二手房交易中的承租人优先购买权
二手房交易中的承租人优先购买权
——李某诉长峰公司特能公司承租人优先购买权纠纷案
依据:（2009）二中终字第06861号
核心法律问题：承租人优先购买权对买卖合同效力及履行的影响
案情介绍
一、基本案情
2007年4月30日，特能公司（甲方）与长峰公司（乙方）就特能公司所有的位于丰台区航丰路某号的工业厂房1层1-1（建筑面积711.59平方米）、1-2（建筑面积61.59平方米），2层1-3（建筑面积123.76平方米），1-4（建筑面积43.80平方米）共计940.74平方米房产的买卖事宜签订《房产转让协议》。约定：甲方自愿将上述工业厂房及土地使用权转让给乙方，双方确认上述房产转让价格为每建筑平方米3970.27元，转让总价款为373.5万元；甲、乙双方同意按以下方式付款：（1）双方签订本协议生效后5个工作日内，乙方向甲方支付定金40万元；（2）本协议生效后10个工作日内，双方同时准备过户资料确认无误，并提交有关主管办事机构受理（以主管机构出具的受理通知书为准），双方递交过户资料被主管部门确认（无异议，无退回及补充需要）后10个工作日内，乙方向甲方支付房产转让款74.7万元；（3）上述房产正式过户完毕，乙方取得正式产权证（土地证、房产证）后5个工作日内，向甲方支付部分转让款74.4万元；（4）甲方向乙方移交上述房产，1-1不超过2007年10月31日，1-2不超过11月30日，1-3、1-4不超过12月31日。
2007年6月5日，长峰公司致函特能公司，载明：我公司与贵公司2007年4月30日签署了房产转让协议。根据约定我公司应于协议生效后5个工作日支付贵公司定金。鉴于丰台法院未将办理上述房产登记所需的协助执行通知送达北京市国土资源局，贵公司要求我方暂缓支付上述定金，何时支付等贵公司通知。望贵公司抓紧办理相关工作，尽快派人来我公司领取定金。庭审中，特能公司认可收到该函。但因李某提出优先购买权，故定金一直未予收取。
另，2004年8月31日，李某与特能公司签订房屋租赁协议。约定李某租用特能公司一层西侧厂房即1—1（建筑面积711.59平方米），2004年10月1日起至2007年9月30日止。2007年7月20日，李某致函特能公司，载明：我公司与贵公司签署了长期租赁合同，承租航丰路某号院一层西侧厂房。现听说贵公司将房屋售给他人，根据有关规定我公司有同等条件下的优先购买权。贵公司在将房屋出售给他人前应当先征询我公司的意见。请贵公司将房屋转让条件等通知我公司，在我公司不购买时，贵公司才可将房屋售给他人。8月29日，李某再次致函特能公司要求行使优先购买权。2007年8月30日，特能公司致函长峰公司。载明：因承租人要求行使优先购买权，考虑到承租人的优先购买权是法定权利，侵害承租人的优先购买权的行为是无效行为。因此我公司不得不通知贵公司，原房产转让协议解除。2007年10月1日，特能公司与李某续签租赁协议，将房屋租赁期限延长至2008年3月31日。后双方未再续签合同，但李某继续使用一层西侧厂房即1-1，另占用1-2场地至今。2008年3月2日，李某再次致函特能公司要求行使优先购买权。
一审诉讼中，长峰公司表示在原协议的基础上同意额外给付特能公司30万元补偿；李某与特能公司之间针对诉争房产的购买事宜尚未达成具体意见。
一审法院判决后，李某（乙方）和特能公司（甲方）于2008年12月1日签订了《房产转让协议》，李某购买特能公司享有产权的航丰路某号工业厂房的一层1-1、1-2，二层1-3、1-4全部房产及相应的土地使用权，房屋建筑面积为940.74平方米，转让价款为4 515 552元。其中《房产转让协议》第三条约定:（1）本协议签署后7日内，乙方向甲方支付人民币40万元作为定金。如本协议生效后乙方不履行本协议，甲方不需退还上述定金。（2）法院确认乙方享有优先购买权后7日内，乙方向甲方支付第一笔转让价款，第一笔转让价款为合同总价款的50%（即2 257 776元）。乙方支付第一笔转让价款的同时，甲方将房屋全部交乙方掌握。（3）房屋交接完毕，乙方付清第一笔转让价款后7日内，乙方向甲方付清全部转让价款，即人民币2 257 776元，已经支付的40万元定金冲抵此部分转让价款。（4）甲方收到乙方支付的全部转让价款的当日，双方共同办理房屋产权证及土地使用权证的过户手续。上述协议签订后，李某于2008年12月3日给付了特能公司房产转让定金40万元。
