国《物权法》起草工作至今已有13年之久，自2002年12月第九届全国人大常务委员会首次审议以来，全国人大常务委员会已对《物权法》（草案）先后进行了七次审议，直至2007年3月16日，《物权法》在第十届全国人民代表大会第五次会议以赞成2799票，反对52票，弃权37票的表决结果得到高票通过，并将于今年10月1日起施行。这是一部具有标志性里程碑意义的法律。它的颁布实施，体现了广大人民群众最关注的国计民生问题，如房屋买中的预告登记、物业管理中的各种权利义务关系的确定、建筑物区分所有权中小区各项设施产权的归属等法律制度。

　　随着城市化的快速发展，人们生活水平的日益提高，城市私家车拥有量的大幅增长，人需要有房子住，每辆车也要有一个家，如今已经有2200多万辆汽车驶进了中国家庭，这个数字每年还在以400万辆的速度增加着①。车位、车库就成了市场经济中居民不可或缺的重要组成部分，与现代城市居民的生活越来越密不可分。正因如此，现实生活中因为小区车位、车库的权属问题引发的纠纷越来越多，从而成为人们关注的焦点问题之一。而本年10月即将实施的《物权法》中，就车位车库的归属问题首次作出了界定。本文拟对此问题略谈一些粗浅的看法。

　　所谓归属，是指某项财产归属于谁，实际上讲的就是所有权。所有权，是人们对自己的财产的权利。一兔走，百人逐之，非以兔为可分以为百，由名之未定也。夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也。故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之；名分已定，贪盗不取。这里所谓的“名分”，就是指“权利归属”，即所有权属于谁。山里的野兔属于无主物，所有权归属未定，谁抓住就是谁的，因此一只野兔出现，百人竞逐；而街市上卖兔子的很多，却连小偷也不取，因为那些兔子的所有权归属已定，谁要擅自拿取，就会触犯法律。只有明白了“归属”的含义，才能更好的理解本文将要讨论的有关内容。

　　一、关于车库归属问题

　　所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物。而车库又可以分为地上车库和地下车库两种。

　　《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这实际上是对小区车位、车库的出售或出租加以了必要的限制。尽管法律允许小区车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须首先满足业主的需要。在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应该推定为无效的②。这里的“首先”与“优先”不同。后者是指在同等的条件下，业主优先获得，而“首先”则没有条件的限制，即使是业主以外的人在出高价的情况下，开发商在没有首先满足业主的需要前也不能出售或出租，从而更有利于保障业主利益。

　　该条规定主要是针对现实生活中的一些开发商将车位、车库高价出售给小区外的人，使得车位、车库原本就少的小区，更加严重不足，从而使得业主占用共有的道路或者消防通道等场地来停放车辆。如此以来，不但侵害了业主的利益，同时也存在较大的安全隐患。该条款的规定的进步意义在于体现了立法者保护业主权益优先的立法价值取向。

　　《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了在市场经济条件下，关于小区车库归属的一个基本原则，也即法律给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中保留车库所有权的约定，那么，开发商就获得了车库的所有权；如果开发商不愿意作出约定或者没有约定，就意味着开发商放弃了车库的所有权，从而车库的所有权就推定为全体业主所有。

　　二、关于车位的归属问题

　　所谓车位，是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的设置。也即我们平日在小区路边、空地等地点看到的用线条在地面上划出的露天停车位。它和小区车库一样，是实现小区功能不可或缺的重要组成部分。《物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。我国《物权法》采用了约定归属和法定归属相结合的立法原则对车位的归属进行了规定，体现了立法技术上的进步。

　　《物权法》将小区车位归为业主共有是合情合理，且合乎民意。因为其占用的土地已经属于业主共有财产的范围之内，是利用小区的共有部分划分出来的停车位，且几乎不需要任何成本。此规定的出台，有力的保障了业主的利益。同时，也为业主因在本小区车位停车收费引起的相关纠纷的解决得到了法律上的保障。因为业主交纳的这项费用，不是停车车位的租金，而是向物业管理公司交纳的停车保管服务费③。物业管理公司收取了保管服务费后，有义务保管车辆不被丢失或损坏，一旦车辆丢失或损坏，物业管理公司应该承担相应的赔偿责任，并且也有义务维护车辆的停放秩序。如因小区车辆的停放原因出了事故，物业管理公司应当承担相应的法律责任。如：因车辆的停放位置妨碍了消防车辆的通行，从而导致消防车无法进入火险现场，因此造成业主的损失，物业管理公司应当承担相应的法律责任。

