【案例分析】房屋买卖后未过户的效力认定
【案例分析】房屋买卖后未过户的效力认定
来源：《人民司法·案例》2015年第6期
【案情】
原告：王仁、王翠翠、刘玉兰。
被告：王秀英。
原告诉称：2008年8月24日，原、被告之间签订了一份房屋买卖协议，原告将座落于讷河市东北街4委22组的房屋出卖给被告。协议约定，房屋售价为人民币11.4万元，被告于合同签订之日交给原告购房款7.4万元，余款于2009年1月1日前付清。履行期限届满后，虽经原告多次讨要，余款被告却一直未给付。由于被告的行为构成根本违约，其迟延履行给付购房款的义务致使不能实现合同目的，因此，原告于2009年2月10日口头通知被告解除了合同，而被告却拒收原告返还的购房款。虽然原、被告之间的买卖合同有效，但被告迟延履行债务的行为已经违反了合同法第九十四条的规定，因此，原告向法院起诉，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，由原告返还购房款。
被告辩称：一、双方在2008年8月24日签订的房屋买卖协议合法有效。二买方给付了全部购房款，其中7.4万元是用卖方欠买方的7.4万元抵顶，余款4万元已在签订协议当日一次性现金给付。三、买方在协议签订当日给付了4万元后，卖方即将房本交给了买方，也将房屋交付给买方居住至2011年11月8日房屋被强制拆除前。综上，被告履行了全部付款义务，原告诉讼请求无事实依据，应依法驳回。
【审判】
黑龙江省讷河市法院一审时查明：原告王仁、王翠翠、刘玉兰与王长富分别系父子、父女、母子关系，王长富与被告王秀英系姨兄妹关系。王长富与被告王秀英经过协商，将其自有的座落于黑龙江省讷河市东北街的砖木结构房屋（面积为75.9平方米）卖给了被告王秀英，于200S年8月24日签订卖房协议一份，房屋总价款为11.4万元，协议签订之时已给付7.4万元，余款4万元至今未付。协议签订后，被告入住此房屋直至房屋被拆除前。2009年9月19日王长富与开发商签订房屋拆迁安置工作补偿协议书。2012年2月王长富向讷河市法院起诉被告，其于2013年6月11日去世后，其合法继承人王仁、王翠翠、刘玉兰经申请作为原告参加诉讼。其诉讼请求为：要求解除房屋买卖合同，由原告返还被告购房款。
讷河市人民法院经审理认为：王长富与被告双方签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方的权利和义务应受合同的约束。王长富将房屋交付给被告居住，被告已将大部分房款交付给王长富，履行了合同中的主要债务，被告并未构成根本违约，不满足合同解除的条件。三原告主张曾到被告家索要余款未果，后口头通知被告要求解除合同，因其提供的证人未出庭接受质询，未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据，且亦未提供其他证据予以佐证，因此，三原告认为被告经催告后在合理期限内未履行给付余款的义务已构成根本违约，据此要求解除房屋买卖合同的主张，因缺乏法律依据，本院不予采纳。被告主张余款4万元在卖房协议签订之日已一次付清，证据不足，本院不予采纳。三原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同、由原告返还被告购房款的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据合同法第八条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第2条、第47条第1款之规定，判决：驳回原告王仁、王翠翠、刘玉兰的诉讼请求。
宣判后，原、被告均不服一审判决，提起上诉。
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。
二审宣判后，一审被告、二审上诉人不服二审判决，向齐齐哈尔中院申请再审。在再审审查过程中，再审申请人以需要收集相关证据为由，提出撤回再审申请请求。
齐齐哈尔中院裁定：准许王秀英撤回再审申请。
【评析】
