一、物权的变动的概念

　　是物权的发生、变更和消灭的总称。其具体包括：

　　1、物权的发生

　　物权的产生，即物权人取得物权。物权的取得有原始取得与继受取得之分：

　　（1）原始取得是指不以他人的权利及意思为依据，而是依据法律直接取得物权，如因先占、取得时效取得一物的所有权；

　　（2）继受取得是指以他人的权利及意思为依据取得物权，如因买卖、赠与取得物的所有权。

　　A.创设的继受取得，即所有人在自己的所有物上为他人设定他物权，而由他人取得一定的他物权。例如房屋所有人在其房屋上为他人设定抵押权，则他人基于房屋所有人设定抵押权的行为取得抵押权。

　　B.移转的继受取得，即物权人将自己享有的物权以一定民事行为移转给他人，由他人取得该物权。例如房屋所有人将房屋出卖或赠与他人，则他人根据其出卖或赠与而取得该房屋的所有权。

　　2、物权的变更

　　物权的变更，有广义和狭义之分。

　　（1）广义的物权的变更，是指物权的主体、内容或客体的变更。但是严格来讲，物权主体的变更是权利人的更迭，应属物权的取得与丧失的问题。

　　（2）狭义的物权的变更，仅指物权的内容或者客体的变更。

　　A.物权内容的变更，是指在不影响物权整体属性的情况下物权的范围、方式等方面的变化，如典权期限的延长、缩短，地役权行使方法的改变，抵押权所担保的主债权的部分履行。

　　B.物权客体的变更则是指物权标的物所发生的变化，如所有权的客体因附合而有所增加，抵押权的客体因部分灭失而有所减少。

　　3、物权的消灭

　　物权的消灭，从权利人方面观察，即物权的丧失，可以分为绝对的消灭与相对的消灭。

　　（1）绝对的消灭是指物权本身不存在了，即物权的标的物不仅与其主体相分离，而且他人也未取得其权利，如所有权、抵押权因标的物灭失而消灭。典权因期限届满而消灭。

　　（2）相对的消灭则是指原主体权利的丧失和新主体权利的取得。例如因出卖、赠与等行为，使一方丧失所有权而另一方取得所有权。严格地说，物权的相对消灭并非物权消灭的问题，而应当属于物权的继受取得或主体变更的问题。

　　二、物权的变动的原则

　　1、公示原则

　　指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力。

　　（1）不动产的公示：登记

　　A.登记的概念

　　所谓登记是指经权利人的申请由登记机关将物权的发生、变更和消灭的事实记载在登记簿上，从而对于物权的变动予以公示的行为。不动产登记分为三种登记，分别为：设立登记、变更登记和注销登记。

　　B.登记主管和管辖

　　【重点法条】：《物权法》第10条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　C.登记程序

　　a、当事人申请

　　当事人申请不动产登记的，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

　　当事人申请登记之行为的性质，因不同的立法例而有所不同，在采物权变动形式主义的立法例中当事人登记申请行为属于物权法行为（即以变动物权为内容的意思表示）；在采物权变动的意思主义和折中主义的立法例下登记申请行为属于事实行为。

　　b、登记机关进行审查

　　（a）登记机关应当履行下列职责

　　（a）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

　　（b）就有关登记事项询问申请人；

　　（c）申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

　　△注意：登记机关的审查应当是实质审查还是仅形式审查，依据《物权法》的规定还不能得出结论，有待将来不动产登记法来加以明确。

　　（b）登记机构在登记的过程中不得有下列行为

　　（a）要求对不动产进行评估；

　　（b）以年检等名义进行重复登记；

　　（c）超出登记职责范围的其他行为。

　　c、登记

　　在经过审查后符合登记的条件的，登记机关应当如实、及时登记有关事项。

　　D.关于不动产登记簿的效力

　　a、不动产登记机关应当设置和保管不动产登记簿，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

　　b、不动产登记机关应当为不动产权利人出具权利权属证书

　　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　c、权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

　　E.更正登记

　　不动产登记错误的真正权利人和利害关系人可以申请登记机关将有关登记事项予以更正是为更正登记。

　　不动产登记机关进行更正登记的前提是：申请人有确凿的证据证明登记错误的；或者登记名义人同意进行更正登记的。有这两种情形之一的登记机关应当予以更正。

　　F、异议登记

　　a、异议登记的概念

　　所谓异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿存在错误为了防止其利益受有损害请求登记机关将其对于该不动产登记簿的异议予记载在案从而防止第三人善意取得的临时性法律制度。

　　b、异议登记的法律后果

　　（a）异议登记后针对该异议事项第三人不能再构成善意，因此也就无法善意取得该项物权。

　　（b）异议登记并不能阻碍登记名义人处分其不动产。

　　（c）异议登记后异议申请人必须在十五日内起诉，不起诉的异议登记失效。

　　（d）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　【重点法条】：《物权法》第19条：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　例如：甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误主张其自己是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人那么丙不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误那么应当对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。

