法院处理离婚时尚未取得所有权房屋的裁判规则
发布日期：2016-03-07 作者：单义律师
本期导读：离婚时，夫妻双方对住房分割发生纠纷的现象极为普遍。尤其是当事人尚未取得或尚未完全取得所有权的房屋，离婚时，不仅容易在夫妻之间引发强烈的冲突，而且由于缺乏统一的立法标准和司法指导，使法院在行使自由裁量权时过于灵活，引发对同一问题，不同法院有着不同处理结果的现实。这样，不仅破坏了法律的统一，而且会损坏人民法院的形象。本文根据《婚姻法解释（二）》第二十一条对离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋争议的处理进行解析，供读者参阅。
离婚时当事人尚未取得或者尚未取得完全所有权的房屋的处理
1.最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)
双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
2.国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》
四.城镇住房制度改革中的有关政策问题。
住房制度改革涉及面广、政策性强，是一项长期的工作。需要重申和进一步明确的有关政策是：
（八）住房权属问题。职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律的保护；将优惠购买的住房投放市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。各地在推行按标准价和部分产权原则出售公房时，要结合本地实际，拟定公房出售后的产权管理办法，把公房出售继续推行下去。
3.《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》
(二十一)明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
1.离婚时已签订买卖合同但未取得房屋产权证的，不能对该房屋进行分割——李隆兰诉陈祯文离婚纠纷抗诉案
本案要旨:夫妻双方于解除婚姻关系后取得诉争房屋之产权，该房屋不属于夫妻双方在婚姻关系存续期间取得，因而不是夫妻共同财产，离婚时不应予以分割。
案号：（2009）渝北法民再初字第2号
审理法院：重庆市渝北区人民法院
来源：《民商事典型疑难问题适用指导与参考》（婚姻家庭继承纠纷卷），林敏主编，中国检察出版社2013年出版
2.对无产权的福利住房，离婚后不能要求分割，只能要求适当的经济补偿——原告吴某诉被告张某离婚纠纷案
本案要旨:离婚时，对于一方单位分配的福利住房，尚未取得完全所有权的，由一方取得房屋使用权，并给予另一方适当的经济补偿，待取得完全所有权后，仍有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
来源：《农村婚姻家庭纠纷审理指引》，倪金龙著，人民法院出版社2014年出版
1.以标准价格购买的公有房屋，当事人无法取得该房屋的完全所有权，不能对房屋所有权进行确权和分割
夫妻双方对以标准价购买的房屋不享有完全所有权，只享有占有权、使用权和有限处分权及收益权等部分所有权。以标准价购买的公有房屋的特殊性决定了房产证持有人的所有权是不完整的，处于一种特殊的共有关系，即原房产权单位和现房产证持有人的共有关系，原房产权单位的所有权表现为对房产的处分进行限制。在这种情况下，夫妻只享有对房屋的占有权、使用权、有限的收益权和处分权，而原售房单位仍享有房屋的部分所有权，在房屋所有权的归属和分割上存在一定难度，不能对房屋所有权进行确权和分割。夫妻双方对房屋的部分所有权是根据国家有关购买公有房屋的福利性政策而取得的，其中包括了国家和单位对双方的福利优惠条件，如果进行确权或者分割，必然涉及对房屋进行市场价格评估，在双方协商不一致时还涉及竞价、拍卖等等一系列问题，而这一系列行为还要考虑原售房单位对房屋享有的一定比例的所有权。
（摘自《婚姻家庭司法解释实例释解》，人民法院出版社2006年出版）
2.分期付款购房在未付清全款前，购房人不能取得房屋所有权
随着我国房地产市场体制的建立，商品房和经济适用房的开发建设得到快速发展，房屋预售、分期付款、住房抵押（按揭）贷款等多种销售方式的出现，提高了城镇居民的房屋购买能力，使得中低收入家庭在购房资金不足而尚未完全缴清全部购房款的情况下，仍可以先行居住使用房屋．但在分期付款购买房屋的情况下，购房人在未缴清全部房屋价款时，往往是不能取得房屋所有权的，即使采取住房抵押贷款方式付清全部房价款，但未办理房屋产权属转移登记手续的，仍不能取得房屋所有权。
（摘自《婚姻家庭司法解释实例释解》，人民法院出版社2006年出版）
3.离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋都没有所有权，人民法院仅对使用权进行判决
根据《民法通则》中有关所有权的规定和《婚姻法》中有关夫妻共同财产的规定，尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋，无论是在结婚之前，还是在结婚之后，都既不属于夫妻个人特有财产，也不属于夫妻共同所有的财产。按照我国有关不动产房屋买卖的法律规定和所有权保留的原则，买受人只有在将房屋的全部价款支付给出卖人以后，出卖人才履行交付房屋并转移房屋所有权给买受人的义务，而且买受人必须经向房地产管理部门申请并办理完毕房屋权属转移登记手续之后，才取得房屋所有权。
对于尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋，根本无法涉及房屋所有权的归属及房屋分割问题，即使当事人对房屋所有权的归属和分割作出约定，该约定也不发生法律效力。当事人双方只可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果就上述方面问题无法达成一致意见，人民法院只可以就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。法院不能处理产权不明的财产归属，更不能加以分割。人民法院要么告之当事人申请中止审理，待产权证发放下来再作处理；要么先判使用权归属，而后产权证下来，再由争议方另行起诉要法院处理。
