婚前一方个人所有的房屋，结婚后出售该房屋重新购房，离婚时婚内购买的房屋是否应当作为夫妻共同财产予以分割
【案件基本信息】原告：杜某被告：刘玉某
【基本案情】原告与被告系初中同学，2003年5月确定恋爱关系，2005年1月25日登记结婚，审理中，原告、被告均表示夫妻感情已经破裂，同意离婚。关于财产分割，被告刘玉某在婚前曾与某贸易中心有限公司签订《房屋买卖合同》，并支付了238000元房款及4760元房屋维修基金，购买了－宁波市鄞州区A住宅小区某号楼某单元603室房产（以下称A房产）。2007年7月6日，被告刘玉某与案外人王春某在宁波某房地产经纪有限公司的居间服务下，签订了《宁波市房屋买卖合同》及《补充协议》，被告以65万元的价款将A房产出售给案外人王春某。2007年7月7日，被告与案外人邓某签订《宁波市存量房屋买卖合同》，并用上述款项中的60万元，购买了宁波市鄞州区B某号楼405号房屋（以下称B房产）。2009年5月21日，被告刘玉某与案外人张某签订《宁波市存量房屋买卖合同》，将B房产以71万元的价格出售给王某。2009年9月2日，被告与案外人朱文某签订《宁波市存量房屋买卖合同》，合同约定被告刘玉某购买宁波市鄞州区C小区某号楼某单元202号房屋（以下称C房产），房屋成交价为86万元，2009年9月14日，被告刘玉某用B房产售房款中的46万元向朱文某支付了房屋首付款。被告刘玉某另向宁波银行股份有限公司某支行贷款40万元向朱文某支付了剩余房款。另查，被告刘玉某与宁波银行股份有限公司某支行签订的《个人二手房按揭贷款借款合同》约定被告刘玉某向宁波银行股份有限公司某支行贷款40万元，用于购买C房产，贷款期限为20年，自2009年9月25日贷款放款日起算，还款方式为等额本息还款。2009年9月15日，被告刘玉某取得C房产的房屋产权证，产权登记在刘玉某名下。从2009年10月起，被告刘玉某逐月偿还上述贷款，截至2012年2月3日前，被告刘玉某共偿还贷款本息69783.14元，被告的母亲郭某于2012年2月3日从中国银行支取226153.61元，从中国工商银行支取66000元、从中国工商银行支取100000元，当日支付被告刘玉某380000元用于偿还剩余的银行贷款。2012年2月6日，C房产贷款本息清偿完毕，贷款本息共计439332.81元。庭审中，原、被告均认可鄞州区C小区某号楼202号房屋目前的市场价格为200万元。案件审理中，被告刘玉某的母亲郭某出庭陈述：“我出于心疼女儿，将38万元赠与我女儿个人用于归还房屋贷款，该笔款项与杜某没有任何的关系。当时杜某写了宇条，已经明确表示B和C的房屋跟他没有任何的关系。我让他去作公证，他不去，还说别花那冤枉钱了，写个宇条就可以了。”
【案件焦点】刘玉某婚前一方个人所有的房屋，结婚后出售该房屋重新购房，离婚时婚内购买的房屋是否应当作为刘玉某与杜某的夫妻共同财产予以分割？
【法院裁判要旨】宁波市鄞州区人民法院经审理认为：婚姻是以感情为基础的。现原、被告均表示夫妻感情已破裂并同意离婚，本院亦不持异议。关于C房产的分割。A房产系刘玉某的婚前财产，购买于2004年10月。C房产的首付款最终源于被告刘玉某出售其婚前所购买的A房产，被告的母亲郭某明确表示其支付被告刘玉某用于偿还房屋贷款的38万元系对被告刘玉某的个人赠与，并且涉案房屋产权登记在被告刘玉某名下。因此，C房产应归被告刘玉某所有。C房产在双方婚后偿还的贷款本息69783.14元及其相对应财产增值部分，应作为双方的夫妻共同财产分割，被告在取得C房屋的情况下，应就上述财产给予原告一定的补偿。关于补偿的数额，本院根据C房产的房价款及利息、双方夫妻关系存续期间还贷金额、房屋的现值等情况，并按照法律规定的照顾女方和子女的原则，确定被告刘玉某给予原告杜某补偿款7万元。宁波市鄞州区人民法院依照《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、第三十六条、第三十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法〉若于问题的解释（三）》第十条之规定，作出如下判决：一、准予原告杜某和被告刘玉某离婚；二、位于宁波市鄞州区C某某号楼某层202号房屋归被告刘玉某所有，被告刘玉某于本判决生效后七日内支付原告杜某补偿款七万元。判决后，双方均未提出上诉。
