目前城市住房的种类繁多，有一般商品房、房改房、经济适用房、央产房、军产房、承租公房等不同性质的房产。据统计数据显示，法院以判决方式审结的离婚纠纷案件，涉房产问题占比85%左右。而城市房产因其自身的特性加之与物权法、合同法及国家政策存在的协调统一问题，使之成为了审判实务中疑难问题多发的领域。
本专题以房产性质为区分标准，拟对城市中涉及的各类房产在实务中的处理进行梳理，力求在现有法律框架基础上，总结归纳出法院现行的裁判规范。
本文从下述案例讨论婚前按揭商品房的权属及增值利益分割
【案例一】
2008年6月，李某按揭购买住房一套，价值845064元，首付179064元，银行贷款666000元。2010年9月2日，李某领取了该房屋产权证。2011年4月8日月李某与郭某某领证结婚，婚后双方共同偿还贷款。同年6月10日双方约定该房由两人共同共有并办理了产权登记，同年11月9日，李某诉至法院要求离婚。双方对离婚等问题无异议，但对该房屋分割发生争议。
李某认为，该房产系在登记结婚前购买，为其个人财产，且因收入有限，购房款为其父母所出，现双方约定该房产为共同共有，请求法院在依法分割该房产时充分考虑上述情况。
郭某认为，虽然该房产系李某婚前个人所买，但婚后产权登记增加了郭某姓名，依法应属夫妻共同财产，与李某父母是否出资无关，且根据照顾女方权益的原则该房产在分割时郭某应享有不少于一半的份额。
一审法院认为，双方在领证结婚后书面约定李某婚前财产即本案房屋为双方共同共有，符合法律规定，该约定对双方具有约束力，故该房产应当按照夫妻共同财产处理。
考虑到房产的来源、李某婚前支付首付款和归还借款、双方结婚时间较短等具体情况，法院在分割时酌情对李某多分，即李某享有该房产70%份额，郭某享有该房产30%份额。由李某取得该房产所有权，负责偿还该房产项下银行借款债务，向郭某支付相应的折价款，折价款以房产总价值扣除尚欠借款本金后按上述比例计算。
 
【案例二】
2002年8月18日，陈某签订房屋买卖合同，购得房屋一套，房屋总价109270元，同时与银行签订个人住房按揭（抵押）借款合同，贷款7万元，2008年办理产权登记，登记在陈某名下。2004年11月，陈某和康某领证结婚，婚后，陈某共偿还按揭贷款68923.18元。2014年4月，陈某第三次向原审法院起诉要求离婚。双方同意离婚，但对上述房屋的性质认定及分割分歧很大。
陈某认为系其婚前个人财产，要求归其所有，其给付康某婚后夫妻共同还贷及相应增值部分的补偿款；
康某提出该房应全部归其所有，康某因婚外情承诺，如将来陈某提出离婚，就将上述房屋中属于陈某的部分折价60万元归康某所有，并以欠条的形式固定下来。
一审法院认为，因该房系陈某婚前以自己的名义签订购房合同及抵押合同，并支付了首付款，应认定该房屋为陈某婚前个人财产，在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产还贷及相应增值的部分，陈某应给付康某相应的补偿。
二审法院认为，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，应根据财产的具体情况，照顾女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
关于房屋的分割及增值利益，康某上诉认为，一审关于陈某应支付康某房屋补偿款的数额计算错误，正确的计算方式应为：房屋现值1802955元÷购买房屋总支付款117812.33元（首付39270元＋贷款本金70000元＋贷款利息8542.33元）×共同还贷总额68923.18元÷2=527387元
二审法院认为，上诉人主张的房屋补偿款数额，将房屋婚前的增值包含在内，缺乏依据。
 