人民法院在对当事人就离婚时未取得所有权或者未完全取得所有权的房屋的居住、使用所发生的争议进行处理时，应根据实际情况，按照照顾子女和女方利益的原则判决。照顾子女和女方利益是《婚姻法》第三十九条确定的法定原则。
（摘自《婚姻家庭司法解释实例释解》，人民法院出版社2006年出版）
离婚时当事人尚未取得或者尚未取得完全所有权的房屋的处理
1.最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)
双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
2.国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》
四.城镇住房制度改革中的有关政策问题。
住房制度改革涉及面广、政策性强，是一项长期的工作。需要重申和进一步明确的有关政策是：
（八）住房权属问题。职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律的保护；将优惠购买的住房投放市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。各地在推行按标准价和部分产权原则出售公房时，要结合本地实际，拟定公房出售后的产权管理办法，把公房出售继续推行下去。
3.《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》
(二十一)明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
1.离婚时已签订买卖合同但未取得房屋产权证的，不能对该房屋进行分割——李隆兰诉陈祯文离婚纠纷抗诉案
本案要旨:夫妻双方于解除婚姻关系后取得诉争房屋之产权，该房屋不属于夫妻双方在婚姻关系存续期间取得，因而不是夫妻共同财产，离婚时不应予以分割。
案号：（2009）渝北法民再初字第2号
审理法院：重庆市渝北区人民法院
来源：《民商事典型疑难问题适用指导与参考》（婚姻家庭继承纠纷卷），林敏主编，中国检察出版社2013年出版
2.对无产权的福利住房，离婚后不能要求分割，只能要求适当的经济补偿——原告吴某诉被告张某离婚纠纷案
本案要旨:离婚时，对于一方单位分配的福利住房，尚未取得完全所有权的，由一方取得房屋使用权，并给予另一方适当的经济补偿，待取得完全所有权后，仍有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
来源：《农村婚姻家庭纠纷审理指引》，倪金龙著，人民法院出版社2014年出版
1.以标准价格购买的公有房屋，当事人无法取得该房屋的完全所有权，不能对房屋所有权进行确权和分割
夫妻双方对以标准价购买的房屋不享有完全所有权，只享有占有权、使用权和有限处分权及收益权等部分所有权。以标准价购买的公有房屋的特殊性决定了房产证持有人的所有权是不完整的，处于一种特殊的共有关系，即原房产权单位和现房产证持有人的共有关系，原房产权单位的所有权表现为对房产的处分进行限制。在这种情况下，夫妻只享有对房屋的占有权、使用权、有限的收益权和处分权，而原售房单位仍享有房屋的部分所有权，在房屋所有权的归属和分割上存在一定难度，不能对房屋所有权进行确权和分割。夫妻双方对房屋的部分所有权是根据国家有关购买公有房屋的福利性政策而取得的，其中包括了国家和单位对双方的福利优惠条件，如果进行确权或者分割，必然涉及对房屋进行市场价格评估，在双方协商不一致时还涉及竞价、拍卖等等一系列问题，而这一系列行为还要考虑原售房单位对房屋享有的一定比例的所有权。
（摘自《婚姻家庭司法解释实例释解》，人民法院出版社2006年出版）
2.分期付款购房在未付清全款前，购房人不能取得房屋所有权
随着我国房地产市场体制的建立，商品房和经济适用房的开发建设得到快速发展，房屋预售、分期付款、住房抵押（按揭）贷款等多种销售方式的出现，提高了城镇居民的房屋购买能力，使得中低收入家庭在购房资金不足而尚未完全缴清全部购房款的情况下，仍可以先行居住使用房屋．但在分期付款购买房屋的情况下，购房人在未缴清全部房屋价款时，往往是不能取得房屋所有权的，即使采取住房抵押贷款方式付清全部房价款，但未办理房屋产权属转移登记手续的，仍不能取得房屋所有权。
（摘自《婚姻家庭司法解释实例释解》，人民法院出版社2006年出版）
3.离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋都没有所有权，人民法院仅对使用权进行判决
根据《民法通则》中有关所有权的规定和《婚姻法》中有关夫妻共同财产的规定，尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋，无论是在结婚之前，还是在结婚之后，都既不属于夫妻个人特有财产，也不属于夫妻共同所有的财产。按照我国有关不动产房屋买卖的法律规定和所有权保留的原则，买受人只有在将房屋的全部价款支付给出卖人以后，出卖人才履行交付房屋并转移房屋所有权给买受人的义务，而且买受人必须经向房地产管理部门申请并办理完毕房屋权属转移登记手续之后，才取得房屋所有权。
对于尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋，根本无法涉及房屋所有权的归属及房屋分割问题，即使当事人对房屋所有权的归属和分割作出约定，该约定也不发生法律效力。当事人双方只可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果就上述方面问题无法达成一致意见，人民法院只可以就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。法院不能处理产权不明的财产归属，更不能加以分割。人民法院要么告之当事人申请中止审理，待产权证发放下来再作处理；要么先判使用权归属，而后产权证下来，再由争议方另行起诉要法院处理。
人民法院在对当事人就离婚时未取得所有权或者未完全取得所有权的房屋的居住、使用所发生的争议进行处理时，应根据实际情况，按照照顾子女和女方利益的原则判决。照顾子女和女方利益是《婚姻法》第三十九条确定的法定原则。
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