卖房人未依约迁出户口应承担的法律责任
卖房人未依约迁出户口应承担的法律责任
——铁某诉鲁某房屋买卖合同纠纷案
依据:（2012）二中民终字第04588号
核心法律问题：房屋买卖与户口迁移相关问题
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：鲁某
被上诉人（原审原告）：铁某
2011年5月22日，鲁某与铁某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由铁某购买鲁某所有的北京市朝阳区康静里小区×号楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积46.91平方米，总价款78.9万元。合同第10条约定：双方于合同签订之日起10日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。出卖人应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。
合同签订当日，铁某向鲁某支付定金2.2万元。2011年5月25日，铁某通过银行转账向鲁某支付首付款26.7万元。2011年7月6日，铁某通过银行贷款方式向鲁某支付剩余房款50万元。
2011年6月24日，铁某取得涉诉房屋所有权证。2011年7月23日，鲁某向铁某交付涉诉房屋。鲁某迄今未将其户口从涉诉房屋中迁出。
2011年8月，铁某诉至原审法院，要求判令鲁某继续履行合同，立即向涉诉房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续，并向其支付违约金98 625元。
鲁某辩称：我不同意铁某的诉讼请求。第一，我已经履行了房屋买卖合同的义务，向铁某交付了房屋并配合铁某办理了过户，没有违约；第二，双方合同中关于户籍的约定不合法，户籍的迁出属于户籍管理制度的范围；第三，我确实没有将户口迁出，因为我现在没有其他地方可以迁走户口，我认为这不影响铁某户口的迁入。
二、法院判决
一审法院经审理认为：鲁某与铁某就涉诉房屋订立的买卖合同系各自真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规范，属有效合同，双方均应严格履行各自义务。双方争议焦点在于合同约定的户口迁出条款是否有效、鲁某未按期迁出户口是否构成违约。户籍的迁出、迁入属于国家户籍管理制度规范的范畴，其办理不仅需要买卖双方配合，还需要国家户籍管理机关审查是否具备相关法律规定的条件，而该问题不宜由法院审查处理，故对铁某关于鲁某立即迁出户籍的请求，法院予以驳回。鲁某签订合同承诺在约定期间办理完成户籍迁出，但其未能办理，又不能举证证明系非因自身原因不能办理，故其构成违约，铁某关于鲁某违约的主张成立。因鲁某户籍未迁出给铁某造成实际影响，应对此承担违约责任，但双方合同约定的违约责任过重，按照合同约定确定违约金数额过高，法院酌情确定鲁某应给付的违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定判决：一、鲁某于判决生效后十日内给付铁某违约金二万元；二、驳回铁某的其他诉讼请求。
判决后，鲁某不服，提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判驳回铁某的全部诉讼请求。其上诉理由为：原审法院以其不能举证证明户口未迁出非其自身原因不能办理认定其构成违约，系举证责任分配错误；双方关于户口迁出的约定为无效条款，原审法院认定有效系适用法律错误。铁某同意原审判决。
二审法院审理过程中，经法院主持调解，鲁某与铁某自愿达成调解协议：（1）鲁某于二○一二年三月二十八日给付铁某违约金一万元、价值九千一百一十元六角的足金戒指一枚；（2）鲁某于二○一三年三月二十八日前将其本人户口从涉诉房屋中迁出；（3）如鲁某未于二○一三年三月二十八日前将其本人户口从涉诉房屋中迁出，则自二○一三年三月二十八日起，每日向铁某支付一百元至户口迁出之日止；（4）鲁某与铁某就买卖涉诉房屋再无其他争议。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点系买卖双方在合同中约定的户口迁出条款的效力、卖房人未依约迁出户口是否构成违约以及应承担何种法律责任。
二、观点透析
（一）房屋买卖合同中约定的户口迁出条款的效力
