法律课堂（第二期）—— 二手房交易中的定金
自2016年3月25日上海出台房产限购新政策之后，买房热潮高涨不下，随之而来的房产纠纷更是如约而至，可谓是环环相扣。
从签订居间协议、网上备案、签订买卖合同、交易过户直至领取产权证整个环节，其中的每个细节都不可松懈，任何一个环节都有可能存在法律风险及违约情况的发生。
今天的法律课堂上，我们来谈一谈二手房交易中与定金有关的法律问题。
定金的定义：定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。
《中华人民共和国合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。
上述规定是对“定金罚则”的具体解释，如果不履行债务一方是支付方,则丧失返还定金的请求权,如果是收受方,则对方有双倍返还定金的请求权，即为“定金罚则”，
例：一套房屋买卖双方合意价格为100万元，买方支付了两万元定金，如果买方不想购买该套房屋则卖家有权不予退还这两万元定金；如果卖方不想继续履行买卖合同，则需要双倍返还定金，即卖方需要支付四万元给买方。
误区：定金与订金你分得清楚吗？
订金在法律上是不明确的，也是不规范的，交易中也会有不规范的使用导致后续的纠纷，因此我们需要明确两者之间的本质区别。
订金在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。
最后，再介绍一下定金与违约金的关系。买卖双方中一方违约需要承担违约责任的情况下，合同中既约定了定金又约定了违约金，那该如何选择？是否可以同时适用呢？《中华人民共和国合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，选择权在于履约方，并且只能选择其中的一种方式。
