购买没有房产证的房屋现实存在的法律风险
案例：2015年7月，甲从大同房地产开发有限公司（以下简称大同公司）购买了一套房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，但是大同公司迟迟未办理房产证。2015年9月，甲通过质押的方式从迎合小额贷款公司贷款300万，贷款期限从2015年9月到2016年9月。2016年3月，甲将房屋卖给了乙，双方签订了《买卖合同》，合同签订后，乙方向甲方交付了300万元房款，甲方将房屋交付于乙方使用。2016年9月，甲方迟迟不还贷款，迎合小额贷款公司向法院起诉要求实现质权。乙方认为自己通过支付合理价款已经拥有房屋所有权。
法律分析：
1、乙方是否拥有房屋的所有权？
2、甲方和迎合小额贷款公司的质押行为是否有法律效力？
3、迎合小额贷款公司和乙方，谁拥有房屋的处分权？
解析：
1、乙方并未拥有房屋的所有权。根据物权法的相关规定，不动产的物权经依法登记才发生法律效力。不动产未登记就不发生法律效力。本案中，甲方房屋没有房产证就未获得房屋所有权。甲方从大同公司购买房屋的行为没有物权效力，甲方拥有该房屋的债权。既然，甲没有获得房屋的物权，那么乙从甲处购买房屋获得的并非房屋所有权，而是甲方与大同公司之间的债权。
2、甲方和迎合小额贷款公司的质押行为有效。甲方没有房屋所有权，甲方就无法以房屋为抵押进行贷款。甲方拥有与大同公司的债权，甲方能以此债权向小额贷款公司行使质押权予以贷款。
3、迎合小额贷款公司拥有房屋的担保物权，乙方仅仅有房屋的债权。根据物权由于债权的原则，迎合小额贷款公司能行使房屋上存在的债权。乙方只能主张甲方违约，要求甲方承担违约责任。
综上，房屋没有经过登记，购房者就无法拥有房屋的所有权。一旦购房者在房屋上做了他项，作为次购房者只能要求初次购房者承担违约责任，而无法要求其交付房屋。因此，在购房房屋时尽量购买有房产证的房屋才能避免不必要的风险。
