出卖人必要的说明、告知义务及诚实信用原则的适用
出卖人必要的说明、告知义务及诚实信用原则的适用
——熊某诉银座兴业公司房屋买卖合同纠纷案
依据：(2011)二中民终字第19314号
核心法律问题：出卖人必要的说明、告知义务及诚实信用原则的适用
案情介绍
一、基本案情
2011年年初，市民熊某通过某门户网站的房产栏目发现一则楼盘“新盘”出售信息。在电话咨询后，熊某遂赴该售楼处进行洽商，最后以每平方米4万6千元的价格与银座兴业公司签订销售协议书，并支付定金20万元。
后因双方发生争议，熊某将银座兴业公司诉至法院，要求解除合同并返还定金。在案件审理过程中，熊某主张银座兴业公司并非涉案房屋的产权人，且其在签订销售协议时明确表示要购买的是新房，而对方销售人员亦承诺房屋不是二手房且没有经营过，但在签订销售协议后才发现本案房屋于2007年起即开始作为快捷酒店对外出租，而银座兴业公司以“新盘”的名义进行宣传，侵害了其知情权。银座兴业公司则出示了产权单位堡廷有限公司出具的《声明书》，用以证明其作为受托人有权销售该房屋，同时认可房屋曾经出租的事实，但辩称“新盘”与“新房”并非同一概念，其从未承诺房屋是新房，而是将房屋装修改造后再行出售，并未超出“新盘”的概念，同时，双方于销售协议中明确约定“须签订存量房买卖合同”，已经指出本案房屋系存量房。庭审中，熊某提供录音证据一份，用以证明银座兴业公司的销售人员在签订合同过程中隐瞒了涉案房屋曾经使用过的事实。银座兴业公司对该份证据不予认可。
二、法院判决
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。现熊某与银座兴业公司均同意解除《销售协议书》，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然根据银座兴业公司提交的《声明书》可以认定其基于堡廷有限公司的委托有权销售涉案房屋，但根据《销售协议书》的内容及现有证据可以认定银座兴业公司与熊某签署协议前并未向熊某告知房屋产权人系堡廷有限公司及其作为受托人代为销售涉案房屋的事实，该行为侵害了熊某作为买受人有权知晓出售人信息的权利。根据《公证书》反映的内容可以认定银座兴业公司以“新盘”的名义宣传涉案房屋，且并没有对房屋现状予以明确解释，结合熊某提交的录音资料内容可以认定银座兴业公司从未明确、清楚地告知熊某涉案房屋已经使用、出租的事实。银座兴业公司未履行此项告知义务，会影响熊某就是否购买涉案房屋作出判断。根据《销售协议书》的约定，熊某支付200 000元定金的同时，双方应签订存量房买卖合同及补充协议，但目前双方并没有签订合同。银座兴业公司没有证据证明存在其通知熊某签约而熊某拒绝的情况，且结合熊某提交的录音资料可见，系银座兴业公司关于签约时付款数额的改变促使合同未能按期签订。综合上述三方面情况，可以认定银座兴业公司对于《销售协议书》的解除负有责任，其应将收取的定金返还给熊某。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定判决：一、解除熊某与北京银座兴业房地产经纪有限公司签订的《销售协议书》；二、北京银座兴业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还熊某定金二十万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，银座兴业公司不服提起上诉，其主要上诉理由为：在销售过程中，我公司已将涉案房屋产权人信息公示，未侵害熊某的知情权；我公司在销售过程中以“新盘”的名义宣传涉诉房产，与“新房”含义并不相同，涉案房屋所属房产项目已经建成多年，且双方签订的《销售协议书》中明确了涉案房屋性质为存量房，故熊某应对涉案房屋的性质是完全知悉的；按照《销售协议书》的约定，我公司无义务通知熊某签订《存量房买卖合同》，熊某未在约定期限内履行签署合同的义务，我公司作为守约方有权扣除定金；原审过程中，我公司并未认可熊某提交的录音证据的真实性，原判仍将此作为判决依据，程序存在瑕疵。