二审诉讼中，长峰公司称在2007年4月30日签订《房产转让协议》前已通知了李某及2008年12月1日李某和特能公司签订的《房产转让协议》是虚假的，长峰公司对其上述陈述未能提供相应证据。
二、法院判决
一审法院经审理认为：《合同法》第230条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该条款表明优先购买权的实现需具备下列条件：（1）在租赁合同的存续期间。（2）在同等的条件下购买。（3）必须在一定期限内行使。如果出租人出卖房屋时违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认买卖合同不能生效。2007年7月20日，李某致函特能公司要求行使优先购买权。但迟至2008年10月15日，李某仍未就购买的楼层、价款、付款方式等提出具体的意见。合同法虽未规定合理期限的具体时间，但李某在特能公司向长峰公司提出解除合同后，长达一年多的时间里仍未就购买的事宜提出具体方案，显然已超过合理期限，且无法证明其真实购买的意思表示。故第三人李某起诉要求确认特能公司、长峰公司之间的房屋转让协议无效，无事实和法律依据，法院不予支持。特能公司、长峰公司之间签订的房产转让协议对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。因案件审理过程中，长峰公司表示在原协议的基础上同意额外给付特能公司30万元补偿，法院对此不持异议。长峰公司应按照双方约定及其承诺及时向特能公司支付购房款，特能公司亦应及时将房屋交付长峰公司使用。故长峰公司起诉要求特能公司继续履行原房产转让协议，将合同约定的房产全部交付长峰公司，同时确认特能公司单方提出的解除协议无效的请求，并无不当，法院应予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定判决：一、特能公司于判决生效后三十日内继续履行房产转让协议，将合同约定的房产全部交付长峰公司；二、特能公司单方解除房产转让协议的行为无效；三、长峰公司于判决生效后十日内给付特能公司合同项外补偿款三十万元；四、驳回第三人李某的诉讼请求。
判决后，李某不服，持原审意见上诉至北京市第二中级人民法院，并称其已于2008年12月1日和特能公司签订了《房产转让协议》，购买了特能公司享有产权的航丰路某号工业厂房的一层1-1、1-2，二层1-3、1-4全部房产及相应的土地使用权，转让价款为4 515 552元，高于长峰公司的购买价款，并已于2008年12月3日给付了特能公司房产转让定金40万元，因此李某对诉争房屋享有优先购买权，故请求二审法院撤销原判，支持其诉讼请求。长峰公司同意原判。特能公司称其与长峰公司签订《房产转让协议》前确未通知李某，关于李某是否享有优先购买权，特能公司服从二审法院的判决，若法院判决李某的优先购买权成立，特能公司将履行其与李某2008年12月1日签订的《房产转让协议》，若法院判决李某的优先购买权不成立，特能公司将继续履行其与长峰公司2007年4月30日签订的《房产转让协议》。
二审法院经审理认为：根据合同法的相关规定，出租人在出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。对于承租部分房屋的承租人在出租人出卖全部房屋时是否享有优先购买权的问题，虽目前法律、司法解释没有明确规定，但应综合考虑该承租人所承租的部分房屋占全部出售房屋的比例大小及实际使用情况等因素予以确认。本案中，李某承租房屋的建筑面积占特能公司所出售房屋建筑面积的比例约为76％，且李某自2004年8月一直在此经营，故李某对特能公司出售的房产应享有优先购买权。特能公司在出售上述房产时未通知李某，侵害了李某的优先购买权。现李某主张优先购买权，且与特能公司签订了《房产转让协议》，明确了房产转让价款及交接方式等具体内容，双方即应当按照约定履行各自义务，否则，特能公司和长峰公司签订的《房产转让协议》仍应继续履行。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项和《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第03599号民事判决；二、李某对特能公司出售的位于北京市丰台区航丰路某号工业厂房的一层1-1、1-2，二层1-3、1-4全部房屋及相应的土地使用权享有优先购买权；三、驳回长峰公司的诉讼请求；四、驳回李某的其他诉讼请求。