　　《物权法》第七十四条的上述规定，虽然在立法上有显著的进步性，并照顾到了各方的利益。但是却对一些问题进行了规避，从而为《物权法》的顺利实施留下了隐患，并且在实际操作中也存着困难。对此问题，笔者简要谈谈自己的一些看法。

　　(一)、关于“建筑区划”。

　　有学者认为：“建筑区划”一词含义较模糊，没有区分商业用地规划、市政工程规划、军事国防建筑规划这几种不同建筑规划。从而建议将本条中的“建筑区划”明确界定为“住宅小区建筑区划”④。笔者同意此学者的观点，因为《物权法》的作用就在于定分止争，明确物的所有权，所以相关的法律概念要力求准确、具体，以防开发商滥用其优势地位侵害业主的合法权益。

　　(二)、如何理解“首先满足业主的需要”。

　　首先，笔者认为此条款的规定过于抽象，歧义较大。可以说是“公说公有理，婆说婆有理”。怎样才能符合“首先满足业主的需要”呢？没有一个量化的标准，缺乏可操作性。例如：一个小区有1000户居民，现有200个车位，而仅有车辆100部，在此种情况下，是否可以说只要有100个车位就可以满足业主的需要，余下的100个车位是否就可以在“首先满足业主的需要”之后，推定开发商就有权利通过其他方式出售或出租给业主以外的当事人呢？如果此种说法成立，那么随着该小区居民经济条件的提高，汽车的拥有量不断增加，从而使原本的100个车位不再能够满足业主的需要的时候，开发商将原本属于业主的停车位以其他方式出售或出租给业主以外的当事人，法律又该如何解决这个问题呢？开发商可以依据当时的情况，主张在当时已经首先满足了业主的需要，是合法行为；而业主则依现在的实际情况，从而主张小区车位没有满足业主的需要。这种模梭两可的说法，将会在现实生活中引起新的法律纠纷。

　　另外，开发商还可以利用其强势地位，以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃首先购买或承租该小区的车位车库的权利。如此一来，开发商也就找到了将其出售或出租给业主以外的当事人谋取暴利，这极大的损害了业主的权益，而业主们在买房时又比较分散，处于明显的弱势地位，往往对于开发商侵害自己的行为却又无能为力。

　　再者，如果开发商在建造车位车库时，如果是在业主的公摊面积之上，并且业已计入开开发成本之中，也就是说开发商在售房时其建造车位车库的成本已经分摊到售房款中了，业主已经为车位车库支付了相应的费用，此后若再卖一次，业主等于为此支付了两次费用。这对于业主来说，显然是非常不公平的。

　　随着我国经济的迅猛发展，私家车的保有量越来越多，车位车库作为住宅小区不可或缺配套设施之一，已成为城市居民的重要资源，和居民的生活密切相关，日益显现出了其重要性。笔者认为，住宅区划内的车位车库应该参照住宅小区的水电、消防等其他配套设施的做法，必须由相关的部门验收达标后，才能将房屋交付使用。政府可根据本地区的经济条件、生活水平等指标，来规定开发商在开发建造住宅小区时，按一定的比例规定必须建造多少车位车库，并且对于车位车库的出售、出租价格给予政府指导。在一系列的指标符合相应的标准后，再由相关部门给开发商出具相应的证书，只有在开发商得到这个证书时，房屋才能验收合格，开发商才能进行销售。如此规定，即可解决住宅小区业主的停车问题，又可限制开发商利用强势地位侵害业主的利益。

　　例如，杭州市于2007年3月1日起开始施行的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定：地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主。开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，依法降低其资质等级或者吊销资质证书。

　　笔者同时也希望相关机关尽快出台《物权法实施细则》，如果不把这个细则尽快地出台和完善，那么，有些问题将永远处于边缘化状态，不能彻底得到解决，业主的合法权益将得不到有效的保障。