二审法院经审理认为：本案中，熊某与银座兴业公司均同意解除《销售协议书》，原审法院据此判令解除该《销售协议书》，处理并无不当，本院对此不持异议。本案二审争议焦点在于银座兴业公司收取熊某的20万元定金，是否应予返还。根据我国法律规定，定金不予返还须以给付定金一方违约为前提。银座兴业公司虽以熊某未在《销售协议书》签订后7日内签署存量房买卖合同及补充协议为由，主张熊某违约，但根据本案已经查明的事实，熊某已经按照《销售协议书》的约定于2011年4月16日，即《销售协议书》签订后第六日再行支付17万元。熊某的上述付款行为已经履行了《销售协议书》中约定的主要义务，且存量房买卖合同及补充协议是否如期签订，尚须以买卖双方相互配合为前提，银座兴业公司并未举证证明熊某存在拒不履行的事实，同时根据熊某提供的视听资料，银座兴业公司销售人员在熊某足额支付20万元定金后，额外提出了签订买卖合同的前置条件。因此，银座兴业公司仅以存量房买卖合同及补充协议未能如期签订为由，主张熊某存在违约行为，并无事实和法律依据，本院不予采信。银座兴业公司虽对熊某提供的视听资料的真实性不予认可，但其并未就此申请鉴定，亦未提供相反的证据予以证明，应就此承担举证不能的不利后果，原审法院对上述视听资料的真实性予以采信，处理并无不当，本院予以认可。基于上述分析，银座兴业公司不返还定金已无法律依据，原审判决判令其予以返还，处理正确，本院予以确认。
需要指出的是，银座兴业公司作为专业从事房地产经纪的公司法人，应在交易过程中遵循诚实信用原则，针对标的物的重要性质、特征，向买受人尽到必要的说明、告知义务。本案中，其以“新盘”的名义宣传销售曾经出租使用过的房屋，为避免买受人产生误解，应当在交易过程中进行合理、必要的说明。银座兴业公司虽辩称涉案房屋所在项目已经建成多年，且《销售协议书》中明确载明需签署“存量房买卖合同”，买受人应知悉房屋并非未曾使用的事实。但 “存量房”的概念系针对“增量房”而言，其文义本身并不包含房屋是否已经使用过的含义，而涉案房屋所属项目竣工的时间，亦与房屋是否曾出租使用之间不存在必然联系。故银座兴业公司的上述行为，在一定程度上对买受人关于涉案房屋的认知产生影响，本院对此提出指正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
争议焦点及观点透析
随着互联网技术的飞速发展，市民获取信息在方式、渠道等方面都有了显著变化。这种变化在给生活、工作带来便捷、高效的同时，也产生了一些负面影响。本案纠纷即由此产生，其争议焦点在于房地产经纪公司以“新盘”的名义出售曾经租赁使用过的房屋，而又在销售协议书中载有的“存量房”一词，是否应认定其作为出卖人，就买卖标的物的性质、特征等尽到了必要的说明、告知义务。
我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 对于买卖合同而言，是否曾经使用系买卖标的物的重要性质之一，会对买受人意思表示的形成产生重大影响。而本案中，房产经纪公司在宣传销售过程中始终对涉案房屋冠以“新盘”的名义，而实际上则为曾经出租使用过的房屋。在市场经济的条件下，虽允许出卖人利用各种广告促销手段，对其出卖的标的物进行宣传，但应以合理方式为限。如在本案中，房地产经纪公司在以“新盘”名义进行广告宣传后，为避免购房人产生误解，应当在交易过程中进行合理、必要的说明，以符合交易双方诚实信用之原则。销售协议书中虽载有签署“存量房买卖合同”的约定，但 “存量房”的概念系针对“增量房”而言，系指已经进行转移登记，即取得“小证”的房屋，其文义本身并不包含房屋是否已经使用过的含义，同时，从实际情况来看，存量房中仍存在未曾使用的所谓“空置房”，即在经过预售或销售期后划归为存量房，但始终未经居住使用的房屋。该房产经纪公司以“新盘”名义进行宣传，又不对此作出明确说明的情况下，在一定程度上会对熊某对房屋性质的认知产生影响。结合本案买受人熊某提供的视听资料证据，法院对该房产经纪公司的上述行为予以指正。
在类似的案件中，一些房产经纪公司往往将同一楼盘、同一小区中多套已取得房屋所有权证的存量房进行“打包”，再以“新盘”、“在售”的名义在网络媒体上进行宣传，而基于网络媒体宣传存在的审核、监管缺位的问题，出卖人往往将此类房屋发布于预（销）售商品房即新房栏目中，从而对购房人的正常判断产生影响。而在销售过程中，售楼人员也往往回避房屋是否曾经使用这一问题，甚至少部分售楼人员做出虚假表述，其目的在于尽快与购房人签订协议并收取定金。在发生纠纷后，则以其“从未承诺是新房”、“存量房一定曾经使用过”等理解歧义作为辩解，一旦购房人提出不购买房屋，出卖人则以单方违约为由拒不退还定金，以致最终成讼。
对此，在督促出卖人应以诚实信用为原则，向购房人尽到必要的说明、告知义务，并督促网络内容服务商加强信息发布的审核力度，尽到必要的审查义务的同时，提示购房人在签订正式房屋买卖合同前，在4个关键步骤中注意如下事项：第一，尽量在较知名的网络媒体上获取信息，注意审核网络售房信息真实性。第二，在现场看房时注意审核所购项目的各项证明文件，及出卖人的营业范围。第三，交付定金时应签订内容明确的定金协议，将出卖人承诺的内容落实为书面约定。第四，在定金协议签订后至正式购房合同签订前，应注意保存证据，以备成讼后明确双方责任。
