关于小产权房的执行问题探析
来源：中国法院网 | 作者：郭婷婷 【要点】
已经发生法律效力的民事调解书协议约定一方将“小产权房”交付给另一方。在案件执行过程中，案外人提出执行异议，主张执行标的物为自己所有，请求法院中止该房屋的执行。对待“小产权房”的权利归属问题如何认定，“小产权房”能否作为执行的标的物。
【案情】
案外人：梁某，赵某。
申请执行人：张某。
被执行人：解某。
2011年11月，解某份购买陈某开发的位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套，2012年4月15日解某将该楼房转卖给张某，双方签订了房屋买卖合同，张某支付房款21万元，解某出具收条一份。后两人因此房屋买卖产生纠纷，诉至郓城县人民法院，法院立案予以受理，并于2014年11月3日作出（2014）郓民初字第2310号民事调解书，双方达成如下调解协议，解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某。后解某未履行民事调解书所确定的法律义务，张某于2015年5月13日申请强制执行，郓城县人民法院以（2015）郓执字第499号立案予以执行。
在该案件的执行过程中，案外人梁某、赵某于2015年8月24日向郓城县人民法院提出执行异议，称案外人梁某与陈某双方于2012年12月15日签订《购房合同》，约定将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套出售给案外人。案外人已经支付全部房款27万元整，且案外人已经收到涉案房屋的钥匙且已经装修完毕并入住，请求法院中止对上述财产的执行。
【审判】
郓城县人民法院认为：案外人梁某虽与陈某于2012年12月15日签订了《购房合同》一份，但尚未办理房产登记。由于依据执行的（2014）郓民初字第2310号民事调解书已经确定解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某，且该调解书已经发生法律效力。故案外人梁某、赵某请求中止对该房产的执行申请予以驳回。
【评析】
在该异议案件的处理过程中，合议庭形成两种观点：
一种观点认为，两份《购房合同》虽然都是关于“小产权房”买卖的合同，且是“一房二卖”，但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及“小产权房”的买卖合同作出确切的法律规定，所以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同”的规定，对不动产买卖合同的处理可参照此规定，以先行受领交付的买受人作为第一顺位的交易方。在本案中，虽然解某与陈某签订的买卖合同在前，但是梁某、赵某却先于解某受领交付，且已装修并入住。即梁某与赵某对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行，
另一种观点认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定，重点审查三项内容，一是案外人是否系权利人；二是该权利的合法性与真实性；三是该权利能否排除执行。案外人梁某与赵某虽有《购房合同》，但房屋尚未登记，且国家对待“小产权房”的权属问题尚未作出明确的法律规定，案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在，故应当驳回案外人的异议。
笔者倾向第二种意见。
首先分析第一条，即案外人是否系权利人；梁某与赵某是否是该“小产权房”的实际所有权人。这就涉及到“小产权房”的权利归属问题。“小产权房” 是一种非独立房地产，依赖于农村的土地制度与农民身份，是指由开发建设单位在集体所有的土地上开发建设，未经国家征收转化为建设用地，未缴纳土地出让金等费用，而作为“商品房”向本集体经济组织之内的成员或者之外的居民销售的居住性房屋。对待“小产权房”，国家相关政府部门并不颁发具有法律约束力的产权证，其所有人并不享有法律意义上的真正产权。就本案而言，案外人对此涉案房屋享有的权利并不是真正的产权所有权，如果给予学理上一个确切的概念，笔者认为居住权更为合适。
二是本案中梁某与赵某对涉案房屋的占有状态，是否具有合法性。“占有”是《物权法》单列的一章，可见我国对占有状态的权益保障相当重视。但占有的保护取决于占有的合法性、合理性。如同《物权法》中所规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
就本案而言，分析案外人占有的合法性，就涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对小产权房买卖合同的法律效力有两种意见，一是无效理论。如果房屋不是在集体经济组织内部转让，则认为无效，反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的；这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定，我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等，严格限制农用地转化为建设用地；且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的，小产权房则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定，房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行，因此村委会在集体土地上进行的所谓“房地产开发”违反了我国法律的强制性规定，该行为是我国法律直接禁止的。因此，“小产权房”买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定，应属无效。二是有效理论。即小产权房屋买卖合同只要是符合双方真实意思表示，基于自由意志达成的合意，基于恪守诚实信用原则的要求，应当得到法律的认可和保障。
司法实践中对小产权房买卖合同效力的认定采取的做法往往是要么回避，要么认定无效。这主要是基于国家政策的考虑以及保障农民核心权益的需要。鉴于目前小产权房屋买卖合同的无效处理原则下，本案中，案外人对涉案房屋的占有并不具备法律基础。
综上分析，案外人对涉案房屋并不具备排除强制执行的权益，一个没有经过确权的“权利基础依据”（小产权房买卖合同）的“占有状态”并不能对抗已经发生法律效力的执行依据。
笔者认为，在司法实践中对待这类“小产权房屋”纠纷案件，没有明确法律规定的情况下，在不违背相关法律强制性规定和国家相关政策的情况下，可参照一些基本法律原则，比如诚实信用原则或者公平衡量的原则。在原则与灵活之间进行当事人之间利益的衡量与比较，从而做出合法合理合情的裁判结论。
（作者单位：山东省郓城县人民法院）