审判逻辑
一、争议焦点
本案核心问题在于承租人承租部分房屋而对整体房屋主张优先购买权能否得到支持，以及若其请求得到支持，对原买卖房屋买卖合同效力和履行的影响方式。
二、观点透析
（一）司法实践中承租人优先购买权纠纷的主要类型与原因分析
根据《合同法》第230条之规定，出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人欲出卖租赁房屋，应在出卖前的合理期限内将其欲出卖租赁房屋的事由通知给承租人。此通知义务是出租人的法定义务，否则，承租人的优先权将受到分割，由此产生的损失，可以向出租人主张。
在司法实践中，在二手商品房买卖中常见的承租人优先购买权纠纷有如下几种类型：第一，承租人确想购买诉争房屋，得知出卖人出售房屋后主张优先购买权。第二，承租人没有购买诉争房屋的意思，与出卖人恶意串通以达到使诉争房屋买卖合同无法履行的目的。第三，承租人没有购买诉争房屋的意思，与出卖人恶意串通，恶意竞价抬高价。第四，虚假承租问题，伪造虚假租赁合同，倒签日期，而由虚假承租人主张优先购买权。
（二）通知义务的履行
房屋出租人即出卖人是否依法履行了通知义务是承租人优先购买权纠纷中首先要审查的问题。司法裁判中审查通知义务的履行，应当注意以下几个重要问题。
首先，承租人优先购买权中的通知义务在司法裁判中实际上是一个证明责任的问题。通知义务的履行应当由出卖人即出租人举证。《合同法》并未要求通知一定要采取书面形式，但口头通知在举证中存有困难。
其次，关于提前通知的合理期限的起算时间点，笔者认为，应当以房屋出租人与第三人的买卖合同中确定的履行期届满之日为基点提前一定天数通知承租人。这是因为：一方面，只有出租人与第三人之间的买卖合同实际履行了，才真正侵害了承租人的优先购买权；另一方面，如果以买卖合同签订日为基点，则提前若干天数之日，交易条件尚未确定，优先购买权中的同等条件亦无法认定。
最后，关于通知的合理期限，按《民通意见》第118条，应提前3个月通知承租人。该条解释已经被废止，提前通知的合理期限如何确定？根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同解释》）第24条第3项，出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示购买。笔者认为，该15日不仅仅是出租人履行通知义务后承租人作出是否购买意思表示的最长期限，同时也是承租人履行通知义务的最短期限。这一结论可以通过简单逻辑推理得出。若赋予承租人15日的时间考虑是否购买，否则出租人与第三人的买卖合同可以履行，则出租人至少要在履行期届满前15日通知承租人。由此可见，该司法解释实际上确定了履行通知义务的合理期限为15日。
（三）交易条件的认定
同等条件是各种承租人优先购买权案件中认定承租人的主张是否成立都需要审查的关键问题。根据司法实践，“同等条件”的基本内容,目前较为权威的解释是指第三人给定的关于购买房屋的条件,主要包括两个方面:一是价格条件,二是价款支付条件。
审查同等条件还应当注意其他买卖条件与其他因素。在一些承租人优先购买权的案件中，会涉及出卖人与第三人签订的买卖合同的标的范围与承租人承租范围不一样的情况，实践中主要是买卖合同的标的范围大于承租人承租范围。如果承租人在此情况下仅对其承租的范围主张优先购买权而不就整个买卖标的主张优先购买权，则与买卖合同中的买卖标的的范围存在差异。本案中就涉及这一问题。李某的优先购买权指向长峰公司与特能公司的买卖合同的全部标的，而不仅仅是其所承租的部分。如果李某仅对其承租部分主张优先购买权，则与买卖标的并不相同。此外，现实中这样的情况也很多。例如，两公司对一栋写字楼进行产权交易，但写字楼中存在很多承租商户，这些承租商户就有可能提出优先购买权的主张。
承租人主张优先购买权的范围与出租人与第三人买卖合同的标的范围不一致的问题，实际包括两种情形。一是前者大于后者，这种情况不会产生异议。二是前者小于后者，这是承租人优先购买权中常见的情况。具体处理上，应当在既保护承租人的权利，又衡平出租人的利益上寻找平衡点。一般来说，建筑物整体交易中交易价值远远大于分割交易，整个交易更容易体现建筑物的价值，实现《物权法》物尽其用的宗旨。在出现承租人主张优先购买权的部分小于买卖合同中的标的范围时，应当以不支持承租人优先购买权为原则，支持的情况为例外。
