城镇小区二手房物业费的问题
城镇小区二手房物业费的问题 撰稿人：王美娇
昨天有人在笔者建的qq群里问了笔者一个关于二手房买卖的物业费的问题，为了是这个问题能有有力的法律规范依据笔者今天特地查找了相关的资料。为了使更多地人能够了解关于二手房物业费的问题，笔者将它写为案例，供大家参考。
案例分析：
孙先生在2015年5月份买了一套住宅楼。但是在买住宅楼的时候孙先生并不知情前一个业主欠着物业服务公司一年的物业费没有交。当孙先生入住后开始交自己入住后的物业费的时候才被物业服务公司告知。前一个业主欠着物业费没有交，物业服务公司要求孙先生不交前一个业主的物业费。孙先生认为物业服务公司的这种做法是不符合法律规定的就没有补交前一个业主的物业费，但是物业服务公司此时也不再接收孙先生入住后的物业费，还经常性的给孙先生断电，打扰到了孙先生的正常生活。
在这个案例当中那么孙先生到底应不应该补交前一个业主欠下来的物业费呢？物业服务公司有没有权利要求孙先生补交前一个业主欠下来的物业费呢？物业服务公司因孙先生没有补交前业主欠下的物业费而对其停电是否符合法律呢？
首先，对于前一个业主欠下的物业费，物业服务公司只能找前业主追缴。国务院颁布的《物业管理条例》规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因为前业主欠下物业服务费的时候孙先生还没有成为该房屋的业主，也没有享受到物业服务，所以物业服务公司应当找前业主追缴物业服务费，而不是要求孙先生补交。另外，根据中央规范性文件《物业服务收费管理办法》第十五条规定业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。也就是说业主如果没有按时交纳物业服务费的话就是违约了，对于这种行为业主委员会有责任督促其限期交纳，物业服务公司在其逾期不缴纳的情况下可以依法追缴。这种违约责任是属于相对人之间的，只要在诉讼时效内，物业服务公司就可以向使用物业的业主追缴，但是是不可以向第三人追缴的。所以，在本案中，物业服务公司是没有理由要求孙先生补交上一个业主欠下的物业服务费的。
其次，关于孙先生不补交前业主欠下的物业服务费物业服务公司给其停电的行为，物业服务公司侵犯了孙先生的合法权益，孙先生有权要求物业服务公司对自己做出的行为承担相应的责任。即使在物业服务合同上约定着业主不交物业服务费，物业服务公司有权用停水停电的方式催缴的条款，那么物业服务公司的这种催缴行为也应该是针对前业主，而不是孙先生的。我们都知道，物业公司是会提前收取下一个季度或者年度的物业费的，那么为什么物业服务公司会让前一个业主欠缴一年的物业费呢？相信物业服务公司在这方面是有过失的，他们应该为自己的这种过失承担责任。
法条链接：
《物业管理条例》第四十二条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《物业服务收费管理办法》第十五条
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