　　三、关于车位车库的约定归属。

　　《物权法》根据私法自治原则，规定了小区的车位车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定车位车库的所有权。约定归属似乎体现了小区车位车库的归属的公平、公正的原则，但实际操作中却并非如此，存在着重大的隐患，有一些问题亟待解决。

　　（一）关于约定的主体。

　　《物权法》中的“当事人”可以理解为各个业主、业主之间或是所有业主与其他当事人之间⑤。 但在实际生活中，大多是开发商和业主之间就车位车库的归属进行的约定，又由于商品房的买卖都是以零售方式进行，开发商在销售房屋时，一般情况下都是与单个业主进行交易，而开发商与单个业主签订的房屋买卖合同又是开发商事先准备好的格式合同，开发商可以通过格式合同中的“霸王条款”来最大限度地维护其本身利益。笔者不禁要问：车位车库的约定归属是否有与虎谋皮之嫌？

　　单个业主在此情况下是处于弱势地位的，并且每个业主的法律知识、维权意识等素质参差不齐，单个业主在签订房屋买卖合同时，既不可能也难以具备与开发商单独谈判的能力，并且每个业主买房屋时的利益诉求也不同，比如说，没有私家车的业主可能就不会去关心车位车库的归属问题。

　　中央电视台《中国财经报道》栏目曾播出一期题目是“谁动了我的车位”⑥的节目，报导了关于新的物业管理公司和开发商的物业管理公司因为车位车库而引发的纠纷。业主的车辆不能停放在地下停下场，只能停在道路边上新的物业公司临时划出的停车位上，原因是开发商认为地下车库归自己所有，撤走后仍然占据着车库，而新的物业管理公司就想招集全体业主就地下车库的问题开个讨论会，就车库的问题进行一下讨论，听取一下业主们的建议。新的物业管理公司一共通知了120户之多，而当开会的时间过了半小时后，仅来了3位业主。两天后，新的物业管理公司又召开了第二次业主会议，而这次来了11位。两次会议一共来了14位业主，相对于一个小区的住户来说，14位业主简直是几颗沙粒，此次维权行动不了了之。

　　一斑可见全貌，在现实生活中，业主们一般都是一盘散沙，很难“万众一心”的团结起来和开发商争取自己的权益，更别说单个业主在签订房屋买合同时和强大的开发商进行所谓的“平等、自愿”的“协商”了。如果让每一个业主在签订房屋买合同时都去就车位车库的归属作出规定是不符合我国的实际情况的，也是难以实现的。再者，开发商和业主之间的信息不对称、地位不平等，现实生活中二者不可能有真正平等约定的基础，从而导致两者的利益关系无法通过约定来解决。即使得到解决，其结果也可能是不公平的。

　　（二）没有约定或约定不明的归属问题。

　　所谓没有约定，是指开发商与业主之间没有就车位车库的归属问题进行协商并达成任何协议。

　　所谓约定不明，是指开发商与业主之间就车位车库的归属问题虽有约定，但基于各种原因，最终就车位车库的归属没有达成明确的合意。

　　对于没有约定或约定不明的车位车库的归属问题，国内大多数学者认为在此种情况下，应当推定为归全体业主共有。其理由是：“第一，开发商在经济上具有优势地位，完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本，可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库权利；第二，从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释”⑦。

　　虽然法律如此规定，作出了有利于业主的解释，但笔者仍然很担忧，开发商和业主在约定归属的情况下，都难以保障自己的切身利益，在约定不明确或没有约定的情况下，业主的处境更加堪忧。再者，在约定不明确的情况下，开发商是否可以举证而享有车位车库的所有权等问题将会成为新的法律问题。

　　针对约定归属带来的一系列的问题，笔者建议参考国外一些发达国家的做法，在法律上引入法定的停车位。作为小区住宅配套设施法定停车位，只能供区分所有权人共用，而不得转让给非区分所有权人，但可以对外出租或为第三人设定专用权，以提高停车场的利用率。