近年来我国城市化进程加快，在棚户区改造和城市房屋拆迁中经常遇到这样的情况：房屋的实际占有人和产权证登记人不一致，卖方提出各种理由主张撤销合同或合同无效，要求返还价款，恢复到合同订立前的状态。出现这种情况的原因，一方面是遇到高额的拆迁补偿款造成当事人违背诚实信用原则拒不协助买方过户；另一方面，为节省过户税费，大量房屋买卖双方只签订买卖合同和交付产权证照，造成了毁约隐患的存在。
一、法律保护合同的立法宗旨在于维护市场交易的稳定
商品经济社会条件下，买卖关系为市场交易的普遍形式，维护买卖行为的效力稳定性是保护社会正常秩序的必要条件。从近年来法律法规的制定和变化上也可以看出，我国的立法意旨主张更加充分地保障合同尤其是买卖合同的效力稳定。比如合同法中对无权处分的规定为：①因无权处分订立的合同效力待定。②合同成立后的合理期限内，权利人追认的，合同自始有效。③合同成立后的合理期限内，处分人取得处分权的，合同自始有效。④合同成立后的合理期限内，权利人未追认并且处分人亦未取得处分权的，合同确定无效。其中的第4项规定对于善意第三人的权益采取了漠视的态度。但新制定的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条则规定：因无权处分订立买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力，若无其他效力瑕疵（如行为能力瑕疵；意思表示瑕疵；不违反法律的强制性规定和公共利益），该买卖合同有效。这就给了善意第三人更充分的保护（认定合同有效，第三人可以提起违约之诉，违约责任相比较于缔约过失责任更利于对损失的补偿）。从此立法的变化上可以看出：对合法有效合同的保护，不轻易否定或解除该合同更符合市场经济规律，也更符合现实国情。结合到我们讨论的此类案件，房屋买卖合同已成立多年，且买方居住多年，事实上已形成了对该房屋社会观念上的所有和生活上的依赖。先不论房屋被强制拆迁卖方是否还有过户的义务与必要性。拆迁补偿的初衷为对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰，其补偿款为给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，而作为多年前已将房屋卖给对方且已得到相应价款的房屋卖方，其利益不会因房屋被拆迁而受损或得不到保护，而本案中如果买方当事人获得了拆迁补偿款，则对尚欠卖方的部分购房款更增加了其偿还能力，甚至卖方可以向法院依标的的密切联系原则提出在补偿款范围内自身债权具有优先性。本案中卖方则是以隐瞒真相的手段在买方处取得房屋产权证，才办理签订了拆迁补偿协议，而后主张被告根本违约而解除买卖合同，笔者认为原告行为违背诚实信用原则，违背维护市场交易稳定原则。涉案房屋已被强制拆迁，从这一事实出发，卖方此时为买方办理房屋过户已不具现实意义。房屋的卖方即原产权登记人签订的拆迁补偿协议，在形式上具有获得补偿的表面要件，但在实质上缺乏法律上的正当性。笔者认为本案原告有权利依据房屋与拆迁款的牵连性在现实占有的补偿款中扣除房屋买方所欠购房价款及逾期利息。若支持本案原告（房屋卖方）解除合同的请求，结合本案具体案情，将造成极大的负面社会效果，引发诚信风险。
二、情势变更原则不能被滥用
本案中原告是以对方未完全履行给付价款义务提出主张解除买卖合同，而此类案件的大多数情况是：房屋遇到拆迁，房屋价值大幅上涨，而原有的买卖合同因尚未过户属于合同未履行完毕，当事人（卖方）主张客观情况变化继续履行合同会造成双方利益严重失衡，而提出解除合同或要求买方进行经济补偿。下面笔者分析此类买卖合同签订后，长期未过户，遇到拆迁、房屋升值等情况是否适用情势变更原则。
根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定，情势变更原则指在合同有效成立后，因不可归责于合同双方当事人的事由发生重大变化而导致合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。这时，履行合同利益将严重受损的一方可以向法院提起诉讼，请求解除双方合同或变更合同条款内容。根据国内外相关理论和实践，情势变更适用于以下情形：通行货币在交易期间极剧下降，合同利益失衡；现行法律、法规重大调整，合同目的无法达成或将造成一方严重损失；不可抗力，如战争、灾难等动摇合同成立和履行的基础。在房屋买卖合同中，如果双方在订立合同并交付房屋后，在很长的时间内未办理房屋过户手续，在该合同中，买方的义务是按照约定交付相应的价款，卖方的义务是交付符合约定的房屋和协助办理过户手续。在此类房屋买卖中，房屋未办理产权变更，房屋遇有拆迁房屋价值升高，虽有政策变化因素影响，但仍属于正常市场变化，属于当事人可预知价值变动，不在情势变更情形之列。