案例一，不考虑双方书面约定房屋为共同共有，法院认为房屋买卖合同的签订、购房首付款及部分按揭贷款清偿，所有权登记均发生于婚前，房屋属于婚前个人财产，实践中并无异议。
案例二中，法院一审认为，房屋陈某婚前以自己的名义签订购房合同及抵押合同，并支付了首付款，应认定该房屋为陈某婚前个人财产。即使存在房屋所有权证登记于婚后取得，且婚后双方共同还贷。二审法院对房屋权属并未表述，直接援引婚姻法解释三第十条的规定。
实践中，对于房屋权属认定为是夫妻共同财产还是个人财产存在分歧，法院尺度并不统一，有些判决甚至采取了回避的态度。
如有判决认为，诉争房屋的所有权登记及房屋所有权证书虽然于婚后办理取得，但是房屋买卖合同的签订、购房首付款及相关税费的交纳均发生于婚前，故房屋应当为当事人婚前购买，属于婚前个人财产。
另有判决认为，房屋虽系一方于婚前签订购房合同，并支付购房首付款及部分按揭贷款，但婚后亦以夫妻共同财产支付了部分按揭贷款，且于婚姻关系存续期间取得房屋所有权证，故该房屋应认定为夫妻共同财产。
而在更多的判决中，法院对房屋是属于夫妻共同财产还是个人财产并不加以表述。而是直接引用婚姻法解释三第十条的规定。
婚前按揭房屋涉及房屋买卖合同的签订、首付款的支付、按揭贷款办理、房屋产权证书取得等多个环节，购房的款项中有一方个人出资还有夫妻共同还贷，相关法律关系横跨婚前婚后，整个环节涉及多种行为，首付款的交款行为是所得的根据，还是入住是所得的根据，还是取得房产证是所得的根据，没有明确的规定。由此产生的问题是，认定为是一方个人财产的具体标准是什么?是需要签订合同、支付首付款、贷款办理这些程序部分具备即可还是全部兼备，并不明确。
最高人民法院民一庭庭长杜万华陈述，“适用本条（即《婚姻法》司法解释（三）第十条）规定必须同时具备四个条件：其一，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；其二，以个人财产支付首付款并在银行贷款；其三，婚后用夫妻共同财产还贷；其四，不动产登记于首付款支付方名下的。（严格的来说应该是五个条件，应当包括夫妻协议不成。）如果有任何一条件不符合，就不能适用此条规定。例如：如果条件四不具备，那么就不能将该房产归属于产权登记人，应当视为夫妻共同财产。如果条件三不具备，那么视为登记人个人财产，完全合理。若条件一不具备，那么首付款的收益应当属于夫妻共同财产，夫妻共同还贷的部分的增值也是夫妻共同财产。”
根据江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要第十三条的规定，江苏省高院采取的标准是将房屋产权取得时间与婚姻关系缔结相联系。房屋产权婚后取得的，该房产为夫妻共同财产，婚前取得的，则为登记一方的个人财产。
二、房屋分割原则
 
权属认定是基础，但问题的核心却是分割。最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条规定：“夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。”
对于此类婚前按揭房屋，江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要第十三条给出了原则性处理意见，即婚前按揭房屋性质为夫妻共同财产，对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。婚前按揭房屋性质为个人财产，对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。夫妻另一方有权要求分割房屋增值部分收益。
由此可以看出，房屋权属的认定会影响后续房屋的分割处理。一般来说，夫妻共同财产均等分割是原则，在无法具体区分的情形下，均等分割保护了双方当事人的利益。而婚前按揭房屋的特点在于婚前购房时一方的个人出资仍然属于一方个人财产，在计算房屋折价款时，对于一方婚前出资及对应的增值利益不予分割，主要应就夫妻双方婚后共同还贷及其增值部分进行分割。案例二中康某主张的房屋补偿款数额，将房屋婚前的增值包含在内，法院对此不予支持。另外，具体分割时，法院要考虑的因素还有很多，诸如出资情况，婚前还贷金额，婚后共同还贷金额、双方的经济能力、离婚后生活需要等因素并结合照顾女方和子女的原则综合考虑。
三、增值利益分割
 
关于分割的具体计算方式，最高人民法院出版的《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》（奚晓明主编，最高人民法院民事审判第一庭编著，司法解释理解与适用丛书，人民法院出版社2011年8月版）中提出了一个被很多法院采用的简便实用的补偿款计算公式，具体为：房屋现值×共同还贷总额（包括本金和利息）/购买房屋总支付款（首付＋按揭贷款本金总额＋贷款利息总额）/2
但实践中还有一种做法是婚后共同还贷的部分/房屋的总成本(包括购房的首付、贷款及利息)*(房屋的现值-未偿还完贷款)/2。
对于两种计算方式，比较而言，第一种计算方式相对公平，给予了双方当事人利益上的综合考虑。而第二种公式将房屋未偿还贷款从现值中减去并不合理，这对未分得房屋的一方是不公平的。因为其应当享有的利益应当是其付出的成本占总成本的比例所对应的现值价值，对于未偿还贷款部分，其将无法享受相应的增值利益，从权利义务平衡的角度出发，其不应当承担未偿还贷款。
最高人民法院民一庭吴晓芳法官撰文还提到一个公式，“即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款{总房款本金+已还利息}×离婚时房屋的市场价值。
从某种程度上说，在房屋增值计算上要做到绝对公平是非常难的。需要考虑的因素太多，例如婚前一方支付首付款的货币增值以及时间的成本等等问题，这将是一个无比复杂的函数公式。况且，数学上的精确未必或者常常并非现实中的绝对公平。