（四）承租人承租部分房屋而对整个买卖标的主张优先购买权
此问题区别于前文所述，是承租人主张优先购买权的部分与买卖合同中的房屋范围同一的情形下，承租部分小于其所主张的标的物范围。可以根据最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》［（2004）民-他字第29号］
内容为：“可以从房屋使用功能与承租人承租的部分所占比例综合考虑：对于前者，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可以相对独立，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。对于后者，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋的一半以上的，则其对出租人出卖的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”的原则进行处理。本案即此情形，李某承租的部分的建筑面积占特能公司与长峰公司签订的买卖合同中房屋建筑面积的比例约为76％。根据上述复函的处理原则，可以认定李某可以对买卖合同中的整个房产主张优先购买权。
（五）承租人优先购买权的行使方式及法律后果
认定行使优先购买权是否及时履行及其后果的法律性质的前提是对优先购买权的法律性质的重新界定。按已被废止的《民通意见》第118条的规定，承租人的优先购买权限制了房屋出卖人对房屋的处分权，产生处分行为无效的法律后果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将承租优先购买权的法律性质明确为强制缔约请求权，以提出强制缔约的请求来限制房屋出卖人对缔约相对人的选择，而不是要求宣告出卖人与第三人的买卖合同无效的主张。其本质上属于债权而非物权。
对承租人优先购买权的法律性质的重新认识对于优先购买权行使方式与行使权利的后果具有决定性的影响。本案中，二审法院依法改判，支持了李某的优先购买权，但并未宣告特能公司与长峰公司之间的买卖合同无效，与新的司法解释的制定原则亦不谋而合。
（六）承租人优先购买权的实现及出卖人的法律责任
在司法裁判中，为防止承租人与出租人恶意串通侵害作为房屋买受方的合同债权，一般的做法是，在判决生效后的合理期间内，承租人应当切实履行优先购买权，主要是指履行交付房屋价款。如果在合理期限内承租人未切实履行优先购买权，则原买卖合同依然可以继续履行。
应当注意甄别承租人优先购买权中的3个“合理期限”。第一个是出卖人履行通知义务的合理期限，根据《租赁合同司法解释》，应当为15日；第二个是承租人在出卖人履行通知义务后作出购买意思表示的合理期限，司法解释确定为15日；第三个是合理履行期限。有两种情况，一为意定期限，即在承租人表达了购买承租房屋的意思表示后发生强制缔约中的履行期限；二为强制期限，即法院支持承租人的优先购买权后判决承租人实际履行合理期限。
若承租人表达了购买承租房屋的意思表示后未在合理期限内实际履行，或者主张的优先购买权得到支持却在法院指定的期限内未实际履行，出租人与第三人之间的买卖合同会因此出现履行延迟，因此造成的损失，可以向承租人主张。
若承租人在合理期限内履行完毕，房屋所有权发生移转，则出卖人与第三人原签订的房屋买卖合同无法履行。在此情况下，出卖人应当对第三人承担损害赔偿责任，损害赔偿的范围在实践中主要指的是房屋差价损失，其承担责任大小应当区别对待。在订立租赁房屋的买卖合同过程中，出卖人未将转让房屋负担有租赁权的事实告知第三人，是造成买卖合同无法履行的主要事由，租赁房屋出卖人对合同不能履行负有主要过错，应当赔偿给买受人造成的损失。同时，第三人在签订买卖合同过程中对买卖标的物亦有审慎审查义务，如果第三人看房时知道或者应当知道房屋有承租人的，其对造成合同不能履行亦具有一定过错，应当各自承担相应的责任。本案中虽然不涉及出卖人对第三人的赔偿责任，而如果长峰公司向特能公司另案主张损害赔偿责任，则审理中应当对其是否在看房时知道或者应当知道李某与特能公司之间租赁关系加以审查。
