靳双权律师点评一起借名买房纠纷
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案件事实
马聪与王红系夫妻关系，马聪与马亮是国家干部，马聪与马明、马六为同胞兄弟关系，1994年马聪以马明的名义全款购买了诉争房屋，马亮以马六的名义购买了同小区另一套房屋。1998至2003年，诉争房屋为马聪居住使用，2003年马明失去住所，马聪让马明无偿居住在诉争房屋，2011年马明搬回顺义居住，将诉争房屋交付他人使用，马聪多次要求返还未果。马聪还诉称由于马明不予配合，致使诉争房始终无法办理房产手续及过户手续。故请求法院：1、依法确认诉争房屋归马聪、王红所有；2、马明协助马聪、王红办理诉争房屋登记手续；3、马明将诉争房屋腾退给马聪、王红。
马明辩称双方之间不存在借名登记的约定，马聪不存在任何出资，涉案房屋属马明所有，与马聪无关系。
一审审理过程：一审法院查明：诉争房屋的购房发票及入住签约单的原件均由马聪持有；2003年9月之后，马明一直居住在涉案房屋内；
庭审中，马聪、王红提供了马亮、马六、马三位证人出庭作证及录音材料一份予以证明诉争房屋由马聪、王红享有。录音材料中马明明确承认：“你二叔这房现在我住着呢，我什么时候都承认这房是他的”。
一审法院观点：第一、购房发票及入住签约单上的签名是马明，但原件均由马聪持有，马明称自己以现金购买涉案房屋却未持有文件单原件，与常理不符。
第二、证人马亮、马六与马聪、马明均为胞弟，证言有较大的证明力。涉案房屋发生纠纷时，二人居中协调，自会知晓真实情况，故证言具有相当的可靠性；另外，二位证人证明本案房屋是马聪以马明名义购买，这可以解释为何购房发票及入住签约单原件均由马聪持有。
第三、证人马亮称与马聪都在花园里小区购买了房子，并让马聪想办法以别人名义购买；证人马六称马亮购买花园小区房子时，还借用了他的名义。以此推断，马聪购买涉案房屋时借用马明的名义符合情理。
一审判决结果：
1、诉争房屋归马聪、王红所有；
2、马明协助马聪、王红办理诉争房屋登记手续；
3、马明将诉争房屋腾退给马聪、王红。
马明不服提起上诉，请求撤销原判，驳回对方诉讼请求。上诉理由是：一审法院认定双方有借名买房的约定缺乏证据；上诉人一审提交了足够的证据证明涉案房屋由上诉人购买；原审法院未查明出资问题；争议房屋未进行初始登记，其物权尚未设立；该房屋属于小产权，无法办理所有权证；腾房问题和本案不是同一法律关系。
二审查明：二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
对于房屋是否能办理权属登记一事，马明称此房是集体土地建的不能对外卖，至今没办产权证；马聪称此小区自2006-2007年可以办理产权证。
二审法院观点：马聪、王红与马明之间的借名购房关系可以认定。但是一审法院直接判决确认所有权归马聪、万红不当。
二审判决结果：
1、维持北京市昌平区人民法院x1号民事判决第三项；
2、撤销北京市昌平区人民法院x1号民事判决第一项、第二项；
3、驳回马聪、王红要求确认诉争房屋归马聪、王红所有及要求马明协助房屋过户的诉讼请求。
安居房地产网靳双权律师点评：
本案的关键是马聪、王红与马明之间是否存在借名购买涉案房屋的约定。而判断双方之间是否存在此约定，则需要综合分析双方围绕涉案房屋提供的各项证据材料。在一审中，马聪提交的录音中证明诉争房屋属于马聪所有，马明对马聪提交的录音证据质疑但未申请鉴定，故法院应当确认该录音材料的真实性；马六、马的证人证言、马亮的证人证言所证明的事实与马聪陈述的借名买房事实相符；虽然马明提出了上诉，并提供了相关证据，证明联系房源、签订协议、交纳物业取暖费用、装修、居住等均是由马明履行。但是，这些作为购买诉争房屋的必要手续，无论是否存在借名购买房屋的情况，都是必须的，所以不能否定其与马聪、王红存在借名买房约定的事实，因此，可以认定马聪、王红与马明之间存在借名购买涉案房屋的约定。所以，马明应当依约定履行，将争议房屋腾退交马聪、王红。马明如认为自己对房屋有贡献或因借名买房一事受到损失，可以与马聪协商或另行解决。
但是，同时，应该注意的是，借名买房关系是双方当事人之间的一种合同关系，借名人有权要求出名人依约履行，但并不能直接取得所有权。在本案中，争议房屋尚未办理所有权登记，且需要补足相关手续后才可办理，因此一审法院直接判决确认所有权归马聪、王红并不妥当，过户问题也应待条件成熟后依双方之间的借名买房约定履行。所以这要需要双方有明确的借名买房协议，明确约定出资人、权利人的权利义务以及后续的过户等系列问题。这样日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。
所以靳律师认为，本案二审的判决结果正确。
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