静安区73街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
【上海资深、专业动拆迁律师黄方明建言】：静安区73街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案已经出台，第二轮征询正在紧锣密鼓之中。随着该地块房屋征收工作的进一步落实和推进，征收人与被征收人、公有房屋承租人之间，被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间，公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐多了起来，本律师现结合已代理该街坊及静安区其他59街坊（二期）、59街坊（一期）、66街坊、67街坊、80街坊、72街坊等征收地块的司法审判实践及本律师多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的经验给广大房屋征收利害关系人提几点建议：
1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿内容分歧较大一时无法达成补偿协议的情形，我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人（主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象，下文统称为“其他利害关系人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议，尽量避免房屋征收人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决（亦称房屋征收决定）而导致房屋拆迁裁决的行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被征收人万不可存侥幸心里，更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上，经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的，而不少市民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的，这是房屋征收实践中一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效或被征收人申请行政复议维持原裁决或行政诉讼败诉的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被征收人、公有房屋承租人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很不理想，甚至房源位置既偏、房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。
2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷，建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决，否则会错过最佳的诉讼时机。
3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害，笔者认为：“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况，由于房屋征收过程中，征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜，因此，其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程（现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况，但也存在公布不及时以及更详细的补偿信息材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下，应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。
4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言，是否立即启动诉讼程序要视具体情况而定，目前，由于上海市各区县人民法院对安置房确权诉讼的受理要件有所不同，有些法院比如上海市浦东新区人民法院，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证已经办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。而有些法院就不一定了，比如上海市虹口区人民法院、杨浦区人民法院、闸北区人民法院等主要由上海市第二中级人民法院管辖的法院，在安置房没有交付甚至是期房的情况下，即便没有办出大产权证也可以向法院就安置房的订购权进行诉讼，要求法院判决。
综上，本律师建议：对于仅主张分割补偿款的当事人而言，可以在补偿协议签订后即使协议暂时没有生效，也可考虑向法院提起诉讼，以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋征收人（或房屋征收实施单位）出具财产保全裁定书，要求房屋征收人（或房屋征收实施单位）在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时，一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额，以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院即使补偿协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。
对于主张安置房确权诉讼或主张安置房订购权的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下，尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则主张安置房确权或安置房订购权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”，直接向法院提起安置房所有权的确权诉讼或安置房订购权的诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少，则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼或安置房的订购权诉讼为补偿款的共有物分割纠纷诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。
