5年前，娄某陆某共同出资建造了一幢住宅楼，后来这幢楼房一直由陆某一家人单独居住，但产权归两家共有。去年10月，陆某瞒着娄某将此房卖给了张某。娄某得知后找到张某，并告诉张某此房系他和陆某的共同财产，陆某一人无权出卖此房。张某认为自己与陆某签订了房屋买卖合同，支付了合理的价款，并到房产部门进行了登记，是合法的买卖关系，不愿退出所购之房。陆某擅自出售共同房屋给张某，其买卖关系是否有效?
　　从法律意义上讲，陆某和张某之间的房屋买卖关系是无效的，因为该楼房属娄、陆某二人共同共有。共同共有是指两个或两个以上的所有人对于全部共有财产，享有平等所有权的共有关系。这里的“平等所有权”，是指每个共同共有人对财产所享有的占有、使用、收益、处分权，没有份额限制。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”从娄某的情况看，陆某在未征得共同共有人娄某同意的情况下擅自出售共同有房屋给张某，这种买卖关系从法律上讲应当是无效的。但是，因张某当时购买此楼房并不知道陆某无权独自售房，且已支付了合理的价款，属善意第三人。鉴于这种特殊情况，根据上述有关规定，张某的合法权益应予保护。由于出售共有房屋而给娄某造成的损失应由陆某负责赔偿。娄某如果不同意接受赔偿损失而坚持要原共有住宅楼，娄某可诉请人民法院依法妥善解决。
  本文转自网络，如有侵权，请联系删除