集体土地合建房屋权属纠纷抗诉案
- 山东泰中律师事务所 陈万金(法学硕士)
一、基本案情
街道某小学是由区教育局设立的公办小学，师资及办学经费均由区财政投入，但是校舍是借用的。1999年4月20日，原校舍因道路扩建拆迁，为了解决临近几个村庄学生上学问题，教育局、学校与街道西村和街道南村、街道东村协商，同意占用街道西村的集体土地，再由街道南村、街道东村各出资部分建校费用，共同新建校舍。街道西村和街道南村、街道东村就街道小学的新校建设达成《建校用地协议书》一份，约定：由于道路的开通，街道小学将于四月二十日迁往新校。经街道西村、南村和东村共同协商，有关事宜达成如下协议：一、新建学校所需土地，直接占用胡西村土地。
二、街道南村和东村村共同承担建校资金。
三、今后如果国家征用土地或西村旧村改造占用新校土地时，西村将支付南村和东村建校时所用资金。
四、如果小学将来再次拆迁，所需资金及土地由叁村共同承担。
五、以上四条均按三村和党委政府意见制定，三方共同遵守。（备注：因拆街道西村十间东屋，东墙、北屋四间及传达室四间归南西村所有。）
协议签订后，街道西村、街道南村、街道东村即按约履行。南村和东村各建校费用约20万元，该费用交给了西村，西村自己也花费建校费用20万元，由西村负责新建平房46间。但未办房产证及其他审批登记手续。
2004年9月，市政府就沃尔玛在某市建设大型购物广场征用土地的有关事宜进行了专题研究，并于2004年9月21日作出[2004]第118号《关于沃尔玛在某市建设大型购物广场征用土地等有关问题的协调会议纪要》，在该纪要中“关于街道小学的土地置换”明确：街道小学现用地13.287亩（含规划道路面积3. 261亩），属集体所有，由市政府征归国有后，出让给沃尔玛。从某市学院所有土地中划拨给街道小学18. 372亩，性质为国拨土地。由区国土分局办理土地征用和划拨手续，有关费用由区负担。
2004年11月17日，某市学院和街道西村在某市区建设局、某市区新城街道办事处的监督下，签订《协议书》一份，约定：按照市政府座谈会纪要的精神，街道小学及小学占用的土地，置换给某市学院。某市学院北校区院内的综合楼、教学楼、学生公寓楼、车库楼及占用的土地19亩置换给街道西村。协议书还对其他事宜进行了约定。至此，西村的原集体土地被政府征用，通过第三方某学院进行了置换，置换为国有划拨土地，同时原校舍建筑物也一并进行了综合置换。
二、纷争：
2005年4月，街道南村和东村以街道西村私自处分街道小学的财产分割了其合法权益为由，将街道西村诉至法院，请求法院确认街道小学置换取得的原某市学院北校区内综合楼、教学楼、学生公寓、车库楼及占用的土地为共有，共同享有管理、使用、收益权，要求确认上述财产为三村共有。
2005年10月法院作出一审民事判决认为，根据我国教育法第二十五条规定，国家鼓励企业事业组织、社会团体、其他社会组织及公民个人依法举办学校及其他教育机构。街道小学系社会力量投资的“民办教育、公办管理”的小学，是依法登记的事业法人，应将学校的管理权与财产权区分开来。街道小学是原被告共同投资举办，财产原为三方投资共有，现被告单方与某市学院签订合同置换街道小学，尽管置换过程中存在土地征用情况，但因是整个小学的财产置换，因此应认定置换后的财产仍系三方共有。被告认为只是土地置换、应返还建校的答辩意见，无事实依据，本院不予支持。判决：第三人某市街道小学置换后取得的原某市学院北校内综合楼、教学楼、学生公寓、车库楼及占用的19亩土地由原被告三方共有。该判决各方均没有在法定上诉期内提出上诉。
三、抗诉
2008年西村新领导班子认为该判决侵害了该村的集体利益，认为判决错误，遂委托我进行再审。经过对该案事实的认真调查研究，结合法律的规定，认为原判决确实存在错误，在适用法律推理方面简单的认为只要是三方出资建设学校就存在学校的合建，进而认定学校的产权为共有关系，没有考虑这样一个基本的法律常识：共有关系是由法律规范认可的法律关系，而非事实关系，另外，是否成立共有关系还要看当事人有无的意思表示。以下为律师出具的抗诉申请书。
民事抗诉申请书
申请人：街道西村民委员会
被申请人:街道南村民委员会
被申请人:街道东村民委员会
抗诉请求：
请求再审，依法撤销法院（2005）民二初字第234号民事判决书。
事实与理由：
申请人认为法院关于申请人与被申请人南村、东村财产权属纠纷案的生效判决存在认定基本事实错误，适用法律错误，从而导致判决结果错误。故而提出申请，请求人民检察院依据《民事诉讼法》相关规定依法提出抗诉。
一、 原审判决关于1999年4月街道小学新建学校是由申请人与两被申请人共同投资合建，学校校舍及占用土地财产权为三方共有的事实认定，违反了我国法律规定，而且也不符合三方当事人的真实意思表示，因而是错误的。
（一）认定南村、东村在西村的集体土地上投资合建房屋，从而形成房地产共有，不符合法律规定。
1、任何一个法律关系的成立必须合法。南村、东村作为新建校舍所占用集体土地的所有者（西村集体组织）的局外人，由于在建新校舍时出资部分建房款，从而认定为三方合建房屋，进而推断所建房屋及建设用地使用权为西村、东村、南村共有，这必然导致在未经政府有权部门审批、登记并办理征用等相关法定手续的情况下村集体土地所有权和使用权的转让，这是法律明确禁止的。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”而《城市房地产管理法》第3条规定，房屋联建或称合资合作建房的实质就是土地使用权转让的一种形式。
