遭遇商品房“一房数卖”怎么办？
在商品房买卖过程中，双方往往采用订立书面合同的方式使交易内容更加明确。但在此过程中，作为出卖人的开发商为了追求利益的最大化，有时会将一套商品房出售给多个买受人，导致买受人不能按照约定取得房屋。这种情况就是“一房数卖”，也称房屋多重买卖，是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。法律实践中，经常遇到开发商将商品房“一房数卖”的情况，房屋购买人叫苦不堪。在房地产交易中，尤其房地产市场出现大幅度的价格波动时，开发商在利益驱使下，此种情况并不少见。
因“一房数卖”引发了许多的法律纠纷，而对于确认纠纷系争的《商品房买卖合同》的效力问题又是解决纠纷的关键。由于我国相关法律及司法解释往往是原则性的、高度概括的规定，对开发商将房屋“一女多嫁”行为效力的认定不够具体，造成对同一《商品房买卖合同》的效力认定产生分歧。
【姜海武律师说法】
根据相关法律规定及当前房地产市场的行业规范，一个适格的商品房预售人应当具有“五证”、“两书”和“一表”。五证：1.国有土地使用证；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建设工程施工许可证；5.商品房预售许可证 （这些解释楼上的都有回答）。两书：住宅质量保证书（保证房屋基本设施如墙体，梁柱等）、住宅使用说明书（包含工程分布图，管道排放，线路分布等）。交房时还需要有一表：竣工验收报告表。否则，其出售商品房的行为无效，《商品房买卖合同》也因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。但当一个开发商符合出售主体条件后，为了实现经济利益最大化而“一房多卖”时，对若干个《商品房买卖合同》的效力如何确定呢？房屋所有权最终应归属于谁呢？
一、“一房数卖”行为中各个买卖合同的效力
我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。从法学理论上讲，我国关于物权变动的主要立法模式采用了以瑞士为代表的债权形式主义，即生效的债权合同结合动产的交付或不动产的登记手续，方能引起物权变动的法律效果。因此，当开发商与一买受人订立《商品房买卖合同》后，房屋所有权并未让予该买受人，开发商又与多个买受人签订《商品房买卖合同》，多个买卖合同并非必然无效。
《合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。“一房数卖”却并非《合同法》第五十二条规定的可以主张合同无效的情形。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条、第九条和《担保法》第四十九条第一款的规定，“导致合同无效”明显是指出卖人“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”和“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形。《解释》第十条还明确规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
至于出卖人“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，与买受人签订的买卖合同，需分情况对待：如果买受人知道出卖人已将该房屋出售给第三人的事实，为图自身利益，与出卖人恶意串通而订立买卖合同，属于合同法第五十二条规定的“恶意串通，损害第三人利益”的情形，第三人可主张该买卖合同自始无效；如果出卖人未告知买受人该房屋已经出卖的事实，以欺诈方式骗取善意买受人订立《商品房买卖合同》，此时买卖合同有效。
如果合同签订后出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，买卖合同当然有效，因第三人主张抵押权而无法交付房屋的，属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”，可以主张惩罚性赔偿。
根据商品房买卖合同是否过户，可以分以下两种分类：
1.一房数卖合同如均未办理过户登记时，此时，买受人与出卖人之间所签订的买卖合同均为有效合同。理由：我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，从我国目前的法律规定来看，不动产权属登记并非房屋买卖合同的法定生效要件，不能以出卖人与买受人之间未办理过户手续而主张买卖合同无效；此时买卖合同已然生效，只是不发生物权变动的法律后果，之后出卖人仍对房屋还拥有所有权。
2.出卖人已与其中一位买受人办理权属登记的，则一房数卖合同的效力有以下两种情况：
（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”则出卖人与过户前的先买受人及已过户到其名下的买受人之间所签订的商品房买卖合同有效。但出卖人与已办理过户至其名下的买受人之间的买卖合同存在无效情形。
（2）出卖人与过户后所有的买受人签订的商品房买卖合同效力待定。实践中，这类合同一般不会得到已取得产权的买受人权利追认，所以一般都会被法院认定为无效合同。
二、“一房数卖” 行为中，合同的优先履行效力
多份合同均有效并不意味着每一份合同都会得到完全履行，因为“一房多卖”中的标的房屋只有一套。
“一房多卖”的多份房屋买卖合同究竟哪一份合同应当优先得到实际履行？姜海武律师认为，在判定合同优先履行问题时，可以参照对合同效力的判定标准，即以登记在先或签订在先来决定哪一份合同应当得到优先履行。
主要存在以下几种情况：
1.多份合同均未办理登记，即多份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况下对各份合同优先履行效力的判定。这种情况属于各份合同均处于未实际履行的状态，根据公平原则，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。若其中一个买受人向法院起诉，因为各个合同的债权是平等的，法院应将房屋判决给先行主张物权的即先起诉的买受人，而不应再以订立合同的先后顺序为准。未能取得房屋的买受人只能向开发商追究其违约责任，而不得再主张所有权。
2.多份合同中一份已登记，其它未作登记。我们应当根据我国不动产物权登记原则遵从房屋登记的法律效力与不可逆转性，确认已办理登记手续的合同实际履行的优先效力。对于其它合同，则以卖房人违约论。
3.多份合同中，有一份已登记，有一份已交付房屋。对于这种特殊情况，我们应当从物权实际转移的法律标准来判定哪一份合同才是实际得到履行的合同。根据我国不动产物权登记的公示成立要件主义，房屋在登记后所有权得到法律认可，并具有可以对抗任何不特定第三人的法律效力。因此，无论房屋是否交付，对于已登记的房屋所有权效力任何人都无法对抗。我们只能认定已登记合同实际履行的效力，而排除其它合同的履行，其它合同的买房人不得对抗已登记房屋所有权人，只能向卖房人追究合同违约责任。
三、实践中“一房数卖”纠纷解决常见的几种情形
1.前后合同均未履行或均已履行时，出卖人可以自由选择。因为商品房未办理过户登记手续之前，各买受人享有平等债权。债权平等不仅体现在出卖人与各买受人之间，也体现在各买受人之间，任一买受人都不享有优先于其他买受人的权利，均可请求出卖人履行合同，但不能直接支配标的物。出卖人向前后买受人均已履行合同，比如向一买受人交付房屋，向另一买受人交付钥匙时，应当由出卖人选择向何买受人履行过户登记手续。
2.如果后买受人与出卖人并无恶意串通前提下，后买受人是善意的并且房屋已过户给后买受人，导致先买受人无法获得房屋，这时，先买受人只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条来主张权利。该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
3.如果后买受人与出卖人恶意串通且将房屋过户给后买受人，而后买受人又出卖过户给其他善意第三人的，根据物权公示主义，先买受人不能再依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定主张合同无效。这时，先买受人已无法取得房屋，只能依据第八条行使相应权利救济。该条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”因此，买受人只能根据第八条来行使相应权利救济。
4.如果后买受人与出卖人恶意串通并将房屋过户后买受人的，并且后买受人尚未再行买卖的，这时，先买受人既可以选择依据上述第八条规定也可以依据第十条规定来行使救济权利，至于是否有先后顺序，对此审判实践中有不同的观点。
