2007年1月，贺某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，出资28万元购买了门面房一间，并将该门面房登记于其名下。2010年10月6日，李某、王某夫妻两人与贺某之妻杜某通过房地产中介所签订房屋买卖协议。
    协议的主要内容为：“卖方：杜某、贺某。买方：李某、王某。卖方将其共有的面积为37平方米的门面房一间卖给买方，价款为31.5万元。”该协议书落款处的“贺某”由其妻杜某代写。合同签订后，李某和王某夫妇即付给杜某5000元，后李某和王某又将余款31万元付给杜某。杜某将房屋的相关产权证件交给李某和王某，并称其夫妻二人均同意将该房产卖给李某和王某。
    李某和王某购买房屋后，占有该房屋并对外出租，后依据合同约定要求杜某、贺某协助办理过户手续。此时，贺某以卖房时自己不知道且不同意卖房为由不同意协助办理。
    随后，李某和王某将杜某、贺某起诉至新野县人民法院。
    争议焦点
    法院认为，本案的争议焦点是二原告与被告杜某签订的房屋买卖合同是否有效。对此，案件审理过程中形成了两种意见：
    一种意见认为房屋买卖合同有效。夫妻一方擅自出卖共有财产的情形，只要买受人符合法律规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”情形，其交易安全理应受到法律的保护。
    另一种意见认为房屋买卖合同无效。本案被告杜某未向法庭提供被告贺某同意对该共同共有房产进行处分的书面意见或授权被告杜某对该房产进行处分的委托手续，该出卖行为属于无权处分的民事行为，且事后共有人贺某拒绝予以追认，该行为属于无效民事行为，且不符合善意取得的构成要件。
    判决结果
    近日，新野县人民法院审理后采用了第二种观点，判决双方签订的合同无效，驳回二原告的诉讼请求。
    综合分析
    房屋还未过户，二原告不符合善意取得的构成要件
    本案主审法官解释，根据《婚姻法》司法解释的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
    但是《物权法》规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”据此，不论二原告受让房产时是否善意以及价格是否合理，单就对购买的房产未办理过户手续来说，也不符合善意取得的要件。
    杜某处分夫妻共有房产的行为无效
    法庭认为，根据《物权法》规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。”所以本案中，杜某擅自处分婚姻存续期间的共有房产，且事后又未经贺某追认，其签订的房屋买卖合同应属于无效。因原告占有的房屋还未办理过户手续，不符合善意取得条件，故应返还该门面房。
    对原告遭受的损失，其可依法追究擅自处分房产的杜某的违约责任。