徐某购买商品房面积误差纠纷案

    2009年7月6日，原告徐某诉称购买某房地产开发公司门面房一套，合同约定建筑面积为44.66平方米，而被告交付给原告的房屋建筑面积却为37.02平方米，建筑面积少7.64平方米，面积误差17%，给原告造成损失24万元。同时，按合同约定被告应当在2010年4月29日交房，并在交房后3个月内要为原告办理产权证，可是至今已经2年，仍未办理产权证书，故请求法院判令按缺少面积7.64平方米，市场价每平方米3.1万元价格赔偿原告损失23.7万元，以及延期交房违约金30485元和未办产权证违约金1333元，共计27万元。

    争议焦点：面积误差如何确定？

    在庭审中，原告申请法院向连云港市产权处测绘队调取证明一份。该证明内容为，原告购买的房屋经测绘，建筑面积为37.02平方米。原告认为，该证明足以佐证原告诉求，被告认为：（1）根据双方签订的商品房买卖合同第8条，如合同约定面积与该房屋的产权登记面积有误差，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    同时，根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释第13条、第14条，房屋实际面积与合同约定面积有差异的，有约定的按约定处理。故本案面积是否存在差异，应以产权登记面积为准。（2）测绘单位的证明中所载明的面积不能等同于房屋产权登记面积。产权登记面积是产权登记证书中所载明的面积数额。测绘队的测量数据必须经过房地产行政主管部门审核、确认后，才能体现在产权登记证书中，而房地产行政主管部门的审核、确认是行政行为，是行政机关的法定职责。因此，在该房屋产权证书未发放之前，无法确定产权登记面积，因而也不能确定面积误差，原告的诉求无法律依据。

    一审判决：被告应按约定返还原告房价款计13.9万元

    连云区法院经审理后认为：本院依原告申请，向连云港市产权监理处测绘队调取证明，内容为争议房屋实测面积为37.02平方米。虽然原被告双方合同约定面积以房屋产权登记面积为准，但因涉案房屋不具备领取产权证的法定条件，且《房产测绘管理办法》规定了“房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准”，现被告没有证据证明测绘队测绘时操作不规范，故本院认定涉案房屋面积为测绘队确认的37.02平方米。被告应按约定返还原告房价款计13.9万元，对诉求延期交房违约金及未及时办证违约金诉求亦予支持。

    被告代理律师的上诉意见：

    一审判决后，被告代理律师依法向连云港市中院提出上诉。认为一审法院判决仅凭连云港产权监理处测绘队出具的证明就认定该房的房屋产权登记面积没有法律依据,一审法院判决书中所述依据《房产测绘管理办法》中规定“房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准”，上诉人认为根据我国《房产测绘管理办法》第十八条 :“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”；中华人民共和国《测绘成果管理规定》第十一条第二款：“各有关部门和单位测制的测绘成果，必须经过检查验收，质量合格后方能提供使用”；我国《房产测量规范》中对房屋产权面积作出了明确的规定：“房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”。

    从上述的相关规定可以看出，测绘成果是必须要经过房地产行政主管部门严格审核，必须经过检查验收，审核、验收合格后经过房地产行政主管部门登记确权认定才是法定的房屋产权面积，也就是说，测绘结果要经过房地产行政主管部门的行政确认，才能转变为产权登记面积，这一确认是行政机关的具体行政行为。而且《房产测绘管理办法》中根本就没有一审法院判决所依据的“房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准”的规定。所以，一审法院采信的证据错误，导致错误判决。目前该案正在上诉过程中。 

    商品房出现面积误差怎么办

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。