房屋租赁合同纠纷(违约赔偿责任）
代 理 词审判员：江苏宁联律师事务所受南京装饰工程有限公司的委托，指派我担任其与被告张某房屋租赁合同纠纷一案的诉讼代理人。根据庭审中已经查明的案件基本事实及相关法律的规定，我发表以下代理意见，请法庭予以考虑：一、从原告向法庭提交的证据看，原告与被告在2010年12月30日签订的《房屋租赁协议》，是双方真实的意思表示，是合法有效的合同。因此，该协议是原、被告双方履行合同义务、享受合同权利的最重要的证据。根据《合同法》的第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经于2010年12月30日、2011年8月14日分二次向被告支付了租金共计19万元，已经履行了合同的义务，应该享受合同权利。在双方签订该协议的时候，该房屋为毛坯房，而原告是装饰工程公司，租赁该房屋用于作为原告的经营办公场所，因此，被告同意给了一个多月的对该房屋进行装修的期限，出租期限是从2011年2月10日起计算，所以，原告对该房屋进行了装修装饰，购置了办公家具，这样，原告才能够实现签订该合同的目的，用于原告公司的经营办公。二、从2011年5月起，被告交付的租赁物即该房屋的顶面管道、门头等多处开始陆续渗漏污水，长期以来一直影响了原告的正常经营办公，原告多次催促被告进行维修，被告却一再推脱责任，没有履行自己的义务，后来渗漏污水的情况越来越严重，到2011年8月，该房屋顶面管道破裂，大量的污水流出，损坏了原告的办公装潢、办公家具等，同时，也严重地影响了原告的正常经营，以至于使原告已经无法正常使用该房屋，原告完全不能够实现签订该租赁协议的合同目的。根据《合同法》第216条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第220条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。第94条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第231条 因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第233条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此，被告出租的房屋存在严重的质量问题，在原告租赁期间不符合租赁物约定的用途，被告存在严重的违约行为，致使原告完全不能够实现合同目的，原告有权利依法解除该协议。三、根据《合同法》第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第112条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第113条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告交付的租赁房屋存在严重的质量问题，该房屋顶面管道破裂，大量的污水流出，损坏了原告的办公装潢、办公家具等，同时，也严重地影响了原告的正常经营，以至于使原告已经无法正常使用该房屋，完全不能实现原告签订该租赁协议的合同目的，因此，原告遭受了重大的经济损失，被告应该承担相应的违约赔偿责任，被告应该赔偿原告的经济损失247685元。综上所述，为了维护原告的合法权益，恳请法庭根据已经查清的事实情况以及合同法的相关规定，依法判决支持原告的诉讼请求，以体现法律的公正性和权威性。 此致 南京市建邺区人民法院 代理人：江苏宁联律师事务所 曾 金 峰 年 月 日