在本案中买方（本案被告）未足额支付价款，虽未完全履行义务，但并不当然导致合同的解除。根据合同法第九十四条第三款和第四款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。结合本案，未给付价款数额不足总价款的一半，认定为未履行主要债务太过牵强，且其为金钱之债不会导致合同目的无法实现，故不属可以解除的合同。
三、区分原则和物权行为理论不能割裂合同义务和物权变动义务的一体性
区分原则是指，以物权变动为目的的原因行为（如合同行为），自合法成立之时生效，该原因行为本身不直接导致物权的变动，物权的变动尚需公示方法之完成，即动产需要交付，不动产（如房屋）需要登记。同时，公示形式之完成也仅仅是物权变动的条件，并非物权变动的原因行为的成立或生效要件，物权变动上的瑕疵不能反射到原因行为之上并影响原因行为的效力，在因公示的缺乏而导致根本不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应承担违约责任，而非缔约过失责任。以此种房屋买卖合同来讲，买卖双方订立了买卖合同，只要双方主体适格、意思表示无瑕疵，该合同即为有效，此时合同双方产生债权债务关系。如该案中房屋买卖合同已成立生效，房屋和价款都已交付，但并不意味着房屋的所有权发生转移，房屋所有权的移转应以物权法上规定的变更登记的完成为要件。未办理产权变更登记，仅仅意味着房屋的所有权尚未转移，出卖方的义务尚未履行完毕，对合同效力无任何影响。出卖人不能移转房屋所有权的，买受人有权基于有效的买卖合同要求出卖人承担违约责任，具体的违约责任形式可以是请求实际履行合同，完成变更登记，也可以请求支付违约金或赔偿损失。在房屋可以实际履行变更登记的情况下，只适用实际履行。本案中房屋已因强制拆迁灭失，虽不能要求卖房履行过户义务，但作为房屋的代位价值拆迁补偿款应为买方所有。现实中更多的情况是房屋买卖双方在遇到房屋需要拆迁时，房屋买受人才主张办理过户登记，这就容易因高额拆迁补偿款发生争议，出卖方拒不完成物权移转行为。那么这种理论是否站得住脚呢？笔者试分析之。
物权行为在理论上有两个方面界定，一是从外在效果上看，物权行为是指已发生、变更、消灭物权为目的的法律行为。二是从内在结构视角界定物权行为，认为惟有物权变动的意思表示与其外在形式（登记或交付）相结合，才构成完整的物权行为。这种观点为民法理论界通说，代表了物权行为概念的主流。结合以上两个视角，物权行为的概念为：由物权变动的意思表示与登记或交付相结合，产生物权的设定、变更或消灭的法律行为。故在买卖合同后当事人未协助过户，以合同为债权行为区别于房屋过户的物权行为为由，拒绝为买方办理过户手续，物权行为理论成为拒不履行合同义务的抗辩理由。物权行为理论为舶来品，其发展有几百年的历史，起源于德国法，为我国台湾地区、日本民法所推崇，但对于我国现行民法体系而言，并不被我国立法所采用。
物权行为理论是将一个房屋买卖合同分为两个阶段：订立合同阶段和办理过户阶段。在这种理论下，强行切断了前后行为的因果关系，把房屋过户认定为又一个独立的行为，使不履行合同义务披上正当化外衣。这些论断是建立在不动产登记中包含有独立的意思表示这一认定的基础上，但深入分析可以得出：动产变更登记本身只是一个事实，其中并不包括意思表示的内容。退一步讲，即便认为不动产登记行为包含有意思表示，意思表示也不可能真正独立于债权行为的意思表示之外，应该从属于债权行为的意思表示，其作用表现为对债权行为意思表示的确认或履行、贯彻或延伸。当变更登记与买卖行为相结合时，由于买卖的目的在于转移所有权，故办理变更登记为产生所有权转移的一个手段或过程仅仅为一个事实。如果买卖双方订立了合法有效的合同，那么履行过户的行为是合同的主要目的。
综上所述，在动产买卖中依法及时办理变更登记是避免矛盾纠纷的有效手段，而在利益纠纷发生时，法官应在尊重私法自治的基础上，维护诚实信用原则，维护交易秩序稳定，努力做到法律效果和社会效果的统一。