　　G、预告登记

　　【重点法条】：《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　H、登记错误时的损害赔偿责任

　　【重点法条】：《物权法》第21条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

　　（2）动产的公示：交付

　　动产物权变动的公示方式是交付，交付是指移转标的物的占有，依据我国《物权法》的规定动产交付有如下四种方式：

　　A.现实交付：是指将标的物的占有直接移转给对方当事人

　　B.简易交付：是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。

　　C.占有改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。

　　D.指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。

　　2、公信原则

　　是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。（具体体现为善意取得）

　　三、物权的变动的原因

　　1、物权的取得

　　能够引起物权取得的法律事实主要有以下几项：

　　（1）民事行为。

　　（2）民事行为以外的原因。主要有：

　　A.因取得时效取得物权；

　　B.因征收或者没收取得物权；

　　C.因法律的规定取得物权（如留置权）；

　　D.因附合、混合、加工取得所有权；

　　E.因继承取得物权；

　　F、因拾得遗失物、发现埋藏物取得所有权；

　　G、因合法建造取得物权；

　　I、孳息的所有权取得。

　　a、天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

　　b、法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

　　2、物权的消灭

　　能够引起物权消灭的法律事实主要有以下几项：

　　（1）民事行为。这主要有：

　　A.单方行为——抛弃

　　a、抛弃的意思表示不一定向特定人为之，只要权利人抛弃其占有、表示其抛弃的意思，即生抛弃的效力。但他物权的抛弃，须向因抛弃而受利益的人为意思表示；不动产物权的抛弃，还需办理注销登记才发生效力。

　　b、原则上物权一经权利人抛弃即归消灭；但是如果因为物权的抛弃会妨害他人的权利时，则物权人不得任意抛弃其权利。

　　B.双方行为——物权合同，但只能是相对消灭

　　这是指当事人之间关于约定物权存续的期间，或约定物权消灭的意思表示一致的民事行为。在合同约定的期限届满或约定物权消灭的合同生效时，物权即归于消灭。

　　C.撤销权的行使。

　　法律或合同规定有撤销权的，因撤销权的行使会导致物权消灭。

　　（2）民事行为以外的原因：

　　A.标的物灭失。

　　a、物权的标的物如果在生产中被消耗、在生活中被消费（如油料燃烧、食物被吃掉、汽车报废）或者标的物因其他原因灭失（如地震、大火导致房屋倒坍、烧毁），在这些情况下，由于标的物不存在了，因而该物的物权也就不存在了。

　　b、标的物虽然毁损，但是对于其残余物，原物的所有人仍然享有所有权。

　　c、由于担保物权的物上代位性，在担保标的物灭失或毁损时，担保物权续存于保险金、赔偿金等在经济上为该标的物的替代物之上。

　　B.法定期间的届满。

　　对于有期限的物权，其期限届满的该物权归于消灭，例如土地承包经营权、建设用地使用权和地役权均存在期限，当期限届满又没有续期的该种物权归于消灭。

　　C.混同。

　　a、这是指法律上的两个主体资格归属于一人，无并存的必要，一方为另一方所吸收的关系。混同有债权与债务的混同和物权的混同，这里专指物权的混同。物权的混同，是指同一物的所有权与他物权归属于一人时，其他物权因混同而消灭。

　　b、物权因混同而消灭，是为原则。但在一些特定的情况下，物权虽混同也不消灭。同一物的所有权与他物权归属于一人时，如果对于所有人有法律上的利益，或对于第三人有法律上利益时，他物权就不因混同而消灭。

　　c、另外，以他物权为标的的权利，其存续对于权利人或第三人有利益时，也不因混同而消灭。

　　四、物权变动要件

　　1、基于法律行为的物权变动（必须公示）公式：合同+公示+物权变动

　　我国物权依据法律行为而进行变动的兼采折中主义和意思主义，但是以折中主义为原则。

　　（1）公示作为物权变动要件：

　　A.不动产买卖中的登记

　　B.不动产抵押合同中的登记

　　【重点法条】：《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　（2）公示作为对抗第三人的要件：

　　A.土地承包经营权

　　从承包合同生效时取得，流转的从相应的流转合同生效时发生效力，但是未登记不发生对抗善意第三人的效力。

　　【重点法条】：《物权法》

　　第127条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

　　县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

　　第129条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　B.地役权

　　从设立合同生效时发生效力，但是未登记不得对抗善意第三人

　　【重点法条】：《物权法》第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　C.动产抵押

　　从抵押合同生效时发生效力，但是为登记不得对抗善意第三人

　　【重点法条】：《物权法》

　　第187条：以本法第180条第1款第1项至第3项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

　　第188条：以本法第180条第1款第4项、第6项规定的财产或者第5项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　第189条：企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第181条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

　　D.宅基地使用权

　　【重点法条】：《物权法》第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　E.机动交通工具

　　【历年真题】：2003-3-8，2006-3-56

　　2、非基于法律行为的物权变动（无须公示）

　　（1）判决和裁决

　　（2）征收

　　【重点法条】：《物权法》第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

　　（3）继承、遗赠

　　【重点法条】：《物权法》第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力

　　（4）建造、拆除

　　【重点法条】：《物权法》第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　效力：事实完成则物权变动，未登记前不得处分

　　【重点法条】：《物权法》第31条：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时， 依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

　　五、物权的公示——参考公示原则部分内容

　　1、交付-动产

　　所谓交付，即移转占有。出卖人将标的物交付给买受人，就是将对物的占有移转给买受人。近代以来，大多数国家在法律上都确认交付为动产物权变动的公示方法，将动产的占有人推定为权利人。一般而言，交付是占有的现实转移。出于交易便捷的考虑，各国立法上还承认观念交付，作为对现实交付的补充。

　　以交付作为公示方法是为一般原则；但是对于船舶、飞行器和机动车等特殊动产，法律规定以登记作为物权变动的对抗要件，即非经登记，关于这些特别动产的物权变动不能对抗善意第三人。

　　2、登记

　　登记作为不动产物权的公示方法，是将物权变动的事项登载于特定国家机关的簿册上。相比于动产而言，不动产具有价值大、稀缺性较高的特点。因而围绕特定不动产发生的交易关系相对较多，单凭占有不足以表征不动产上的权利归属关系。因而需要通过不动产登记，由专门的登记机关，依照法定的程序，对不动产上的权利及其变动进行登记，向社会公开以供查阅，便利不动产交易的进行，并保护交易安全。