《国有土地上房屋征收与补偿条例》五十问（上篇）
前言： 房屋的征收与补偿，素来是社会的重大民生热点问题，且随着城市旧房改造项目的推进，与广大居民的切身利益直接相关。现根据工作中的实际情况和大家关注的焦点，通过问答式对 《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定进行解读。 一、《条例》的适用范围是什么？集体土地上的房屋征收与补偿是否适用《条例》的规定？答：《条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”因此，《条例》的适用范围是国有土地上房屋的征收与补偿，不包括集体土地上房屋的征收补偿。(2011年3月中央纪委监察部发出通知：在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行)二、国有土地上房屋征收与补偿的主体是谁？答：是市、县级人民政府，包括市、县、区、盟、旗。《条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。三、国有土地上房屋征收与补偿工作由谁实施？答：由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。主要有两种形式：一是由市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；二是在现有的部门中（如房地产管理部门、建设主管部门等），确定一个部门作为房屋征收部门。四、房屋征收部门是否可以委托其他单位和个人实施征收与补偿的具体工作？答：《条例》第5条规定：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，但不能委托个人实施。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。五、《条例》第2条关于公平补偿的具体含义是什么？答：一是本征收项目涉及的所有被征收人都应当获得公平的补偿，按照既定的补偿方案进行公开、公平、合理的补偿，即横向公平；二是此征收项目与彼征收项目涉及的所有被征收人都应当获得公平的补偿，即纵向公平；三是补偿标准和市场标准相吻合，通过市场评估价进行衡量，为了确保客观评估，应当打破评估执业的地域性，通过市场而非行政手段干预评估，即市场公平。六、市、县级人民政府的房屋征收与补偿工作由谁监督？答：《条例》第6条规定：上级人民政府对下级人民政府房屋征收与补偿工作进行监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，对房屋征收与补偿实施工作进行指导。七、对房屋征收部门的违法行为，什么人有举报的资格？核实、处理。答：没有资格限制。《条例》第7条规定：任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时八、房屋被依法征收，房屋下的土地使用权如何处理？土地使用权同时收回。答：《条例》第13条第3款规定：房屋被依法征收的，国有九、对市县人民政府的征收决定不服，被征收人如何救济？行政诉讼。具体来说，可以在60日内向作出征收决定的人民政府的上一级人民政府申请行政复议；也可以向人民法院提起行政诉讼。答：《条例》第14条规定：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起十、无效的征收决定通常有哪些情形？答：1、不属于本条例规定的公共利益；2、不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划和专项规划。保护性安置工程建设、旧城区改建，应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；3、制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，没有广泛征求社会公众意见和科学论证；4、旧城区改建多数被征收人不同意征收补偿方案，没有举行听证会；5、征收补偿费用缺口较大以及没有专款专用监督措施等。十一、房屋征收部门对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记时，被征收人是否应当配合？答：一定要配合。如果不配合，将会出现举证不能的不利后果。最高人民法院《关于行政证据若干问题的规定》第59条规定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。”房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等自然情况组织调查登记就是收集证据，属于行政程序中的一个阶段，如果被征收人不予配合，将视为放弃举证的权利，在诉讼中再向法院提供相应的证据，人民法院可能不予采纳。十二、被征收人拒绝在协商记录上或者房屋调查登记表上签名就可以阻止征收拆迁吗？答：不能。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，被征收人拒绝在协商笔录上签字或者拒绝在调查登记表上签字可能承担不利的后果。调查登记属于征收部门的行政取证过程，行政主体行政过程中调查取证的相对人无正当理由拒绝提供证据，在以后的行政诉讼中提交可能被人民法院不予采纳。另外，行政主体向人民法院提供的现场笔录，应当载明时间、地点、和事件等内容，并由执法人员和当事人签名。