关于私有房屋实际使用人、公有房屋共同居住人及困难居住户认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及。
附：静安区73街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
静安区73街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
一、房屋征收与补偿的法规、规章、政策依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）
（三）《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见的通知》（沪府发[2012]24号）
（四）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）
（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）
（六）《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》（沪房管规范市[2013]7号）
（七）《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市“十二五”旧区改造若干问题的意见》（沪府办发[2012]26号）
（八）《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征[2013]9号）
（九）《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征[2014]243号）
（十）《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知》（沪府发办[2014]13号）
（十一）《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》（沪府发[2012]73号）
（十二）《关于做好本市国有土地上房屋征收中公有住房建筑类型鉴定工作的通知》（沪房管征[2015]121号）
（十三）其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收与补偿的目的和适用对象
为加快推进旧城区改建，改善居民居住条件和环境。
三、房屋征收范围
康定路44号-122号（双号，含88弄，108弄）。泰兴路661弄-669号（单号），703弄。西苏州路1号-53号（单号，含31弄）。昌平路1号-165号（单号，含87弄、97弄、115弄、133弄）。昌化路226弄-316号（双号，含232弄、242弄、252弄、262弄），344号-360号（双号，含346弄）。
四、房屋征收补偿协议
（一）房屋征收补偿的计户标准
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
（二）房屋征收补偿协议签订主体的确认
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租赁公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征[2013]9号）文件执行。
房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的，应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后，由继承人签约，多个继承人的可书面或公证委托书委托代表签约。订立书面委托的，委托双方必须在征收事务所办理委托手续并当场签名盖章。
（三）房屋征收补偿协议的订立
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。
（四）房屋征收补偿协议为附生效条件协议
房屋征收决定作出后，被征收人、公用房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议，在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效。
本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到85%。若在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约期为3个月；签约期起始日另行公告。
（五）居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
根据《实施细则》第四十四条规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（六）房屋征收补偿决定
本地块房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
五、被征收房屋类型和建筑面积的认定
（一）被征收房屋类型的认定
房屋类型根据房地产权证记载或公房管理部门的摘录资料为准。
对房屋类型有异议的，按照《关于做好本市国有土地上房屋征收中公有住房建筑类型鉴定工作的通知》（沪房管征[2015]121号执行。
（二）被征收房屋建筑面积的认定
详见《静安区73街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积的认定办法》。
六、房屋的征收补偿方式、计算标准
（一）补偿方式
被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。单位（法人）的被征收房屋补偿一般以货币补偿为主。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。
（二）补偿计算标准
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积
被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积
评估均价标准，由房地产评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
（房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日）
价格补贴=评估均价×被征收房屋的建筑面积×补贴系数：0.3
套型面积补贴=评估均价×补贴面积
