逾期交房违约金的诉讼时效问题
案情概述
2012年5月，李某与甲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，甲公司于2012年9月30日前将商品房交付李某使用，逾期交付的，甲公司应当自约定的交付期限次日起至实际交付之日（房屋实际交付时间为2014年10月30日）止，每日向李某支付房屋总价款万分之二的违约金。2015年10月10日，李某向人民法院起诉，要求甲公司按合同的约定支付逾期交房违约金。
甲公司在答辩中称，从合同约定的2012年9月30日交房之日起至2015年10月10日原告起诉之日，原告李某已超过两年未向甲公司主张违约金请求权，该违约金请求权已超过2年的诉讼时效，故要求人民法院依法驳回原告李某的诉讼请求。
本案最终以调解结案，甲公司基本上承担了自原告起诉之日往前推算二年至实际交房之日期间的逾期交房违约金，即自2013年10月10日至2014年10月30日期间的逾期交房违约金。
办案侧记
诉讼时效，指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国《民法通则》和《合同法》都规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。由于逾期交房违约金的特殊性，当前司法实践中，对于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题也存在多种不同的判决结果。甲公司的答辩意见，是对上述相关法律规定的片面理解，实质上违背了诉讼时效制度的立法本意，也对原告郭某不公平。
本案的焦点是逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当从何时起算，原告主张从实际交房之日起计算，被告主张从合同约定的交付之日起计算。表面上看，被告的主张似乎符合上述法律规定，但该主张忽视了逾期交房这种违约行为具有持续性的特点。
作为本案原告的诉讼代理人，我假设了二个情形向办案法官说明我的观点和意见。如果原告严格按照上述法律规定来主张自己的权利并能够得到法律的保护，他就应当于2014年10月1日起每天向法院起诉，要求被告支付逾期一天交房的违约金，直至被告交房时至；要求原告如此行使权利，不仅不合理，也浪费了法院的司法资源。如果被告未实际履行交房的合同义务，那么，自2014年10月1日起，由于超过诉讼时效，原告既不能取得合同约定的房屋，也不能索回已付的房款；这样的判决结果会产生怎样的社会影响和后果。同时，我向办案法官提供了关于办案焦点问题的相关文章和法院的不同判决。办案法官基本接受了我的意见。
代理意见
作为原告李某的代理人，我的代理意见主要介绍和分析了当前法学理论界和司法实践中关于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题主要三种观点和判决结果。
以合同约定的交房期限届满之次日为起算点
此观点的主要依据就是上述法律的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；在合同约定的交房期限届满后,甲公司没有交房就构成违约行为，同时合同相对方郭某就应当知道其权利被侵害，即该违约行为一经发生，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。按照此观点，从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效，而此时，只有该日的违约金请求权未得到给付，即该日违约金请求权利被侵犯，而之后的每日产生的违约金尚未发生，又谈何被侵犯？另外，此观点中诉讼时效的起算方法也有失公平。对于逾期交房的甲公司来说，如果坚持逾期交房超过二年，就可以诉讼时效为抗辩拒绝承担违约金，甚至就此免除了交房的合同义务，其结论是，违约获得利益，显然不合理。本案中，甲公司的答辩就是持这种观点。
以实际交房之日为起算点
此种观点是以侵权法理论为依据，即该逾期交房的侵权行为持续存在，故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算，即从实际交房之日起计算。但此观点也有一定的弊端，首先，逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的合同之债，故应当适用合同债权的诉讼时效规定；其次，采用此种诉讼时效起算方法也会导致买受人为了获取更多的逾期交房违约金，而怠于向出卖人主张权利，造成该诉讼时效被滥用，产生对甲公司的不公平结果。本案中，原告李某就是持这种观点。
以权利人向法院起诉之日起向前推算二年，保护这二年期间的违约金请求权
当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年；期间有时效中断或中止情形的，适用时效中断或中止的规定。
逾期交付违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。商品房买卖合同中，都有“出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”的约定，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。可见，这种逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算方式，既不违背相关诉讼时效制度的法律规定，对双方当事人都相对公平合理，也经常被人民法院的相关判决采用。
因此，本案中原告李某逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自李某向法院起诉之日起向前推算二年，保护这二年期限内的违约金请求权，即自2013年10月10日起至2014年10月30日期间，按合同约定的按李某已付房屋总价款每日万分之二的违约金之和。
办案随想
本案讼争双方最终和解结案，甲公司大约按郭某已付房屋总价款每日万分之二违约金的一年之和，向李某支付逾期交房违约金，结果相对公平。公平是立法的基本原则之一，也是司法活动追求的结果。晓之以理、动之以情，在诉讼中也可产生意外的效果。对律师来说，诉讼时效问题似乎不是大难题，无需准备，即可在法庭上侃侃而谈。其实，律师业务中没有小问题。因为任何一个小问题或小疏忽，都可能对案件的结果产生决定性的影响，所以律师必须审慎对待每一个法律问题。此外，司法实践中对此类纠纷案件存在着上述三种不同的判决结果。最高人民法院应当对此类继续性违约金的诉讼时效起算问题作出司法解释，实现人民法院相关判决结果的统一。
