未办理央产房上市手续的违约责任
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起央产房纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2012年12月23日，在大德公司的居间服务下，周锡与郭世兰签订《存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定，周锡以总价款265万元的价格购买郭世兰的房屋。2012年12月23日，周锡向郭世兰支付8万元定金；在2013年1月15日之前，周锡将首付款180万元以资金托管的方式支付郭世兰。双方约定了违约责任，假如郭世兰提供的房屋所有权证、原购房合同等相关手续不真实、不完整、无效，进而导致周锡无法取得房屋所有权，则郭世兰应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向周锡支付违约金，大德公司收取周锡的所有费用不予退还，由郭世兰直接赔付周锡。
合同签订后，周锡依约向郭世兰支付定金8万元，并于2013年1月14日支付首付款172万元。因郭世兰未按合同约定期限办理完毕央产房上市手续，大德公司于2013年2月14日向郭世兰发出《催告函》，要求郭世兰于2013年2月23日前办理并完成涉诉房屋的央产房上市手续。后因郭世兰未能办理完毕央产房上市手续，无法履行办理房屋过户手续的义务，郭世兰于2013年2月25日将购房款和定金共计180万元以及产生的利息789.68元一并退还周锡。
周锡认为，自己与郭世兰签订的合同合法有效，郭世兰未如约履行合同义务，导致周锡无法取得房屋的所有权，已经构成了根本违约。现诉至法院，要求判令：1、解除周锡与郭世兰于2012年12月23日签订的《存量房屋买卖合同》；2、郭世兰向周锡支付违约金53万元；3、郭世兰向周锡支付办理贷款的手续费12000元及房屋评估费1200元；4、郭世兰按照银行同期贷款利率计算向周锡支付自2013年1月14日起至2013年2月25日止的占用我首付款期间的利息；5、郭世兰向周锡支付房屋溢价款15万元。
二、法院判决
一审法院经审理后认为：周锡、郭世兰于2012年12月23日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定该合同有效。
合同签订后，周锡依约支付了定金和首付款，郭世兰以单位不能出具手续为由，未能办理产权过户手续并将收取的款项退还周锡。现周锡要求解除双方于2012年12月23日签订的《存量房屋买卖合同》，理由正当，应予支持。
在郭世兰欲出售涉诉房屋之前，即应将相关手续办理完毕，而郭世兰在双方签订买卖合同后又以单位无法查到分房方案、未经超标处理的房改住房不得上市交易为由，不能履行合同义务，致使周锡购买房屋的合同目的无法实现。郭世兰的行为违反了合同约定，已构成根本违约，对此，郭世兰应承担相应的违约责任。
依据双方签订的合同约定，郭世兰应按照房屋价款即165万元的百分之二十向周锡支付违约金。根据我国相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，周锡主张的损失远低于约定的违约金，换言之，郭世兰支付的违约金足以弥补周锡所受的损失，故其要求郭世兰赔偿各项损失一节，依据不充分，法院对此不予支持。
据此，法院判决：1、解除周锡与郭世兰签订的《存量房屋买卖合同》；2、郭世兰支付周锡违约金三十三万元；3、驳回周锡其他诉讼请求。
判决后，郭世兰不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判驳回周锡要求其支付违约金的诉讼请求或发回重审。郭世兰认为其与周锡之间的房屋买卖合同经双方协商同意已于2013年2月25日予以解除，故周锡不应再向其主张违约金及损失；导致双方之间的房屋买卖合同无法履行的原因系因第三方其工作单位丢失房屋档案所致，并非其个人原因造成的，故不应由其个人单独承担责任；合同约定的违约金过高，应予以酌减。
二审法院审理后作出判决，驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
周锡与郭世兰签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案中，涉诉房屋系央产房，依据相关规定，如符合上市交易条件，应在办理相关手续后方能进行出售，双方在房屋买卖合同中对此亦作出了明确约定，依据合同约定，郭世兰应于2013年1月15日前取得上市许可，如未能按期取得，则应承担相关责任，现因郭世兰未能办理完毕相关手续，导致涉诉房屋无法办理产权过户手续，周锡购买涉诉房屋的合同目的无法实现，故郭世兰的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。
关于郭世兰主张其与周锡之间的房屋买卖合同已于2013年2月25日予以解除的上诉主张，郭世兰未提交相关证据予以证明，无证据能够证明该诉讼请求，周锡对此亦不予认可，故郭世兰的该项主张，证据不足，法院不应支持。
两审法院所作判决处理结果并无不当，均为正确。