当事人拒绝签名或者不能签名的，应当注明原因，有其他人在现场的，可由其他人签名，据此，特殊情况下被征收人拒绝签名的并不影响协商记录的法律效力。十三、对征收房屋权属的调查主要涉及哪些方面？答：包括所有权人、共有权人及份额，抵押权及其担保的债权数额，是否登记发证，是否属于经租房、房改房、共有住房、承租房、历史遗留问题房，所属土地是出让取得、划拨取得或者是历史传承取得，是否属于城市规划部门确认及处理的违法建筑等。十四、对征收房屋用途的调查主要有哪些种类？答：根据《房产测量规范》的相关标准，我国的房屋用途应按设计后规定的用途进行划分，具体包括：1、住宅；2、工业、交通、仓储用房；3、商业、金融和信息用房；4、教育、医疗、卫生和科研用房；5、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；6、机关事业办公用房；7、军事用房；8、其他用房。如外国使领馆、驻华办事处等涉外用房、寺庙、教堂等宗教用房、监狱、看守所、劳改场等用房。十五、对被征收房屋的价格确定，被征收人享有哪些权利保障？复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。异议的，可以向房地产价格评估答：《条例》第19条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有机构申请十六、房地产价格评估机构如何选定？答：《条例》第20条第1款规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。十七、房地产价格评估机构对评估报告承担的责任？答：房地产价格评估机构对评估报告的真实性、合法性负责。《条例》第34条规定：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。十八、评估结论是否为征收补偿的终极标准？答：不是。被征收房屋的评估和拆迁补偿是不同的概念。评估是补偿的基础，补偿是在评估基础上的民事行为，补偿决定是一种具体的行政行为。评估是等价补偿的标准，但是法律没有否定超值补偿。十九、房屋征收如何确定估算时点？答：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。国务院住房城乡建设部于2011年6月3日制定的《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”。 二十、房屋评估价是否以当地政府公布的货币补偿基准为基本依据？ 答：不能。根据我国相关法律规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的房地产的市场价格为基础，而不能以政府公布的货币补偿基准为基本依据。我国禁止行政机关干预或者强行确定拆迁补偿标准。二十一、房屋征收评估价格中是否包含搬迁补助费、临时安置补助费等费用？答：不包括。《条例》第17条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”因此，房屋评估价格只针对房屋价值的补偿，不包括搬迁、临时安置补偿及停产停业补偿。二十二、征收补偿的方式有哪些，由谁来决定？答：补偿有两种方式，一是货币补偿、二是产权调换，由被征收人来选择。二十三、哪些被征收人享有回迁或就近安置的权利？答：《条例》第21条第3款规定：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因此，享有回迁就近安置的人群是：第一，特殊的被征收人即旧城改建的被征收人。第二，限于个人住宅。第三，被征收人选择了在改建地段进行产权调换。二十四、被征收人选择产权调换时应注意哪些问题？答：1.挑选房屋的顺序通常是由签订补偿协议的顺序来决定；2.可能存在结算差价问题；3.需要办理转移产权登记；4.安置房免征个人所得税和契税。二十五、签订房屋征收补偿安置协议有哪些注意事项？答：1.签订主体应为房屋征收部门与被征收人；2.内容应包括当事人的基本情况、被征收房屋基本情况、补偿方式、补偿金额及支付期限、用于产权调换房屋的地点、面积、搬迁费、临时安置费或周转房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等规定；3. 应依据法律、法规签订，并将主要条款填写完整。二十六、达成补偿安置协议后，被征收人是否可以请求法院撤销或者变更该协议或者确认该协议无效？答：可以。最高人民法院民事案由规定将“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”作为民事合同纠纷的案由。当事人完全可以依据《合同法》第52条、第54条等规定，主张补偿安置协议无效或者可撤销。二十七、未经安置补偿，政府是否可以预先收回土地使用权直接供应土地，并发放建设用地批准文件？答：不能。《条例》第27条第1款规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。二十八、在征收公告确定的签约期内无法达成补偿安置协议，是否就不能征收了？答：不是。根据《条例》第26条的规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，也就是说，作出征收决定的市县级人民政府根据房屋征收部门的申请，作出征收补偿决定，征收仍然可以继续进行。
