2014年11月23日，原告丁某向被告山西金城房地产开发有限公司购买了一套商品房，并签订了《商品房买卖合同》。按照合同约定，被告应当在2014年11月30日前交付房屋，但在2015年2月14日，被告才向丁某交付了这套商品房，并办理了房屋交接手续。之后，丁某还对此房屋进行了装修。2016年1月14日，丁某突然向法院提起诉讼，称房屋未交付，请求法院解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求退还房款。


　　诉讼过程中，丁某的代理律师主张被告房地产公司没有按约定交付房屋，请求解除合同，并承担违约责任。针对此主张，被告代理律师认为，被告已经向原告交付了房屋并办理了交接手续，所出具的《商品房买卖合同》复印件、收据复印件、工商公示信息复印件、物业公司证明、物业管理协议、物业收费收据、装修许可证等相关证据，证明所售房屋符合交付条件，而且原告丁某已经实际占有使用了此房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告无权要求解除合同及退房。最后，法院采纳了被告代理律师的答辩意见，依法驳回了原告的诉讼请求。


　　山西向吉律师事务所闫海桃律师说，依法签订的房屋买卖合同受法律保护，没有法定情形，不能任意解除或撤销。被告山西金城房地产开发有限公司已经履行了交付义务，原告在实际占有使用此房屋后又通过诉讼请求解除合同、退还房款，于法无据。我们作为律师，要尽可能运用法律赋予我们和当事人的权利，维护当事人的合法权益。


　　○延伸


　　10种情况下法律规定购房者可以退房


　　根据我国相关法律的规定，什么情况下购房者可以选择退房?现实中有哪些情形不符合退房条件?5月11日，记者就此访谈了山西向吉律师事务所律师闫海桃。


　　山西晚报：根据我国相关法律规定，什么情况下购房者可以选择退房?


　　闫海桃：总体分为约定与法定的退房条件。从目前的法律规定与法院审判实践来看，除了约定的退房条件实现时可以退房外，还主要有以下10种法律规定的退房事由：


　　1、迟延交付房屋超过一定期限


　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在开发商与购房者约定的交房日，开发商不能交付，经催告后3个月内开发商还不能交房，购房者就可以要求开发商退房。


　　2、开发商缺“证”


　　根据《城市房地产管理法》第四十五条规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，特别是开发商预售商品房未取得预售许可证，购房者可以要求开发商退房。


　　3、开发商未经购房者同意变更设计


　　根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，如果开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、结构、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以要求开发商退房。


　　4、非因购房者原因无法得到贷款


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十三条规定，如果开发商提供的资料不具备担保贷款条件，购房者因此而不能取得担保贷款，购房者可以要求开发商退房。


　　5、拿不到产权证


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定，由于开发商的原因，购房者在合同约定的期限内无法得到产权证，买房人就可以要求退房。另外，由于开发商拖欠政府土地出让金等问题的发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，购房者也可以要求退房。


　　6、房屋面积误差超过3%


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求退房。


　　7、房屋质量不合格


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十二条规定，如果房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可以解除合同，要求退房。


　　8、房屋质量导致严重影响居住使用


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以要求退房并要求开发商赔偿损失。


　　9、开发商把房子抵押、或者卖给第三人


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条规定商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人将该房屋抵押给第三人，或卖给购房者后，又把房子抵押给他人，购房者查明后，就可以要求退房。


　　第九条规定，如果开发商故意隐瞒出售房屋之前就把所售房屋抵押，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实。


　　10、开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效，可以要求退房。


　　根据《合同法》第五十二条规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。这些情况下的退房，可以获得法院的支持。


　　山西晚报：现实中有哪些情形是不符合退房条件的?


　　闫海桃：购房者的退房理由既不符合法定条件，又不属于约定退房条件，这类的退房理由非常多，常见的情形有：


　　1、购房者实际占有、使用房屋后要求退房


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人再以未交付为由要求退房的，法院是不予支持的。


　　同时根据第六条规定，当事人约定以办理备案登记手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。可见如果购房者实际占有、使用房屋后要求退房的，法院也是不支持的。


　　2、房屋面积误差未超过3%要求退房


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，在房屋面积误差不超过3%时，法律规定按照合同约定的价格据实结算，购房者要求解除合同、要求退房的法院不予支持。


　　3、非因房屋质量问题影响正常居住使用而要求退房


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定，如果购房者不是以质量问题影响正常居住而要求退房，法院是不予支持的。除非是周边环境威胁到生命安全，如有辐射、有害物质严重超标等。


　　4、因商品房预售合同未办理登记备案手续要求解除合同


　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未登记备案手续为由，请求解除合同，法院是不予支持的。


　　山西晚报：总体上怎么看待“退房”这件事?


　　闫海桃：目前的房地产业确实处于低迷时期，购房者维权意识增强，但切忌盲目维权。提示各位购房者，为正当权益维权理所应当，但是以与上述四类相似的理由提起退房诉讼一般不会得到法院支持。退房是对合同状态的一个重大变更，基于我国法律尽量维护合法交易的立法精神，为维护正常交易秩序，除非《商品房买卖合同》约定，其他一般只有在房屋主体结构质量不合格、长时间违约不能交房、面积出入较大等上述各项法定退房事由出现，致使购房者不能实现合同目的时，购房者要求解除合同、退还房款的诉讼请求才可能得到支持，否则，草率提起退房诉讼，只会浪费当事人的人力、物力、财力，同时也是对司法资源的浪费。同时也提醒广大购房者在签订购房合同时要慎重，谨防落入合同陷阱，必要时也可请律师把把关。