征收居住房屋的，按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证计户给予套型面积补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。被征收房屋属于独立成套独用新工房居住房屋的，每证补贴面积标准为12平方米建筑面积。
七、被征收房屋的征收补偿的计算方法
（一）居住房屋的征收补偿的计算方法
1、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。
被征收人的补偿金额=评估价格×20%
公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%＋价格补贴＋套型面积补贴
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
被征收人的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴
2、征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租房屋的补偿、补贴标准
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
对房屋承租人的补偿按照上文有关公有房屋承租人的补偿规定执行。
3、征收私有居住房屋的补偿、补贴标准
被征收人的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴
4、居住困难户保障补贴
按照本地块居住困难户的核定标准、核定流程以及下列折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加困难户补贴，但已享受过经济适用房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额1÷折算单价÷居住困难户人数。
居住困难户保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额1。
折算单价：12500元/平方米
居住困难户保障补贴的核定标准、核定流程详见《静安区73街坊旧城区改建居住困难户保障补贴核定办法》。
（二）非居住房屋的征收补偿的计算方法
1、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。
被征收人的补偿金额=评估价格×20%
公有房屋承租人的补偿=评估价格×80%
被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
2、征收私有非居住房屋的补偿标准
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
3、征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋的补偿、补贴标准
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
公有房屋承租人的补偿=评估价格×80%
4、设备搬迁、安装费用以及无法恢复使用的设备的补偿
因征收非居住房屋造成设备搬迁、安装的以及无法恢复使用的设备，以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予10万元补贴。被征收人、公有房屋承租人认为超过此补贴标准，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请评估复核、鉴定。
5、停产停业损失补偿
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人（个人）认为其停产停业损失超过10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估公司对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿，被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可按《实施细则》第二十五条第三款规定申请评估复核、鉴定。复核、鉴定结果高于此标准的，复核、鉴定费用由征收部门负担，复核、鉴定结果不变或低于此标准的，复核、鉴定费用由申请人负担。
被征收单位认为其停产停业损失超过本条第一款规定标准的，由评估机构对单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出后，单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。
6、室内装饰装修价值补偿
按被征收非居住房屋的非居住部分建筑面积给予1000元/平方米补贴，每证低于10万元的，按10万元计算。
若被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估复核、鉴定费用由征收部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估复核、鉴定费用由申请人负担。
（三）居非兼用房屋的征收补偿的计算方法
征收居住和非居住兼用房屋的（简称：居非兼用房屋），被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。具体计算方法按照本条第（一）、（二）款。
征收居非兼用的房屋，对提出居住困难户保障补贴申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据《实施细则》第三十一条的规定，按照居住和非居住合并后的货币补偿款进行折算。居住困难户保障补贴的核定标准、核定流程详见《静安区73街坊旧城区改建居住困难户保障补贴核定办法》。
折算公式为：（被征收居住房屋补偿金额1+被征收非居住房屋补偿金额3）÷折算单价÷居住困难户人数。
居住困难户保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-（被征收居住房屋补偿金额1+被征收非居住房屋补偿金额3）。
折算单价：12500元/平方米
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的，就当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价。
八、被征收居住用途房屋的各类补贴、奖励费用
（一）个人居住用途房屋的各类补贴
1、旧城区改建补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，给予8000元/平方米旧城区改建补贴，不足15万元的，按15万元计算。
2、自行购房补贴
（1）对选择全部货币补偿的被征收人、公有房屋承租人给予被征收居住房屋补偿金额1（含居住困难户保障补贴）的35%自行购房补贴，不足50万元按50万元计算。
