签订买卖农村房屋和宅基地的合同是否合法及效力
一、案情简介
2007年3月，宋XXX将从他人处以5.5万元购买的农村房屋以6.6万元转让给张XXX，双方签订售房协议约定“永不反悔”,宋XXX、张XXX均非该村人。之后，张XXX反悔向宋XXX索要购房款及利息。
二、律师分析
第一，该合同无效。农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案宋XXX卖给张XXX的房产，系属于农村宅基地上建造的房屋，宋XXX将该房出售给张XXX的行为，属于变相出卖宅基地行为，而宋XXX非该房产所在宅基地使用人，张XXX、宋XXX也不属于同一集体经济组织成员，故宋XXX将该案涉及房屋出售给张XXX的买卖行为，因违法而无效。
第二，合同无效的后果。合同无效，宋XXX基于该买卖协议从张XXX处所购房款和张XXX基于该协议从宋XXX处所得房产，双方均应相互返还。从售房协议可看出，该房屋未取得产权证明，双方对此共知，仍进行买卖行为，双方均存在过错，故张XXX请求宋XXX返还购房款利息不予支持。
三、律师提醒
第一，农村私房买卖原则上是无效的。农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故农村私房买卖合同涉及农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。司法实践中，如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早，且经有关政府部门审核同意，从保护交易安全角度出发，农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民，或者是城镇居民，不做无效处理。
第二，农村房屋买卖合同无效的后果，双方互相返还。因双方当事人对合同无效均存在过错，故出卖方主张的房屋或宅基地使用费通常不会被支持，房款返还时是否支持利息，司法实践中通常从公平原则出发，认定房款利息及房屋升值导致买方的经济损失是否亦由出卖方补偿。
综上所述，城镇居民购买宅基地所建房屋，即使经过十余年，亦因违反国家政策的刚性规定，可能产生合同无效、腾退房屋的风险。时间久远并非其合同效力必然成就因素。故买方在购买房屋前，不仅要看对方的私有房产所有证，还要审查土地使用权证，以明确是否属于宅基地上建房性质。
上述内容来源于2015年10月15日大河报第AL08版。
