需有三方主体：购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记，并将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前，开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。

商品房按揭的流程如下：

（1）开发商选定按揭贷款银行，并与之签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户（购房借贷人）提供贷款。

（2）购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。

（3）银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。

（4）购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同，开发商为购房借贷人向银行按揭贷款提供保证担保。

（5）银行占管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。

（6）银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。

（7）购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。

（8）开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式的抵押登记。