（2）对选择房屋产权调换，且放弃选购配套商品房的被征收人、公有房屋承租人给予被征收居住房屋补偿金额1（含居住困难户保障补贴）的30%自行购房补贴，不足38万元按38万元计算。
（3）对仅选购配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，其购买金额未超出被征收居住房屋补偿金额1（含居住困难户保障补贴）的，以剩余部分金额为基准给予30%的自行购房补贴。
3、装潢补贴
以被征收房屋建筑面积为准，按500元/平方米补贴。
被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估复核、鉴定费用由征收部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估复核、鉴定费用由申请人负担。
4、不予认定建筑面积部分的补贴
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证可以享有一次补贴，补贴费用为1000元/平方米，低于8万元的，按8万元计。
详见《静安区73街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积的认定办法》。
5、搬场、家用设施移装补贴
（1）搬场补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，给予15元/平方米补贴。每证低于800元的，按800元计算。凡在签约期内签约，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退租交房手续（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），每证免费提供搬场车一个车次。
（2）家用设施移装补贴
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予家庭设施移装补贴，按下列标准结算。

电话移装费	每号150元
管道煤气、液化气用户自行办理迁移手续补助费	每表500元
热水器拆装费	每台300元
空调拆装费	每台400元
有线电视拆装费	每户330元
宽带移装费	每户220元
由供电部门批准并安装的10安培以上电表、分时电表移装费	每户100元

5、临时安置补贴
本基地临时安置方式为给予临时安置补贴自行过渡。
在签约期内签约，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退租交房手续的，以《实施细则》规定的计户单位为基准：
（1）选择货币补偿或仅选购基地现房的，每证给予3000元/月的补贴，补贴期限为3个月。
（2）购买基地期房的以《实施细则》规定的计户单位为基准，按被征收房屋建筑面积每证给予110元/平方米/月的标准发放补贴，不足3300元/月的，按3300元/月计算，每三个月发放一次，发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。其中购买基地多套期房的，在第一套期房收到入户通知单的次月，不论被征收房屋建筑面积大小，每证统一按3300/月发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。
基地提供的期房未按约定时间交付，逾期部分每月按期房补贴标准增加50%发放。
（3）既购买基地现房又购买基地期房，不论被征收房屋建筑面积大小，以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证统一按3300/月发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。
（居非兼用按照本条款项计算，不重复享受）
（二）个人居住用途房屋的各类奖励
1、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，被征收房屋建筑面积在25平方米以内（含25平方米），以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予8万元签约奖励。25平方米以上的，超过部分按1000元/平方米奖励。
2、签约鼓励奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段每证给予如下签约鼓励奖励。签约期满后，被征收人、公有房屋承租人不享受奖励。

签约期第1月	签约期第2个月	签约期第3个月
3万元	2万元	1万元

3、协议生效奖励
签约率达到85%征收决定生效后，以《实施细则》规定的计户单位为基准，对签约期内的被征收人、公有房屋承租人每证给予3万元的奖励。签约期内，签约比例85%-100%的部分每提升一个百分点，给予已签约并按协议约定时间搬离、办理完退租交房手续的被征收人、公有房屋承租人，每证增发5000元奖励。（百分点仅取整数部分，不四舍五入）。
上述签约比例是以被征收房屋属于个人的签约比例作为计算。
签约期满后，再签约的被征收人、公有房屋承租人则不享受本奖励。
4、按期搬迁奖励
房屋征收决定生效后，被征收人、公有房屋承租人应当按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予奖励7万元。
其中本奖励的2万元，应当自征收事务所收到所有户口迁出等凭证后30个工作日内再向被征收人、公有房屋承租人发放。
被征收人、公有房屋承租人未按协议履行搬离义务或作出补偿决定后未按催告期限履行搬离义务的，则不享受本奖励。
5、协议生效计息奖励
房屋征收决定生效后，凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，从协议签订之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按被征收居住房屋补偿（补贴、奖励）总金额2以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、公有房屋承租人在签约期起始之日起10日内（含10日）签约的，统一以全签约期计息，在签约期最后10日签约的统一以10日计息。
（三）单位居住用途房屋的各类补贴、奖励费用
1、旧城区改建补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，给予8000元/平方米旧城区改建补贴，不足15万元的，按15万元计算。
2、自行购房补贴
按被征收房屋评估价的30%给予自行购房补贴。如果选择产权房调换方式的，不再享受30%的自行购房补贴。
3、装潢补贴
以被征收房屋建筑面积为准，按500元/平方米补贴。
被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估复核、鉴定费用由征收部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估复核、鉴定费用由申请人负担。
