房地产限贷政策致房屋买卖合同解除
房地产限贷政策致房屋买卖合同解除
——赵某诉常某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2010）二中民终字第19724号
核心法律问题：房地产限贷政策致房屋买卖合同解除、情势变更的司法审查
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：常某
被上诉人（原审原告）：赵某
2010年4月15日，赵某与常某经链家地产公司居间介绍，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，赵某购买常某所有的位于北京市通州区颐瑞东里某号楼某单元某号房屋一套，建筑面积为140.19平方米。双方协商一致，该房屋成交价格为254万元，合同约定赵某采取贷款方式付款。同日双方与链家地产公司一同签订了补充协议及买卖定金协议书。赵某于同日支付常某定金5万元。2010年4月17日国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发〔2010〕10号），其中规定：“对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。严格限制各种名目的炒房和投机性购房，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。”2010年4月30日，北京市人民政府发布贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知（京政发〔2010〕13号），其中规定，“严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上的住房贷款”。现赵某以无法办理贷款手续为由要求解除合同，返还定金及首付款。常某不同意解除合同，要求继续履行合同。
另外，赵某及其配偶付某名下共有两套房屋，分别是位于河北省三河市燕郊开发区和北京市通州区西上园二区。
赵某诉称：合同约定我向常某购买其名下的诉争房屋，成交价为254万元，其中定金5万元，我可在签订本合同的同时直接支付给常某。我按约定于2010年4月15日将5万元定金通过银行转账的方式支付给常某。在合同签订的第3日即2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2001〕10号，以下简称“国十条”），其中第3条规定“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010年4月30日，北京市发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，（以下简称“京十二条”），其中第2条规定，商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。我签署该买卖合同即属购买第三套住房，因此根据“京十二条”的规定，我无法取得贷款从而致使《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行。因为买卖双方在签订合同之时无法预见上述房产调整政策的发布，且上述政策的发布导致了合同无法履行，故我起诉要求判令双方签订的房屋买卖合同关系与定金合同关系解除；常某返还定金5万元。
常某辩称：不同意赵某的诉讼请求，要求继续履行合同。理由是：第一，赵某所主张继续履行合同存在法律上的障碍是不成立的，赵某是在误解乃至曲解法律。“国十条”和“京十二条”的规定并非强制性的，而是建议性的，是否暂停发放购买第三套及以上住房贷款的商业贷款由商业银行根据风险状况决定。至于以后是否会转变为强制性的规定，需要相关部门的进一步规定。第二，继续履行合同，办理贷款，事实上是可以办理的。根据链家地产公司的介绍，诉争房屋可以办理贷款，且链家地产公司将此情况如实通知了双方并催促赵某办理贷款手续，而赵某拒绝配合和履行贷款义务，由此导致合同无法履行。第三，赵某起诉的原因是房价的下跌，并非贷款不能。在“国十条”和“京十二条”先后发布期间及发布后，赵某一直表示去办理贷款，在五一期间还提出降低房价的要求，双方就此问题还在链家地产公司的主持下多次协商。上述政策发布后的一段时间内，赵某未提出解除合同，而是要求变更合同，亦印证了赵某知道贷款是可以办理的。第四，如果在诉讼过程中，因政策变化银行停止第三套房屋贷款，赵某应承担违约责任。
二、法院判决
一审法院经审理认为：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中，赵某与常某签订买卖合同，约定以贷款方式购买房屋，后北京市颁布购置房屋政策，导致赵某无法通过贷款方式购买房屋。该房地产新政导致赵某无法通过贷款方式购买房屋的事实，属赵某与常某在签订买卖合同时所无法预见，且该事由不可归责于双方当事人，现该合同已经无法继续履行，赵某要求解除合同，理由正当，证据充分，予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中合同解除后，双方并无实际损失发生，现赵某要求退还定金的诉讼请求理由正当、证据充分，予以支持。对常某仍要求赵某继续履行双方所签合同的抗辩主张，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定判决：一、解除赵某与常某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、于判决生效后七日内常某返还赵某定金五万元。
判决后，常某不服，持原答辩意见上诉至二审法院，请求依法改判。赵某同意原判。
二审法院经审理认为：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。根据查明的事实，赵某与常某签订房屋买卖合同，购买常某所有的诉争房屋，双方约定以贷款方式支付房款。后“国十条”和“京十二条”的颁布，导致赵某无法通过贷款方式购买房屋。该事实属于双方在签订房屋买卖合同时所不能预见的，且不可归责于双方。故原审法院认为，该合同现已无法继续履行，赵某要求解除合同，理由正当，予以支持，系正确的，本院予以维持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原审法院支持了赵某要求退还定金的诉讼请求，并无不当，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
“限贷”政策的核心问题是针对房屋买卖的付款方式约定贷款的情况进行调整，主要方式是提高贷款首付款比例或者停止贷款。对于在政策实施前签订的房屋买卖合同，因政策调整，合同履行出现障碍，其法律定性如何，存在若干争议，有情势变更说、不可抗力说、公平原则说等。在进行情势变更认定时，应当根据要件慎重审查。
