二手房价格上涨条件下的购房合同赔偿条款设计（转）
作者，曹耕，转自北大法律信息网。 如何维护合同守约方的权益，减少或避免守约方的损失，这里所设计的条款仅为一种思路，如有参考价值，请注意根据不同情况进行调整补充。
近几个月，多地二手房交易火爆，成交价格不断攀升。有位当事人说，二十天前合同约定房屋总价155万元，20天后同户型已涨到230余万元。卖方因此拒绝过户，表示愿意双倍返还定金，外加赔偿购房总价一定比例的损失。
因房价上涨致卖方毁约，其社会负面效果极为突出。首先，购房者毫无交易安全感且受害非浅，对有刚性需求，经济较拮据的工薪阶层来说，好不容易凑齐的购房款瞬间贬值大半，可能相当长时期里与购房无缘。其次，助推房价非理性上涨，破坏房地产市场的健康发展。同时，挑战本已岌岌可危的诚实守信价值观。
可是，现行的法律对类似毁约行为却显得软弱无力。原因在于，双方首次订立的合同里，往往约定过户时还得再签订房屋登记机关制作的《存量房买卖合同》。这一约定，使得守约方无法通过仲裁或诉讼，请求继续履行合同。因为，仲裁机关和人民法院无法突破订约自由这一法则。据此，守约方唯一的救济措施就是主张损失赔偿。
目前二手房买卖合同中常见的违约救济条款主要有：一、定金条款；二、违约金条款；三、损失赔偿条款。笔者认为定金条款和违约金条款无须作特别设计，只是在房价上涨快的时候，尽可能将定金提至法定最高20%，损失赔偿条款则有必要在常见条款基础上作些修改和补充。现在常见的赔偿条款，规定违约方支付购房总价一定比例赔偿金，低的5%，高的20%。在房价疯涨时，买方即使获得定金或违约金补偿，再加总价一定比例的赔偿金，其实际损失的缺口仍然不小。
《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。该法司法解释（二）第28条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”。可见，守约方要求违约方支付的违约金或赔偿金，可以与其实际损失相等。据此，笔者设计如下赔偿条款供参考：
一方违约，导致合同未实际履行，承担定金或违约金责任后，仍不足以补偿守约方的实际损失的，应赔偿守约方的其余损失，计算方法为纠纷发生时，包括有证据证明一方构成根本违约，或一方申请仲裁或提起诉讼时，同楼盘房屋的市场单价与合同约定单价之差额，乘以房屋总建筑面积，减去违约方应承担的定金或违约金。市场单价为案涉房屋所在地□家房屋中介机构公告的同楼盘的房屋转让单价之平均值。同时，违约方还应赔偿守约方处理纠纷的支出，包括但不限于律师代理费、评估费、公证费、鉴定费、居间费等。