4、不予认定建筑面积部分的补贴
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证可以享有一次补贴，补贴费用为1000元/平方米，低于8万元的，按8万元计。
详见《静安区73街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积的认定办法》。
5、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，以被征收房屋建筑面积为准，给予1000元/平方米签约奖励。不足15万元的，按15万元计算。
6、签约鼓励奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段每证给予如下签约鼓励奖励。签约期满后，被征收人、公有房屋承租人不享受奖励。

签约期第1月	签约期第2个月	签约期第3个月
3万元	2万元	1万元

7、按期搬迁奖励
房屋征收决定生效后，被征收人、公有房屋承租人应当按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），以《实施细则》规定的计户单位为基准，被征收人、公有房屋承租人是单位的，每证给予奖励5万元，应当自征收事务所收到搬离报空等凭证后30个工作日内再向被征收人、公有房屋承租人发放。
被征收人、公有房屋承租人未按协议履行搬离义务或作出补偿决定后未按催告期限履行搬离义务的，则不享受本奖励。
（四）除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的被征收人不享受本条款的各类补贴、各类奖励。
九、被征收非居住用途房屋的各类补贴
（一）个人非居住用途房屋的各类补贴
1、旧城区改建补贴
对被征收人、公有房屋承租人按被征收房屋建筑面积，给予15000元/平方米旧城区改建补贴，不足30万元的，按30万元计算。
2、自行购房补贴
（1）对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，给予被征收非居住房屋补偿金额3的50%自行购买补贴，每证低于60万元的，按60万元计算。
（2）对仅选购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，其购买总金额未超出被征收非居住房屋补偿金额3的，以剩余部分金额为基准给予50%的自行购房补贴。
3、不予认定建筑面积部分的补贴
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证可以享有一次性补贴，补贴费用为1000元/平方米，低于8万元的，按8万元计。
详见《静安区73街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积的认定办法》。
（居非兼用不重复计算）
4、证照补贴
对被征收非居住房屋内持有经营注册地在本处且有效的个体工商营业执照的个体工商户，给予补贴30万元。
以《实施细则》规定的计户标准为基准，多张经营注册地在同一个被征收房屋处的工商营业执照，不重复计算。
5、套型面积补贴
无居住面积的纯非居住房屋，以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予15平方米的套型面积补贴，补贴标准按被征收房屋的房地产市场评估均价计算。
（二）个人非居住用途房屋的各类奖励
1、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，被征收房屋建筑面积在10平米方以内的（含10平方米），以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予30万元奖励；被征收房屋建筑面积在10平方米以上，超过部分按1.2万元/平方米奖励。
2、签约鼓励奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段每证给予如下签约鼓励奖励。签约期满后，被征收人、公有房屋承租人则不享受本奖励。

签约期第1月	签约期第2个月	签约期第3个月
3万元	2万元	1万元

（居非兼用不重复计算）
3、协议生效奖励
以计户单位为基准，对签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人给予每证3万元的奖励。签约期内，签约比例85%-100%的部分每提升一个百分点，给予已签约并按协议约定时间搬离、办理完退租交房手续的被征收人、公有房屋承租人，每证增发5000元奖励。（百分点仅取整数部分，不四舍五入）。
上述签约比例是以被征收房屋属于个人的签约比例作为计算。
签约期满后，再签约的被征收人、公有房屋承租人则不享受本奖励。
（居非兼用不重复计算）
4、按期搬迁奖励
房屋征收决定生效后，被征收人、公有房屋承租人按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予奖励30万元。
其中本奖励的10万元，应当自征收事务所收到所有户口迁出等凭证后30个工作日内再向被征收人、公有房屋承租人发放。
被征收人、公有房屋承租人未按协议履行搬离义务或作出补偿决定后未按催告期限履行搬离义务的，则不享受本奖励。
（居非兼用按照本条款项计算，不重复享受）
5、协议生效计息奖励
房屋征收决定生效后，凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，从协议签订之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按被征收居住房屋补偿（补贴、奖励）总金额4以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、公有房屋承租人在签约期起始之日起10日内（含10日）签约的，统一以全签约期计息，在签约期最后10日签约的统一以10日计息。
（三）单位非居住用途房屋的各类补贴、奖励费用
1、自行购房补贴
按被征收房屋评估价的30%给予自行购房补贴。如果选择产权房调换方式的，不再享受30%的自行购房补贴。
2、不予认定建筑面积部分的补贴
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证可以享有一次补贴，补贴费用为1000元/平方米,低于8万元的,按8万元计.
详见《静安区73街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积的认定办法》。
3、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，以被征收房屋建筑面积为准，给予1000元/平方米签约奖励。不足15万元的，按15万元计算。
