严重违约，张某要求解除合同，应当支持。故法院判决解除双方的租赁合同，王某清理房屋并将房屋恢复原状返还张某。
■法官说法■
房屋租赁合同属于持续性合同，但在合同履行过程中，难免出现市场行情变化等情况。一般地，承租人单方搬离房屋，不具有单方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判决解除合同，由承租人承担违约责任;如果出租人坚持不解除，法院不宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，要求承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任。
营业执照可否随房租赁
2012年9月，红太阳公司与李某签订《房屋租赁合同》，约定红太阳公司将自己的经营用房及营业执照及烟草专卖许可证一并提供给李某使用。合同签订后，李某使用租赁房屋进行经营活动。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，红太阳公司的法定代表人陈某将营业执照原件从李某处取走，到有关部门办理工商年检和换证，之后未将相关证照及时交给李某，造成李某自2013年2月20日起在无证的状态下经营。李某因此向红太阳公司提出要求终止租赁合同，红太阳公司同意合同解除，但双方就租赁保证金的退还等问题未达成一致，房屋未能交接。为此，红太阳公司诉至法院，要求李某返还房屋，支付经营期间的房屋使用费等相关费用。李某亦提出反诉，要求红太阳公司返还租赁保证金5000元。
法院认为，涉案的《房屋租赁合同》中，出租人将营业执照及烟草专卖许可证一并交由承租人使用，违反了国家强制性规定，租赁合同应为无效。本案中，双方当事人对该合同的无效均有责任，最终判决李某返还房屋、支付截止到实际腾退之日止的房屋使用费及实际发生的水电费、税费，红太阳公司将租赁保证金返还李某。
■法官说法■
营业执照的使用属于行政监管的范畴，一般来说，不会影响房屋租赁合同的效力。但是，因国家对于涉及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设置了限制经营和特许经营制度，若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了国家限制经营、特许经营的活动，则属于擅自变更经营主体，会对市场秩序造成破坏，故这种租赁合同应被认定无效。
房屋空置的损失谁承担
2013年12月，徐先生与广厦公司签订《租赁协议》，约定广厦公司将74号商铺出租给徐先生，徐先生需向广厦公司交纳租金及管理费，租赁期限从2013年12月30日至2016年12月29日。徐先生支付了押金和首期租金后，对该商铺进行了装修。2014年2月，装修完成，但因该商铺上有其他公司的注册登记，导致徐先生无法办理营业执照和卫生许可证。2014年11月，广厦公司明确告知徐先生执照无法办出，徐先生随即离开商铺，但并未将商铺返还广厦公司。2015年2月，徐先生起诉，要求解除租赁协议，广厦公司赔偿其经济损失。广厦公司则反诉要求确认协议于2014年12月1日解除，徐先生返还诉争房屋并支付房屋占用期间的使用费。经徐先生申请，法院委托鉴定机构对74号商铺的装修残值进行了鉴定。2015年6月4日，法院组织双方进行了交接，徐先生向广厦公司返还了诉争商铺。
法院认为，虽然徐先生未实际经营，并在2014年11月撤场，但其直到2015年6月4日才将诉争商铺返还给广厦公司，故仍应支付其实际占有诉争商铺期间的租金及管理费。但考虑到因相关证照无法办理对徐先生正常经营造成的影响，且广厦公司对于租赁协议的解除承担主要责任，故判决广厦公司酌情补偿徐先生部分租金及管理费。
■法官说法■
出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷导致房屋空置的，承租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费，在实践中容易引发争议。原则上，只要承租人未将房屋交还出租人，即使空置，只要房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费。出租人在起诉要求承租人腾退房屋的同时，可以一并要求承租人承担房屋空置期间的租金或房屋使用费。具体的费用标准由法院根据房屋是否符合合同约定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。
■法官提示■
合法交易依法维权
如何更好地规范租赁双方的交易行为，减小交易风险?北京一中院法官结合审判实践积累的经验，梳理了在房屋租赁中不同阶段应注意的问题，向公众进行风险提示。
签订租赁合同厘清房屋性质
在房屋租赁合同签订阶段，租赁双方应当提前了解租赁房屋的性质，对几类特殊的租赁加以关注。
首先，对于带营业执照租赁的房屋，一般来说，营业执照的使用不影响房屋租赁合同的效力，但租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动，不得通过带照租赁的方式将包含限制经营或特许经营业务的营业执照提供给他人使用。对于保障性住房及群租房租赁，因保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效，但并不符合相关法律规定，出租人出租该类房屋，可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋，不要贪图一时之利，做违反国家政策法律的行为;承租人也应避免租赁此类房屋，以免因小失大，导致自身利益受损。
其次，租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则，将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式，确认房屋性质、房屋面积等基本情况。
履行租赁合同双方诚实守信
在房屋租赁合同履行阶段，租赁双方都应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。
其一，承租人应当以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。
其二，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建，应征得出租人的同意。出租人亦应当时时关注租赁房屋的实际状况，若不同意承租人的装饰装修或扩建行为，应当在知道或应当知道承租人行为的合理期限内(一般为六个月)提出异议，否则将视为同意承租人的装饰装修或扩建行为。
其三，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租，出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议，要求解除租赁合同。
发生租赁纠纷及时收集证据
在房屋租赁合同履行过程中，由于各种主客观因素影响，难免导致纠纷产生。纠纷发生之后，双方当事人应当及时收集证据，采用法律手段保护自己的合法权益。
一要注意，因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的，出租人不能任由房屋空置，而让承租人支付高额的赔偿费用;反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也应采取合理措施，如正在进行装修的应停止装修，或停水停电的情况下应及时将房屋内的物品处理，防止损失进一步扩大。
二要注意，当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。诉讼期间，双方当事人可以在法院的组织下进行交接，也可自行办理交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的，应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续，对交接进行签字确认，便于法院对交接的程序和时间进行认定，防止当事人遭受不必要的损失。(方涵 曾巧艺)
