一起确认合同无效纠纷
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起确认合同无效纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
刘胜利父亲刘宝泉，母亲张荣秀生有三个子女，长子刘胜利，次子刘平直，小妹刘静玲，父母生前共同购买单位房改房一套。父亲刘宝泉2000年1月3日去世后，财产没有分割。母亲张荣秀2012年7月7日去世后，刘胜利方知母亲张荣秀的二儿媳妇白秀丽用1元钱的价格将刘胜利父母的涉案房屋买到了手中，并办理了过户手续。刘胜利认为张荣秀、白秀丽双方买卖房屋的行为严重侵犯了继承人的合法权益，故要求法院认定张荣秀、白秀丽的房屋买卖合同无效，并由白秀丽承担本案的诉讼费用及其他费用。
二、庭审过程
一审法院审理的过程中认为，原告的母亲取得涉案房屋的房产证时其父已经去世，所以原告母亲对于涉案房屋享有全部的所有权。根据物权法规定，认为原告的母亲对于涉案房屋享有处分的权利，所以其与被告签订的房屋买卖合同属于合法有效的合同，因此判决驳回了原告的诉讼请求。
一审判决后，原告刘胜利不服上诉至二审法院，理由为涉案房屋是父亲刘宝泉单位的房改房，属于父母的共有财产，父亲去世后，应当由继承人进行继承，但是由于母亲还住在涉案房屋中，所以没有对涉案房屋进行继承，但是并不代表自己放弃了继承的权利。后，该房办理产权证，因为父亲已经死亡，所以房产证只能登记在母亲名下，但是该房屋的性质依然是夫妻共同财产，所以母亲张荣秀将涉案房屋以1元钱的价格出卖给白秀丽并办理过户的行为侵害了自己合法按权益。一审法院认定其与涉案房屋买卖不具有直接的利害关系是错误的，请求撤销一审裁定，发回一审重新审理，诉讼费用由白秀丽承担。
二审法院经审理认为，虽然涉案房屋属于刘胜利父母的共同财产，但是各继承人在刘宝泉死后并没有主张继承，后房屋登记在张荣秀名下，各继承人亦未对该房屋登记在母亲名下提出异议或请求相关部门对该房产证予以撤销。所以之后张荣秀将房屋出卖给白秀丽的行为是行使自己的处分权，并不侵害其他继承人的合法权益。所以维持了一审裁定。
二审后，刘胜利不服提出再审申请。理由是：根据继承法第二十五条“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示，没有表示的应视为接受继承。”的规定，刘宝泉去世后，刘胜利未要求进行遗产分割，但也没有表示放弃继承，法院应视为接受继承，所以本案涉案房屋应该系母亲张荣秀、长子刘胜利、次子刘平直、女儿刘静玲四继承人共有。二审裁定中既然认定涉案房屋为夫妻共同财产，房产又属于不动产中的特定商品，张荣秀就无权自由处分其四遗产继承人共有的房产，也违反了城市房地产管理法第三十八条第四项的规定，并且二审裁定中有超出诉讼请求的裁定内容；本案涉案房屋是刘宝泉去世前向所在单位交款8万元，用其与妻子张荣秀婚姻存续期间的共同积蓄所购，而2011年10月22日签订房屋买卖合同时，有被申请人白秀丽提供的声明，是房管局为张荣秀、白秀丽二人办理房产过户的依据，但两级法院在本案审查（一审未开庭）和审理以及裁定中均未提及，转让合同侵害了刘胜利的合法继承权。请求撤销原审裁定，依法改判涉案房屋买卖合同无效，诉讼费用由白秀丽承担。
被申请人白秀丽辩称：涉案房屋系张荣秀拥有100%产权的自由财产，不属于任何人的遗产范畴。我国《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”和第三条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”，刘宝泉死亡时，涉案房屋还不存在，不是老人的合法财产，当然也不可能成为其遗产供继承人继承；张荣秀本人系完全民事行为能力人，将房屋过户给白秀丽是真实意愿的表示；一二审法院驳回刘胜利起诉的裁定，并没有影响刘胜利的其他诉讼权利。请求在再审中纠正原审裁定书中阐述理由方面的瑕疵，并对正确的裁定结果予以维持。
三、法院判决
一审裁定：
驳回刘胜利的起诉。
二审裁定：
驳回上诉，维持原裁定。
再审裁定：
1、撤销一审、二审的民事裁定；
2、指令法院对本案进行审理。
四、律师点评：
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
已经失效的《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》规定：经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。该复函于2013年4月8日正式废止，但是对于本案中的房屋买卖行为发生在2011年，该函当时尚未失效；最主要的是本案涉案房屋在办理房产证时刘宝泉虽已病故，房产证登记在张荣秀名下，但该房屋系刘宝泉单位的房改房，购房款系刘宝泉去世前交纳，购买房屋时亦考虑刘宝泉、张荣秀夫妻双方的工龄等情况，该房屋应属于刘宝泉、张荣秀夫妻的共同财产。刘胜利作为刘宝泉、张荣秀的长子，在刘宝泉去世后并未放弃其继承权，张荣秀与白秀丽签订的房屋买卖合同与刘胜利之间存在利害关系，故原一、二审裁定驳回刘胜利的起诉不妥，应予纠正。
法院的再审裁定是正确的，因为原告父亲刘宝泉在死亡时并没有订立遗嘱，所以应当按照法定继承，但是原被告双方都认可了在刘宝泉死后并没有继承遗产。因为继承人并没有声明放弃继承，所以对于刘宝泉死后的财产属于一种共同共有的状态，张荣秀以为自己并没有处分刘宝泉的遗产的想法是错误的，其将用共同财产购置的房屋出卖给二儿媳妇的行为侵害了其他合法遗产继承人的权利，一二审法院的裁定是错误的。