　　我国台湾地区就将停车位区分为法定与约定两种，法律上规定了法定停车位⑧。开发商将具有法定的义务来设立一定数量的停车位，确实可以减少各种纠纷，这样更加有利于保持小区的相对稳定性和整个社会的和谐。日本就要求房地产开发商在进行房地产开发时必须附设一定数目的车位，由业主享有其所有权，并不得通过合同约定排除“法定车库”的存在或改变“法定车库”的归属。其规定和我国台湾地区基本一致。美国法律则将住宅小区划分为专有部分和共有部分两个部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，对于共有部分则与其他业主一起拥有共同所有权⑨。简言之，就是说在美国的住宅小区里，房屋单元为主业专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。将小区所有的建筑与设施都做了清晰的界定，小区内绝对不允许有既不属于业主专有，又不属于业主共有的现象存在。

　　对于小区内车位车库的所有权制度设计，遵循了两个最基本的原则，即：一是不允许小区业主以外的其他任何人以任何方式拥有小区内的车位车库的所有权；二是不允许小区内的车位车库作为独立的专有部分单独买卖。也就是说美国法律不允许小区业主以外的其他任何人，在小区里拥有任何一片土地，无论这片土地是何性质。美国、日本等作为发达的市场经济国家，其私家车的保有量也居世界前列，其在这方面的法律制度业已十分成熟，美国统一各州法律全国委员会在1977年即公布了《统一区分所有物业产权法》，到1980年，美国已有12个州基本全盘采用该法，其他州的立法也大量吸纳了该法的内容⑩。所以美国就有关开发商将小区车位车库、物业管理用房等共有部分占为己有的问题得到了有效的解决，从而也大大减少了不必要的纠纷。

　　笔者认为，我国还处于社会主义初级阶段，我国《物权法》立法还处于起步阶段，我们可以借鉴外国先进的立法经验，结合我国现阶段的实际情况，来完善我国的立法工作。毕竟国外先进的立法经验已经过多年的实践，也是整个人类共同的文明成果。如此以来，就可以大大加快我国《物权法》的立法步伐，将一些法律没有规定或规定不明确的制度更加完善起来。笔者再次呼吁有关部门尽快出台和完善《物权法实施细则》，从而有效的防止开发商滥用其优势地位谋取垄断利润，严重损害公民财产权利的行为，减少纠纷的发生，真正起到定分止争的法律作用，有效维护公民的合法权益。

　　注释：

　　①中央电视台第二套经济频道：《谁动了我的车位》、《中国财经报道》2007年6月11日22：08
　　②方绪萍、华芳《从<物权法>第七十四条看小区车库的归属问题》//www.chinacourt.org/public/detail.php?id=254947
　　③同上
　　④戴忠喜：《美国法中住宅小区车库及停车位会所绿地的归属》、《房地产与法律》第13页。
　　⑤沈征宇、陈婷：《<物权法>中车库车位的归属及相关法律问题》//www.dffy.com/faxuejieti/ms/200704/20070415151654.htm
　　⑥中央电视台第二套经济频道：《谁动了我的车位》、《中国财经报道》2007年6月11日22：08
　　⑦王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》、《现代法学》2006年第5期，第84页。
　　⑧崔建远：《小区车库的归属论》//www.civillaw.co m.cn/article/default.asp?id=248
20
　　⑨戴忠喜：《美国法中住宅小区车库及停车位会所绿地的归属》、《房地产与法律》第13页。
　　⑩同上

　　参考文献：
　　
　　①商鞅：《商君书.定分》、中华书局1974年。
　　②庄胜荣、谢天仁：《公寓大厦宝典》、台北书泉出版社1998年。
　　③王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》、《现代法学》2006年第5期。
　　④戴忠喜：《美国法中住宅小区车库及停车位会所绿地的归属?兼谈对物权法草案第76条的修改建议》、《房地产与法律》 2005年第11期。
　　⑤夏小雄：《是“规避”还是误解：“车位”热卖的物权问题》、《法制日报》，2007年04月02日，B07。
　　⑥方绪萍、华芳：《从<物权法>第七十四条看小区车库的归属问题//www.chinalnn.
com/disquisition_Show.asp?ArticleID=20870
　　⑦崔建远：《小区车库的归属论》//www.civillaw.com.cn/a rticle/default.asp?id=24
820
　　⑧沈征宇、陈婷：《<物权法>中车库车位的归属及相关法律问题》//www.dffy. com
/faxuejieti/ms/200704/20070415151654.htm