因此，三方集资建筑校舍行为不能构成合建房屋并形成共有法律关系。
2、从三方当事人签订的《建校用地协议书》内容看，三方也没有合作建房进而形成房地产共有的意思表示。
首先，东村、南村依据协议出资部分建房款属于无息借贷性质，其目的是为了解决本村学生的就近入学问题，有集资助学性质。理由如下：从《建校用地协议书》二、三条可以明确东村、南村所出的建校资金是到期要归还的，而归还的义务人是西村，归还时间为：“国家征用土地或西村改造占用新校土地时”，从约定到时必须归还以及出资人不承担投资的风险看，该出资的法律性质应当符合无息借贷，而非以收取投资效益、承担风险的“投资”。
其次，西村也没有以其集体土地的建设用地使用权投资与东村、南村合作或合伙建房的意思表示。新建学校所占土地的集体所有权和建设用地使用权并没有发生转移，其权利人仍然是西村，所建房屋属于原村房屋的翻新扩建自用性质，扩建以后西村将该房屋无偿借给小学使用。若是西村以村集体土地的建设用地使用权投资建房，必须依照《土地管理法》的规定办理审批手续，而建设用地使用权的设立依法也只有在土地管理部门的批准、登记后有效。
综上从法律规制要求及当事人签订协议的真实意思表示看，均不成立西村出集体土地建设用地使用权，东村、南村投资合伙或合作建房的法律关系，从而也不能形成所建房屋及建设用地使用权共有的法律关系。真实、合法的法律关系应为：为了支持教育，西村将本村的原有18间平房予以翻新扩建，无偿提供给小学使用；出于同样目的，东村和南村在西村翻新扩建房屋时无息借给西村20余万元（该借款到期需归还），其余建设资金由西村自己解决。
二、2004年政府依法征用西村借给小学使用的校舍及其占用的集体土地，由此征用而依法产生的置换财产仍属西村所有，不存在与东村、南村共有的法律关系。
首先，如前分析可知，政府征用小学占用的土地所有权及其建设用地使用权属于西村，因该宗土地征用依法产生的拆迁补偿费、征地补偿费、安置利益等依法当然属于原产权所有人西村所有。
其次，因集体土地上的房屋所有权也属于西村，由拆迁该房屋产生的利益同理也属于西村所有。而东村和南村因土地征用而产生的只是他们建校集资款的返还请求权，即到期债权。因为根据《建校用地协议书》第四条约定：“今后如果国家征用土地或西村改造占用新校土地时，胡西村将支付南村和东村建校时所用资金”。对东村和南村建校款的处理当事人约定的很明确，而且该约定并不违反法律规定，因此应当首先按照当事人的合同约定处理。现在发生了土地征用的事实，归还建房集资的条件成就了，东村和南村只能要求西村返还建校所用集资，而不能请求财产共有关系。
另外，从市政府文件（2004）第7号和市政府文件（2004）第8号也明确规定政府征用的小学现用地属集体所有，依据上述文件精神，原小学使用的土地及房屋被征用后的财产置换也是置换给西村的。
综上所述，原审判决认定的基本事实错误，进而适用法律错误，导致错误的判决，请求人民检察院依法行使审判监督权，依法提起抗
诉，撤销法院民事判决书。
四、初步抗诉结果
检察院受理了我方的申请，并在一个月后做出了检察院民事抗诉书，支持了我方的抗诉申请意见。以下为检察院的认定意见:
本院认为，原审判决认定“街道小学置换后取得的原潍学院北校内综合楼、教学楼、学生公寓、车库楼及占用的土地由原被告三方共有”的基本事实缺乏证据证明。
本案中，街道小学系由街道西村、东村、南村于1999年经三方协商，在街道西村所有的集体土地上由三方共同投资所建。街道小学所有的财产是由房屋等地上附着物及土地所组成，而作为集体土地所有权和使用权的转让、出租等，我国相关法律有明确的禁止性规定。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”，由此可以看出，街道小学所属的房屋等地上附作物可因三方共同出资而共有，但街道小学所占用的原属’街道西村所有的集体土地，并不必然因街道南村、街道东村对街道小学房屋的出资而共有，即街道西村所有的集体土地不因街道南村、东村出资建校而共有。另外，街道西村、南村、东村在三方共同签订的《建校用地协议书》第三条中明确约定：“今后如果国家征用土地或西村旧村改造占用新校土地时，西村将支付南村和东村建校时所用资金”。现某市市政府依据专题会议纪要的规定，对街道小学所占用的原属街道西村集体所有的土地进行征用。征用后，街道西村方与某市学院就相关土地及附属签订了置换《协议书》，即街道西村在其集体土地征用后才进行的置换，因此，根据三方约定，
街道西村在其集体土地被征用时，只须支付给街道南村和东村建校时所用资金即可。原审法院将街道西村所有的集体土地置换后的财产一并判归三村共有，显然侵害了街道西村集体利
益，既违背相关法律规定，也违背了三方当事人的事先约定。
综上所述，某市法院民二初字第 号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项之规定，向你院提出抗诉，请依法再审。
五、评论
该案仅仅有了初步的抗诉结果，下一步要看法院的再审结果。对此问题各位法律同仁若有何见解,谨请赐教,不胜感谢.
