专业房产诉讼律师靳双权评析协议买卖两限房购房资格的效力
一、案件介绍
刘茜与宋瑜系母女关系。2009年7月17日，北京市朝阳区市政管理委员会因环境整治项目建设，拆迁了刘茜在朝阳区双花园南里60号所有的房屋，刘茜作为被拆迁人获得购买一套拆迁安置房屋的指标和拆迁补偿款。
宋瑜想要购买上述安置房，但因为已经有了购买一套安置房的指标，不能再以自己的名义购房。因此刘茜将该购房指标给了宋瑜，并将获得的拆迁款中的100万元借给了宋瑜用于购房。双方于2010年8月9日签订《协议书》，约定以刘茜的名义购买的上述房屋归宋瑜所有。
2011年10月20日，刘茜取得上述房屋所有权证书。目前宋瑜占用该房屋并出租至今。刘茜认为，宋瑜借用刘茜的名义购买上述房屋且对于房屋所有权归属于宋瑜的约定，规避了关于经济保障性住房的政策。因此将宋瑜诉至朝阳区法院，要求：
1. 确认双方就购买涉案房屋所签订的《协议书》无效；
2. 要求宋瑜腾退并返还涉案房屋；
3. 宋瑜支付自2011年11月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（每月按照3000元计算）；
4. 宋瑜承担鉴定费2000元。
二、庭审过程
被告宋瑜辩称：双方所签协议书是在双方自愿的情况下签订的，该协议书真实合法有效。宋瑜是善意取得涉案房屋并支付了合理对价，即全部房款。涉案房屋一直处于宋瑜的实际控制和占用之下。双方签订的协议书没有损害任何第三方的权益，也未损害公众的利益，不满足合同法规定的无效合同的情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。从维护交易安全以及家庭亲情伦理的角度出发，宋瑜已实际取得该房屋的相关权益，故不同意刘茜的诉讼请求。
2010年8月9日，刘茜与宋瑜签订《协议书》，约定：“甲（即刘茜）乙（即宋瑜）双方就购买花园南里60号小区房屋一事，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议：（一）由于甲方无资金购买朝阳区双桥康惠园小区两居室房屋一套，康惠园3号院3号楼1601室（即涉案房屋），同意由乙方出资并支付全部购房款，并约定该房屋所有权归乙方所有。（二）甲方在取得所购房屋产权证5日后，甲方以公证方式立遗嘱将所购房屋所有权留给乙方。（三）自甲方取得所购房屋产权证5日后，甲方以赠与方式将所购房屋所有权过户给乙方。”
同日，刘茜为宋瑜出具《保证书》，内容为：“由于本人无能力购买花园南里60号房屋，现由宋瑜出资购买，本人放弃房屋所有权并协助办理房产证过户及相关手续，如果期间发生任何变故，本人同意将该房屋所有权全部归宋瑜。”
刘茜名下现登记有两套房屋，一套是2003年购买的经济适用房；另一套即涉案房屋。
宋瑜名下现登记有两套房屋，一套是其与丈夫1999年共同购买的经济适用房，所有权登记在宋瑜与王大力名下；另一套是其以自己名义购买的安置房屋。
三、审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：驳回刘茜的全部诉讼请求。
四、借名买房诉讼专家靳双权律师的法律分析：
北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》中指出，当事人签订合同转让经济适用住房等政策性保障住房（包括经济适用房和两限房）购房指标的无效。
本案中，涉案房屋系拆迁安置用的政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。本次拆迁安置仅是按户安置，并非是按政府保障性住房的一般资格条件进行配售。
家庭成员内部在拆迁安置过程中因不愿意浪费安置用房购房资格而私下商定所有权归属的情况，并未侵犯社会不特定公众的利益，并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。依法成立的合同，自成立时生效。
综上，刘茜与宋瑜之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务，法院的判决事实清楚、于法有据。
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
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