【张律师点评】婚前一方个人所有的房屋，结婚后出售该房屋重新购房，离婚时婚内购买的房屋是否应当作为夫妻共同财产予以分割？应当区分两种情况予以处理。
1、婚前一方个人所有的房屋，结婚后出售该房屋重新购房，若新购置的房产款项全部来源于出售房屋，离婚时婚内购买的房屋是夫妻一方婚前财产权利的自然转化，应属于夫妻个人财产。《婚姻法》第十七条、第十八条的规定：“夫妻在存续期间所得的财产归夫妻共同所有，而夫妻一方的婚前财产属于夫妻的个人财产。”《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”鉴于此，婚前一方个人所有的房产，婚姻关系存续期间，将该房产出售，新购置房产款项全部来源于出售房屋的，离婚时该房产直接归属于原房屋购置人所有。因为该房产的物权取得只是夫妻一方婚前财产权利的自然转化。
2、婚前一方个人所有的房屋，结婚后用出售该房屋的款项，支付首付款按揭购房，可以参照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法〉若于问题的解释（三）》第十条规定确定房屋归属，而夫妻共同还贷部分及其对应的房产增值部分的财产属于夫妻共同财产，由取得房屋的一方给予另一方相应的补偿。界定按揭房屋在离婚纠纷中的归属有两个关键因素：一个是关键时间点的确定，另一个是购房资金的来源，确定这两点将构成分析按揭房屋归属的基础。理论上，不动产的物权变动是一个过程，而以按揭方式购买房屋大致需经历三个阶段：(1)签订房屋买卖合同；(2)签订房屋按揭合同（支付首付款）；(3)取得房屋权属证书。其中第(2)阶段为分水岭。而购买按揭房屋的资金来源也存在两种情况：首付款由一方以个人财产支付或者由双方共同支付首付款签订按揭合同。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法〉若于问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时该不动产由双方协议处理……双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”鉴于此，将夫妻婚前一方的个人房产，在婚姻关系存续期间出售，用该款项作为首付款购置房产且登记于首付支付方名下，应优先考虑将新购置房产归首付款支付方所有，而夫妻共同还贷部分及其对应的房屋增值部分的财产属于夫妻共同财产，由取得房屋的一方给予另一方相应的补偿。
本案中，C房产的首付款46万元最终源于被告刘玉某出售其婚前所购买的A房产，该首付款系刘玉某个人财产的自然转化，同时刘玉某的母亲赠与刘玉某个人38万元，用于支付涉案房屋的剩余贷款及利息369549.67元，可以确认刘玉某的个人财产及其母赠与其个人用于偿还贷款的款项巳占涉案房屋全部购置款的百分之九十二，且涉案房屋产权登记在被告刘玉某名下。因此，C房产归被告刘玉某所有更为适宜。婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分，应属于夫妻共同财产。还贷行为客观上减少了夫妻的家庭收入，实际上对夫妻共同财产的使用产生了巨大的机会成本。所以，如果房屋增值巨大，夫妻双方使用共同财产支付月供的时间较长，婚后还贷行为对按揭房屋增值做出了实质性的贡献，分割财产时则应将还贷部分所占的增值部分作为夫妻共同财产，考虑让房屋所有人在返还另一方共同还贷额的二分之一之外，再就房屋增值部分给予一定的补偿。具体的补偿标准，可以按照夫妻在婚姻存续期间共同偿还贷款占婚前购买房屋一方巳支付的首付款与贷款本息和的比例确定。本案中，C房产在杜某与刘玉某婚后偿还的贷款本息69783.14元及其相对应财产增值部分，应作为双方的夫妻共同财产分割，刘玉某在取得C房屋的情况下，应就上述财产给予杜某一定的补偿即77594.3元(69783.14/899332.81X2000000/2)。关于补偿的数额，法院综合考量C房产的房价款及利息、双方夫妻关系存续期间还贷金额、房屋的现值等情况，并按照法律规定的照顾女方和子女的原则，最终确定被告刘玉某给予原告杜某补偿款7万元，并无不当。