4、签约鼓励奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段每证给予如下签约鼓励奖励。签约期满后，被征收人、公有房屋承租人不享受奖励。

签约期第1月	签约期第2个月	签约期第3个月
3万元	2万元	1万元

3、按期搬迁奖励
房屋征收决定生效后，被征收人、公有房屋承租人应当按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），以《实施细则》规定的计户单位为基准，被征收人、公有房屋承租人是单位的，每证给予奖励10万元，应当自征收事务所收到搬离报空等凭证后30个工作日内再向被征收人、公有房屋承租人发放。
被征收人、公有房屋承租人未按协议履行搬离义务或作出补偿决定后未按催告期限履行搬离义务的，则不享受本奖励。
（四）除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的被征收人不享受本条款的各类补贴、各类奖励。
十、被征收非居兼用房屋的各类补贴、奖励费用
居非兼用房屋的按照居住部分和非居住部分分别计算，计算标准按照本方案第八条第（一）、（二）款、第九条第（一）、（二）款，部分款项不重复计算。
十一、用于产权调换房屋的基本情况和选购原则和标准
（一）产权调换房源
1、配套商品房：
（1）闵行谈家港：
（购入均价14000元/㎡，每平方米优惠3100元，期房）
（2）奉贤南桥：
（购入均价11500元/㎡，每平方米优惠3000元，期房）
（3）浦东汇福周康航：
（购入均价13000元/㎡，每平方米优惠3100元，期房）
（4）松江佘山北：
（购入均价14500元/㎡，每平方米优惠5200元，期房）
（5）宝山罗店：
（购入均价15000元/㎡，每平方米优惠5500元，现房）
（6）浦东汇航航头：
（购入均价12500元/㎡，每平方米优惠5500元，期房）
（7）就近配套商品房：徐汇馨宁公寓
（购入均价17500元/㎡，现房）
2、普通商品房：
（1）嘉定锦华茗苑（现房）
（2）嘉定安亭新镇（现房）
（3）宝山阳光美林苑（现房）
（4）就近普通商品房：普陀怡佳公寓（现房）
上述房屋定价为评估价格9.5折（房屋的价格评估时点为房屋征收决定公告之日）。
（二）选购办法
详见《静安区73街坊旧城区改建产权调换房屋选购办法》
十二、房屋征收评估机构选定办法
具体按照《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》（沪房管规范市[2013]7号）执行。
十三、搬迁期限
被征收人、公有房屋承租人在房屋征收决定生效和签约期满后，应当按照补偿协议约定的搬迁期限完成搬迁，并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。房屋使用人和共同居住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。
静安区人民政府作出补偿决定的，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿决定书载明的时间内完成搬迁，并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。房屋使用人和共同居住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。
十四、受委托的房屋征收事务所名称
（一）泰兴路703弄。西苏州路1号-53号（单号，含31弄）。昌平路1号-165号（单号，含87弄、97弄、115弄、133弄）。昌化路344号-360号（双号，含346弄）。（被征收房屋属于个人的）
上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司
地址：昌化路344号（暂定）
接待时间：上午9：00-11：00、14：00-17：00
联系电话：待定
监督电话：待定
（二）康定路44号-122号（双号，含88弄、108弄）。泰兴路661弄-669弄（单号）。昌化路226弄-316号（双号，含232弄、242弄、252弄、262弄）。（被征收房屋属于个人的）
上海市静安第三房屋征收服务事务所有限公司
地址：江宁路869号（暂定）
接待时间：上午9：00-11：00、14：00-17：00
联系电话：62586876（暂定）
监督电话：62586880（暂定）
（三）被征收房屋属于单位的，康定路44号-122号（双号，含88弄、108弄）。泰兴路661弄-669弄（单号），703弄。西苏州路1号-53号（单号，含31弄）。昌平路1号-165号（单号，含87弄、97弄、115弄、133弄）。昌化路226弄-316号（双号，含232弄、242弄、252弄、262弄），344号-360号（双号，含346弄）。
上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司
接待地址：江宁路881弄18号
接待时间：9：00-11：00，14：00-17：00
联系电话：62598761
监督电话：32560719
十五、其他事项
（一）本房屋征收与补偿方案中的货币单位为人民币。
（二）特殊对象补贴详见《静安区73街坊旧城区改建特殊对象认定和补贴办法》
（三）静安区73街坊旧城区改建房屋征收与补偿工作人员的名单和上岗证号均公布于征收范围内，工作人员在开展房屋征收工作时必须持所属征收事务所工作证和上海市房屋征收工作证。
十六、有关用语的含义
（一）被征收居住房屋补偿金额1=评估价格（公有承租：*80%）＋价格补贴＋套型面积补贴
（二）被征收居住房屋补偿（补贴、奖励）总金额2=评估价格（公有承租：*80%）＋价格补贴＋套型面积补贴＋各类补贴、奖励费用（扣除装潢补贴、搬场和家用设施移装补贴、临时安置补贴、按期搬迁奖励、协议生效奖励）
（三）被征收非居住房屋补偿金额3=评估价格（公有承租:*80%）
（四）被征收非居住房屋征收补偿（补贴、奖励）总金额4=评估价格（公有承租：*80%）＋各类补贴、奖励费用（扣除按期搬迁奖励、协议生效奖励）
（五）被征收人，是指被征收房屋的所有权人。
公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准，与公有房屋产权人或管理人建立租赁关系的个人和单位。
（六）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人。
（七）房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。
（八）单位，是指具有法人资格的机关、企事业、社团及其他组织。
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）