二、观点透析
（一）“限贷”政策的法律性质
“限贷”政策导致的合同履行障碍是当事人不可预见的客观情况，对作为买受人一方的履行能力产生了较大影响，使合同继续履行出现了或然性。如果仍按原合同的约定履行，买受方势必要承受更高的首付款或者全款支付。若买受方不能承担上述变化，则承担履行不能的违约责任，这对于买受方来说是不公平的。这种通过变更合同履行方式或者解除合同以达到双方权利义务的法律干预，应当适用情势变更制度来解决，而非不可抗力。
另外，在审判实践中，当事人常常以对房产政策不知情为抗辩理由。在“国十条”等房产调控政策引发二手商品房纠纷中，有一类情况值得注意，即合同签订于“国十条”发布之后不久，当事人以签约时对国家政策不知晓为由拒绝履行合同或拒绝承担履行不能的法律后果。根据法律政策面前人人平等的基本原则，当事人不得以对法律政策不知晓为由作为抗辩理由。房产政策一经发布，应当视为当事人均已知晓。即使签约时间与政策发布时间相差很短，也不能因此认为情势变更的成立。
（二）情势变更的适用条件的要件审查
《合同法司法解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
在司法实践中，情势变更的类型较为复杂，在具体认定时，应当具体问题具体分析，利用要件分析方法最为准确和高效。审查某一事件是否构成情势变更，应当以民法公平原则与诚信原则为依托，结合《合同法司法解释（二）》，明确审查要件。
要件之一，“客观情况”发生“重大变化”。要件审查的首要要件应当是有属于情势的事实发生，“也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化”。上述案件中，双方当事人签订的房屋买卖合同中支付方式均为“首付款+贷款”。双方签约所预计的经济条件中，贷款的审查主要围绕个人资信、还款能力等方面进行。贷款审查包括买受人及其配偶的房产情况。贷款审批的变化导致了合同中房款支付方式约定的存在基础发生重大变化。
要件之二，“合同成立以后”。上述“客观情况”变化的时间应当是在合同关系成立后且尚未消灭前。对这一时间要件，应当从两方面理解。一方面，“客观情况”应当变化于缔约前。如果情势变更出现在合同签订之前，应当视为当事人自甘风险的行为。值得注意的是，政策出现在合同前后时间长短不应影响该要件定性的因素。实践中有可能出现签约时政策并未发布但关于政策部分内容的小道消息已经为当事人得知的情形，亦有可能出现签约时政策已发布但当事人并不知晓的情形。另一方面，该“客观情况”一定变化于合同消灭之前。若合同已经履行完毕或者解除或者因其他原因消灭，则再无情势变更规则的适用必要。
要件之三，“当事人在订立合同时无法预见”。如果当事人在订立合同时能够预见到双方签订合同的客观基础有可能发生重大变化，则表明其愿意承担签约后因客观情况变化所产生的交易风险。无法预见不能简单混同于客观情况变化于合同签订后。以上述案件为例，在审查相关政策发布是否为情势变更的案件中，应当注意这样一个重要的问题，即政策正式发布前，当事人是否可以预知。在一些重大的政策发布前，如果事先发布征求政策的意见稿，或者相关部门发言人对政策的制定与研究进展情况在正式媒体中进行披露，则应当结合此前预发布信息的来源与形式、预发布的信息与正式发布的政策内容对应情况等具体因素对当事人是否无法预知进行具体审查。如果政策发布前仅仅存在民间流传的小道消息或者引发情势变更的相关政策内容系预发布政策信息后修改，则应当认定当事人不可预知。
要件之四，“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”。合同签订的客观基础的变化须达到导致合同显失公平或者合同目的落空的程度。合同显失公平和合同目的落空两个标准有不同的渊源，前者源于大陆法，后者源于英美法。对于显失公平，有学者认为“是适用情事变更原则的关键所在，即因情事变更使缔约双方所赖以判断自己权利义务的基础发生动摇或根本损失，使当事人的权利义务严重失衡” 。对于合同目的落空，在情势变更审查中，“如何判断权利义务发生了变更而显失公平？英国学者施米托夫认为，可以把不同的法律制度分为两类。在一些法律制度中……物质上或法律上不能履行时，才能构成合同落空;而另一些法律制度上的合同落空，则由法官行使自由裁量权，确定是否合乎质和量上的标准，即发生了根本不同的情况”。
要件之五，“非不可抗力”，“不属于商业风险”。这两者属于排除性的消极要件，在学理逻辑上并无成为要件的必要，但是其用于指导司法，强调与不可抗力和商业风险的区分，仍有实践性意义。
（三）审判中新政法律性质慎重认定原则
《合同法司法解释（二）》实施以后，针对第26条情势变更的规定如何适用的问题，最高人民法院作出两个慎重适用的通知。
在实体方面，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》要求以合理调整双方利益关系为中心，在实践中慎重适用情势变更原则。
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）
一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系。
1?当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。
2?人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同，更要慎重适用情势变更原则。
3?人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
4?在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法〔2009〕165号）的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。首先，审查的基本原则是公平原则；其次，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张；再次，合理区分情势变更与商业风险；最后，在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。
在程序方面，最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》指出：“对于解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”
最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》
二、严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条
为了因应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。