在合同类纠纷案件审理过程中，法院在确定双方的权利义务之前，应结合当事人的诉辩意见对合同整体的效力或部分条款的效力进行审查。根据我国《合同法》第52条之规定，导致合同无效的情形有以下5种：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，对于双方争议的户口迁出条款的效力问题，根据我国《户口登记条例》的相关规定，公民应当在经常居住地登记为常住人口，公民经常居住地发生变化后，应将户口迁移到现住地。因此，鲁某在出卖涉诉房屋后，因迁至他处居住，应依照规定将其户口从涉诉房屋中迁出。
对于鲁某所称户口迁出条款违反“户口迁移应经户籍管理部门批准”的强制性规定应属无效的抗辩意见，笔者认为，我国《户口登记条例》第10条规定的“公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口”，此项规定在性质上属于管理性的强制性规范。《合同法司法解释（二）》明确规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。故只有违反了效力性强制性规定的合同，才会导致合同无效的后果，而仅仅违反管理型强制性规范并不影响其在私法上的效力。况且，鲁某与铁某在合同中约定鲁某应于特定时间将户口从诉争房屋中迁出，并不能推出双方不履行相应的户口迁移审查手续即自行迁出，故并未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，该项程序并不影响合同条款的效力。此户口迁出条款系双方当事人的真实意思表示，且不存在无效事由，故为有效条款。
（二）卖房人未依约迁出户口是否构成违约
对于有效成立的合同，双方均应依约履行各自义务。基于合同意思自治原则，双方在签订合同时理应充分考虑到各自的履行能力及不能履行合同应承担的相应后果，合同一经签字生效就对双方产生约束力。本案中，按照合同约定，鲁某应在房屋所有权转移之日起10日内办理完成原有户口迁出手续，如因其自身原因未如期将户口迁出，应支付相应的违约金。据此，判断鲁某是否构成违约有两个关键因素，一是鲁某是否按期将户口迁出，二是鲁某未按期将户口迁出是否系其自身原因。对于鲁某未按期将户口迁出的事实，双方均无异议。对于是否系其自身原因，鲁某辩称其无法迁出户口是因为其没有其他地方可以落户，户籍管理部门不予批准。笔者认为，虽然直接原因在于户籍管理机关不批准其户口迁移，根本原因仍在于鲁某目前未符合办理好行政机关所要求的户口迁移的条件，仍为鲁某自身原因所致。结合这两个因素进行审查，故可以认定鲁某的行为构成违约。另外，违约并不同于侵权，违约事实的认定并不考虑是否造成了相应的损害后果，因此，无论鲁某户口未迁出是否影响铁某户口的迁入，只要鲁某未按照合同条款履行义务即构成违约。
（三）卖房人应承担的违约责任
本案中，铁某的诉讼请求有两项，一是要求判令鲁某继续履行合同，立即向涉诉房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续；二是要求鲁某支付违约金9万余元。
对于第一项诉讼请求，因户口的迁入、迁出属于国家户籍管理范畴，其办理不仅需要买卖双方配合，还需要国家户籍管理机关审查是否具备相关法律规定的条件，我国的户口迁移政策内容十分广泛，而且由于落户地的不同，具体办理条件及程序亦有较大差别，故该问题不宜由法院审查处理。因此，对于铁某要求鲁某立即办理户口迁出手续的请求，一审法院予以驳回。
对于第二项诉讼请求，因鲁某构成违约，其应依照合同支付相应违约金。在合同约定的违约金数额过高的情况下，法院可以依当事人申请酌情予以降低，需要斟酌的情况包括违约金的数额、违约人的履约情况、违约原因、主观过错程度，以及给对方造成的损失等。本案中，合同约定违约金数额将近10万元，占房屋价款的1/8，数额相对过高；卖房人已实际交付房屋、协助办理了房屋产权过户登记，合同主要义务已经履行完毕；对于迁出户口事宜，卖房人也曾配合并与买房人共同去户籍管理部门询问过办理条件、办理手续等，目前无法迁出户口的主要原因系其尚未确定合适的住所进行落户，并非恶意拖延、故意不履行义务；买房人未能提供充分证据证明卖房人迟延迁出户口给其造成损失。考虑到以上因素，一审法院酌情降低违约金数额，判令鲁某给付铁某违约金2万元。
（四）调解优先，切实保护当事人合法利益
一审法院的判决依法对鲁某的违约行为进行了处理，然而限于我国户籍管理制度的特殊性，法院无法通过判决形式要求鲁某继续履行迁出户口的义务，双方的矛盾纠纷仍未得到彻底化解。二审期间，法庭通过多次耐心细致的调解工作，促成双方达成调解协议，给鲁某一年的期限办理户口迁出手续，若逾期仍未迁出，则每逾期一日支付一百元违约金，以此敦促鲁某尽快办理户口迁出手续。协议签订后，鲁某主动履行了支付违约金的义务，并积极准备办理户口迁出所需手续，调解结案呈现良好效果。
